地产工程成本降低措施5篇地产工程成本降低措施 ☆温州市旧城改建指挥部地址:温州市飞霞南路朝霞大楼B电话:(0577)88816705党委书记副指挥吴权书3幢2楼88813410☆温下面是小编为大家整理的地产工程成本降低措施5篇,供大家参考。
篇一：地产工程成本降低措施
州市旧城改建指挥部地址: 温州市飞霞南路朝霞大楼 B电话: ( 0 5 7 7 ) 8 8 8 1 6 7 0 5党委书记 副指挥 吴权书3 幢 2 楼8 8 8 1 3 4 1 0☆温州房地产联合开发有限公司地址: 温州市信河街松台大厦 B电话: ( 0 5 7 7 ) 8 8 2 8 6 6 6 0总经理 林国权幢 5 楼☆沈阳市方迪房地产发展有限公司地址: 沈阳市和平区安图街 2 号电话: ( 0 2 4 ) 2 3 4 0 8 4 5 8总经理 穆秀仁☆天津市龙都房地产开发公司地址: 天津市河西区围堤道 5 5 号天津市房地产大厦电话: ( 0 2 2 ) 2 8 2 3 6 8 6 8本栏目协办单位:英国著名项目管理专家梅乐 （M errow ）在 1988 年对世界范围内 52 个世界经典房地产开发项目的随机抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间， 平均比预期的要延期 17% ，而成本超过预算的情况更加普遍， 平均达到 88% 。
我国近二十年来的房地产开发项目实践也证明了这样一个事实， 就是绝大部分项目是在成本超支、 工期延长的情况下完成的。当前， 我国房地产开发项目正朝着大规模、 高档化的方向发展。如何以最低的成本， 在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品， 是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此， 成本管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目，贯穿在项目开发的每一个阶段。根据美国项目管理学会的研究， 房地产开发项目的成本管理包括成本估算、 成本预算、 成本控制三个过程。在我国传统的房地产开发项目实践中， 当人们谈及成本管理时， 主要是指成本控制， 即如何以有效的方法使项目的成本不超过预算。就广义的成本管理来说， 成本优化更需要引起房地产开发商、 业主和各级管理部门的高度重视。为有效地节约成本， 仅有成本控制是远远不够的， 如何优化成本， 合理支出成本， 是一个需要引起房地产开发商和有关方面高度重视的课题。一、 设计阶段的成本控制在房地产开发项目实践中， 设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局， 也是房地产开发项目成本控制的关键与重点， 因此， 特别需要加强设计阶段的成本控制。虽然设计费占房地产开发项目全过程费用的比例不大， 一般只占建安成本的 1. 5% -2% ， 但设计对工程造价的影响可达 75% 以上。设计质量的好坏直接影响到施工建设费用的多少和项目建设历时的长短， 也直接决定项目建设过程中对人力、 物力和财力投入的需求。我国房地产开发项目的大量实践表明， 科学合理的设计可降低工程造价 10% 以上。
但在项目设计中， 许多设计人员重技术、 轻经济， 缺少技术经济的整体分析， 任意提高安全系数或设计标准， 较少考虑经济上的合理性，这就从根本上制约了项目成本的有效控制。研究表明， 设计阶段尤其是扩初设计阶段对项目经济的影响达到 70% -95% 。从房地产开发项目的实践来看， 一旦扩初设计获得批复， 设计中所存在的技术□ 王忠伟华中科技大学管理学院2 0 0 6 . 2 期总第 3 0 2 期3 3开发与建设房地产开发项目的成本优化控制
问题、 费用问题都很难解决。因此， 必须重视扩初设计， 以避免项目的 “ 先天性不足”。为避免设计造成的成本失控， 可重点从以下几个方面着手。1. 实行设计招标， 优选设计单位在制定设计招标方案时， 应积极推行建筑方案与经济方案相结合的方法。实行一揽子招标方案， 将工程主体与护栏、绿化等配套设施放在一起进行招标。尽可能多组织一些设计单位开展设计竞标， 设计评标要考虑专家的不同组合， 评标的技术手段要注意克服专家的片面性。这样做有利于优选好的设计单位， 促使设计方在项目整体布局、 建筑造型、 使用功能等方面开拓创新的同时， 也注重在降低工程造价上狠下功夫。2. 开展限额设计， 有效控制造价实施限额设计， 强化设计经济责任制， 是控制设计 “ 镀金”的有效方法。作为设计人员， 必须熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额， 熟悉建筑材料预算价格。在此基础上， 按项目投资估算控制初步设计及概算， 再用初步设计概算控制施工图设计及概算。各不同专业领域的设计， 应做到协调统筹， 在保证功能及技术指标的前提下， 合理分解和使用投资限额， 将施工图设计和施工图预算融为一体， 把技术和经济有机结合起来。
一旦设计获得批准， 应严格控制变更程序，不轻易变更设计， 以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合， 及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、 深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控， 因此，必须对各项指标确定设计限额， 并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是， 利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、 比较， 优化设计， 为降低工程造价奠定基础。3. 增设合同条款， 有效控制造价针对设计人员经济观念淡薄、 设计变更随意性大的倾向， 在选定设计单位签订设计合同时， 应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。
如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计， 当设计变更费超出施工合同价的某一比例 （如 5% ）
时， 则扣罚一定比例的设计费。这样做有利于对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行各方面的控制， 是一种有效的举措。二、 施工阶段的成本控制施工阶段是房地产开发项目的实施过程， 是资金投入最大的阶段， 因此， 必须强化施工控制。对开发商来说， 主要是加强对施工单位履约行为的管理。施工阶段成本控制的重点有以下几个方面。1. 严格合同管理， 减少工程索赔施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更，强化变更程序。目前的房地产开发实践中， 广泛使用工程量清单报价， 许多施工单位采取 “ 低价中标、 索赔赢利”的方式来承揽工程。作为开发商或者业主方的造价管理人员， 要做到事前把关， 主动监控， 严格审核工程变更， 计算各项变更对总投资的影响。要从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出， 避免投资失控。此外， 在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔， 以便有效控制成本。2. 强化监理机制， 加强施工管理选择合适的监理单位， 对工程质量、 工期和成本进行控制。按照监理规定和实施细则， 完善职责分工及有关制度， 落实责任制， 从工程管理机制上建立健全投资控制系统。同时， 做好月度工程进度款审核， 避免投资失控。工程进度款的审核， 必须在监理方确认的工程量的基础上， 按合同约定的计价依据， 套用材料单价及费用定额进行最后核价， 再支付相应的工程进度款。3. 开展技术创新， 节约成本支出技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的 70% 左右。
同时， 直接费的高低影响到间接费的高低。当前科技进步日新月异，在房地产开发项目施工过程中， 在确保主体施工技术方案可靠的基础上， 提倡广泛使用新技术、 新工艺、 新材料、 新办法等， 利用技术进步的最新成果来实现缩短工期、 节约成本的目的。4. 采取经济措施， 控制管理成本有效控制现场经费和各项管理支出，厉行节约，是控制成本的有效方式。根据开发项目的特点， 合理使用广告策划费、 销售代理费等， 减少销售成本， 最大限度降低静态投资。对大宗材料或大型设备按合同要求从厂家直接进货， 并根据工序及施工进度安排进料计划， 以达到降低造价之目的。三、 竣工阶段的成本控制竣工阶段是项目的收尾阶段。这一阶段成本控制的核心工作是：
根据合同及有关的变更条款、 工程预算及费用定额、 竣工资料、 国家或地方的有关法规等，2 0 0 6 . 2 期总第 3 0 2 期3 4开发与建设
认真审核工程款。最后的工程支付， 必须以政策为依据， 对送审的竣工决算要逐项核算工程量， 落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。四、 房地产开发项目的成本优化传统上， 人们只是重视房地产开发项目的成本控制， 却忽略了成本的优化问题。其实， 成本优化是成本控制的前提。关于成本优化的方法， 将在另文中阐述，这里只介绍成本优化的基本原理。在设计方案确定， 工料机价格相对稳定， 各种定额一定， 以及企业管理模式相对固定的情况下， 房地产开发项目的实际成本主要取决于施工过程中工序之间的优化配置组合。通俗地说， 就是取决于如何合理地安排好各项工序之间的关系。在房地产开发项目实践中， 广泛使用网络图方法来计算完成项目所需要的时间， 再根据时间和单位时间的资源消耗， 来确定项目活动的成本开支， 进而计算出总的项目成本。在传统的网络图分析方法中， 通常的基本假设是项目资源没有限制。然而， 这种假设与实际是有差距的。例如， 当有多个项目活动需要执行时， 现有的资源可能不足以满足同时执行所有活动的需要， 这时， 在进行项目进度计划编制时， 必须对这些活动进行排序，确定项目活动执行的先后次序， 避免可能的冲突。在资源有限的情况下， 对大型房地产开发项目活动可供使用的资源进行优化的方法就是通常所说的资源分配和资源均衡。在进行资源均衡分析时， 集中要解决的问题是， 将需要达到的最主要的项目目标作为优化目标函数。例如， 如果成本控制是最重要的， 可以将项目成本最低作为目标函数。在此基础上， 编制不发生资源利用冲突的项目进度计划。由于项目都具有不确定性， 因此， 在项目中总是充斥着各种风险。例如， 随着项目实施进度的发展， 劳动力、 设备等资源的使用绩效是有变化的。在项目早期， 由于项目团队不太熟悉项目活动， 效率是比较低下的。经过一段时间的锻炼， 项目团队对项目工作越来越熟悉， 效率会逐渐提高。而对另一些项目活动， 尤其是劳动密集型的项目活动， 时间越长， 人越容易疲劳， 导致工作效率下降， 这在项目中表现为一种劳动力效率风险。由于风险因素的存在， 决定了各种项目活动的成本和历时具有不确定性， 整个项目的历时和成本也具有不确定性， 由此导致整个项目的网络图具有不确定性。针对房地产开发项目实施过程的这种不确定性， 已有不同的方法可供分析， 包括 PERT 方法、蒙特卡罗模拟等。为了确保最佳的项目绩效， 对风险性高的项目活动需要给予更多的关注， 有限的资源应优先保证投入到风险性高的项目活动中去。这种做法的本质是， 将项目资源优先保证那些关键度大的项目活动。完成项目活动的时间和成本一般具有反比的关系， 即投入的资源越多， 成本越大， 项目完成所需要的时间就越短； 投入的资源越少， 成本越小， 完成项目所需要的时间就越长。就总体来看， 给定不同的项目完成时间值， 通过详细的分析计算， 可以得出每一个项目完成时间所需要的资源投入 （这种资源投入对应的是项目的成本开支）
。在此基础上， 可以求得项目的时间—成本均衡曲线。一旦工期确定， 与特定的工期相对应的成本就是优化得到的项目成本。目前， 基于项目活动的时间——相关软件已日趋成熟， 一些典型的软件都是以遗传算法为基础， 先计算出基于时间——过优化的时间———成本组合， 在此基础上再求得最优化的成本控制结果， 从而有效地控制房地产开发项目的成本。五、 小结就房地产开发项目来说， 既要考虑传统的成本控制，同时要从分析项目的时间——发， 实现成本的优化。在成本控制方面， 设计阶段是成本控制的基础， 施工阶段是成本控制的重点， 收尾阶段是成本控制的最后环节。在成本优化方面， 必须从分析项目的时间———成本均衡关系出发， 求得最佳的成本控制目标， 实现成本优化。成本控制与成本优化是成本管理中不可或缺的两个方面。参考文献1、 Edm und Conrow . Effecti ve Ri sk M anagem ent: Som eKeys to Success, 2nd edi ti on[M ]. PA: AIAA, 2003, 10-58.2、 R. M . W i dem an. Proj ect & Program Ri sk M anage-m ent: A Gui de to M anagi ng Proj ect Ri sks and O pportu-ni ti es[M ]. PA: PM I, 2000, 55-58.3、 PM I. A Gui de to the Proj ect M anagem ent Body ofKnow l edge, Thi rd Edi ti on. PA: PM I, 20044、 谭术魁. 房地产项目管理[M ]. 北京：
机械工业出版社，2005.5、徐朗. 建筑施工企业成本管理探析 [J ]. 建筑经济，2004(6)：
45-47—成本均衡分析的—成本均衡分析的经—成本均衡关系出张晶 / 责任编辑2 0 0 6 . 2 期总第 3 0 2 期3 5开发与建设
篇二：地产工程成本降低措施
/p>要 随着经济的不断发展，人们对住房的需求也不断提高，越来越多的人看中房地产行业的高利润，纷纷涌入这个行业，使其迅速发展，逐渐成为我国国民经济的支柱产业。但随着房地产行业的日益壮大，逐渐出现了炒房行为，破坏了房地产市场的秩序。为了使房地产行业回归正轨，国家实施了宏观调控政策，在政策的影响下，房地产行业的竞争异常激烈。滨江房地产公司要想提高在房地产市场的竞争力，就要从房地产项目的立项阶段、设计阶段、施工阶段来降低成本。
本文介绍了研究背景、国内外研究现状；阐述了房地产成本和成本控制的相关理论；从立项阶段、设计阶段、施工阶段分析了滨江房地产公司在降低成本中存在的问题，阐述了滨江房地产公司降低成本中存在问题的原因，指出在降低成本意识、房地产开发流程、制度等方面存在的缺陷；针对滨江房地产公司在降低成本中存在的问题及原因，提出加强全体员工降低成本的意识，规范房地产开发流程，完善制度的方法。
关键词 ：房地产；成本降低；公司竞争力
Abstract With the continuous development of the economy, people"s demand for housing is also increasing. More and more people are looking at the high profits of the real estate industry, which has poured in, causing the rapid development of the real estate industry and gradually becoming the pillar industry of China"s national economy. However, as the real estate industry has grown stronger, real estate speculation has gradually emerged, disrupting the order of the real estate market. In order to get the real estate industry back on track, the state has implemented macro-control policies. Under the influence of the policy, the competition in the real estate industry is extremely fierce. If BinJiang Real Estate Company wants to improve its competitiveness in the real estate market, it is necessary to reduce costs from the establishment stage, design stage and construction stage of real estate projects. This article introduces the research background and the current research situation at home and abroad; expounds the relevant theories of real estate cost and cost control; analyzes the problems in the cost reduction of the Binjiang Real Estate Company from the project establishment stage, design stage, and construction stage, and explains the reduction of the Binjiang Real Estate Company The reasons for the problems in cost, pointing out the defects in cost reduction awareness, real estate development process, system, etc .; for the problems and reasons for the cost reduction of Binjiang Real Estate Company, it is proposed to strengthen the awareness of all employees to reduce costs and standardize real estate development Process, the method of perfecting the system.
Keywords: real estate; cost reduction; company competitiveness
目
录
第 1 章 绪论.................................................................................................................. 3 1.1 研究背景.................................................................................................................. 3 1.2 国内外研究现状...................................................................................................... 3 1.2.1 国内研究现状
................................................................................................... 3 1.2.2 国外研究现状....................................................................................................... 4 1.3 研究意义.................................................................................................................. 4 1.4 研究内容和研究方法.............................................................................................. 5 1.4.1 研究内容............................................................................................................... 5 1.4.2 研究方法............................................................................................................... 5 第 2 章 房地产成本控制的相关理论.......................................................................... 6 2.1 房地产成本的定义及构成...................................................................................... 6 2.1.1 房地产成本的定义............................................................................................... 6 2.1.2 房地产成本的构成............................................................................................... 6 2.2 成本控制的定义和意义.......................................................................................... 7 2.2.1 成本控制的定义................................................................................................... 7 2.2.2 成本控制的意义................................................................................................... 7 第 3 章 滨江房地产公司在降低成本中存在的问题.................................................. 8 3.1 立项阶段存在的问题.............................................................................................. 8 3.1.1 领导层主观决策................................................................................................... 8 3.1.2 对成本预算的估计不够准确............................................................................... 8 3.2 设计阶段存在的问题.............................................................................................. 8 3.2.1 设计费用高........................................................................................................... 8 3.2.2 设计方案质量不高............................................................................................... 8 3.2.3 设计人员素质不高............................................................................................... 9 3.3 施工阶段存在的问题.............................................................................................. 9 3.3.1 未监督施工进度及施工质量............................................................................... 9 3.3.2 施工过程中发生不符合合同规定的变更........................................................... 9 第 4 章 滨江房地产公司在降低成本中存在问题的原因........................................ 10
4.1 全体员工降低成本意识薄弱................................................................................ 10 4.2 房地产开发流程不规范........................................................................................ 10 4.2.1 立项阶段存在问题的原因................................................................................. 10 4.2.2 设计阶段存在问题的原因................................................................................. 10 4.2.3 施工阶段存忽视工程的质量监督..................................................................... 11 4.3 合同管理不到位.................................................................................................... 11 4.4 没有责权利考核制度............................................................................................ 11 第 5 章 滨江房地产公司降低成本的途径................................................................ 12 5.1 加强全体员工降低成本的意识............................................................................ 12 5.2 规范房地产开发流程............................................................................................ 12 5.2.1 立项阶段降低成本的途径................................................................................. 12 5.2.2 设计阶段降低成本的途径................................................................................. 13 5.2.3 施工阶段对施工过程实施质量监督................................................................. 14 5.3 完善合同管理体系................................................................................................ 15 5.4 建立责任体系........................................................................................................ 15 5.5 建立激励体系........................................................................................................ 15 第 6 章 结论................................................................................................................ 17
第 第 1 1 章
绪论
1 1.1 研究背景
经济的不断发展，使人们对物质和文化的要求不断提高，对住房的需求不再是简单的居住，而是更多的关注舒适度以及地理位置。住房需求的增加使房地产行业迅速发展，也促进了国民经济的发展。房地产行业的高利润，使越来越多的公司关注并投身于这个行业，导致房地产行业中出现不良势头。与此同时，投资性需求的日益增多，使得房地产行业变得异常火爆，房价也逐步攀升，给真正需要买房的人带来了巨大的资金压力。为了使房地产行业健康发展，政府出台了限购政策、税收政策等措施来抑制房价的过快增长，淘汰了一些市场竞争力弱、存在管理漏洞的中小型房地产公司。政府对房地产行业的干涉使得房地产市场价格不断波动，加大了房地产行业的竞争压力。一些房地产公司只关注施工阶段降低成本的状况，而忽视了其他阶段的成本支出情况，再加上材料和人工费用的上涨，房地产成本越来越高，获得的利润大幅度降低。如何在竞争如此激烈的经济环境下提高公司的竞争能力成为房地产公司考要虑的最重要的问题。房地产公司想要获得更多的利润，节约公司资金，达到可持续的发展，就需要从自身出发，在房地产项目开发的各个阶段有效地降低成本，否则就会在与其他房地产公司的竞争中被淘汰。
滨江房地产公司成立于 1996 年，现有注册资本壹亿元人民币，具有建设部一级开发资格，主要从事房地产开发和销售。滨江房地产公司将满足客户需求，注重工程质量放在第一位，赢得了社会公众的一致好评，公司领导具有开拓精神，能紧跟时代的步伐并及时调整前进的方向，公司以提高资金利用率和社会效益为目标，努力发展房地产经营，提高住房质量。在工程质量得到保证、工程成本得到控制的基础上去创新，以不断进取的精神取得更大的成功。
2 1.2 国内外研究现状
1 1.2.1 国内研究现状
在国内，关于房地产降低成本的途径，分别从理论基础、案例分析、具体对策等角度来阐述。
姜宝珍(2015)提出有效降低房地产成本的关键在于做好项目的可行性分析，
通过制定整体项目计划，合理安排施工顺序，减少成本支出；通过招标、协调部门职能、聘请审价机构控制工程造价；多了解市场信息，控制材料设备价格；施工单位在合适时机开具发票可以利用税收优惠政策降低成本；加强监督与反馈，完善项目开发体系。
张方圆(2016)立足于我国当前房地产公司降低成本的实际情况，提出房地产降低成本的关键是将成本控制贯穿于房地产开发的全过程，从资金成本、工程成本方面考虑降低成本的措施，还要注意销售推广费的合理使用，税收成本可以通过筹划来降低 李佩师(2016)认为房地产降低成本的关键与重点是设计阶段，预算要科学合理。
陈琨(2016)认为有效地降低房地产成本需要建立完善的成本控制体系，在各阶段中，设计和施工阶段尤为关键。
马亚丽（2018）认为应通过提高公司的财务管理水平解决房地产开发成本控制难度大、风险高等问题。
2 1.2.2 国外研究现状
在国外，成本控制的发展阶段大致可以分为雏形阶段、发展阶段、创新阶段三个阶段。卢卡·帕乔利（1494）在《数学大全》中对复式簿...
篇三：地产工程成本降低措施
管理·107·2017年第35期房地产行业在我国国民经济中占有重要地位。近年来，我国房地产行业取得了良好的发展成果，其已成为我国国民经济的基础支柱产业。房地产项目开发成本管理直接关系到房地产企业的发展，因此，分析房地产项目建设过程中的成本管理措施具有重要意义[1] 。本文首先对房地产开发工程成本的构成，以及房地产项目成本管理的原则进行分析，之后探讨了房地产项目成本管理的措施，以此为促进房地产行业更好的发展奠定基础。1. 房地产开发工程成本的构成房地产开发企业成本是指所有商品房开发过程中所花费的费用，按照项目来分配这些费用，计算开发项目总费用与单位建筑面积成本。其中投资支出、财务费用、管理费用、销售费用、税收是房地产项目成本的主要部分[2] 。投资费用所占的比重最大，如土地费用、前期工程费、市政公共设施费用等，下面就对房地产项目成本的构成展开分析。1.1 土地成本土地成本在房地产项目中占有重要比重，项目启动自动需求量大小与土地成本有着密切联系。土地成本一般由土地使用权出让金、土地出让契税及拆迁补偿费等构成。1.2 前期成本前期成本是指房地产项目建设之前所花费的费用，其主要包括两个部分：
（1）项目的规划、设计、研究所花费的费用； （2）“三通一平”等土地开发费用，指的是建筑过程中的全部费用，如建筑拆除费、通电费、通水费等。1.3 建安工程成本建安房地产项目的施工中，按照施工图所产生的施工费用就是建安工程成本，主要包括建筑工程费、安装工程费、室内装修费。由于在施工前期阶段已明确了建筑结构，因此，该项成本一般的情况已固定，不会出现较大的浮动。1.4 公共基础配套设施成本公共基础配套设施成本也可称之为红线内工程费，道路、绿化、供暖、供气、供电、消防等是公共基础配套设施成本的组成部分。1.5 施工单位管理成本施工单位管理成本主要包括现场工作人员的工资、福利以及水电费、修理费、办公设备等费用。1.6 财务成本财务成本主要由两个部分组成，分别为项目资金成本、税务成本，其中资金成本是建立在项目资金构成的基础上 ；如果融资成本比销售利润低，则可以在安全比例内展开融资。另外，企业应根据自身特点进行融资方式的选择，以此使资本结构达到最佳的效果 ；税务成本是根据我国相关法律进行缴纳的。1.7 营销成本营销成本主要由营销策划成本、售楼处建造成本及广告成本等构成。1.8 开发期间的税费项目开发过程中，应考虑到开发项目中的各种税金，以及政府等相关部门的征收费用。对于一些大中城市来说，开发期间税费在总成本中占有很大的比重。1.9 不可预见费不可预见费包括两个部分，分别为基本预备费、涨价预备费。其是根据项目的实际情况进行估算的，以上所述的各项成本之和为计数，按 3%~5% 进行计算。2. 房地产项目成本管理原则2.1 成本最小化原则房地产项目成本管理应遵循成本最小化原则，成本管理目标的实现需采取有效的成本控制措施，将项目成本最大化降低，使项目的实际成本达到预期成本控制目标。为了更好的实现最小化的成本，不仅要注重房地产项目的质量与进度，还需要注重其他方面的控制目标，这样才能更好的实现项目成本的降低，需注意的是，在不损害其他方面的利益来实施此措施。比如，在人工费用的控制过程中，二期工程中标价的人工费为 1354396 元，实际预算收入为 1549689 元，工程实际支出为1558321 元，人工亏损费为 1558321-1549689=8632 元，二期工程人工费亏损率为 5.6%，人工费用亏损率较低。2.2 全面成本控制原则房地产项目全面成本管理对象是项目参与的所有主体与项目全过程实施成本管理。承包商、分包商等单位与个人是房地产项目全部参与的主体，应当重视每个主体的成本控制目标的落实，将个人主体的责任充分发挥。房地产项目全过程的成本管理在采取有效的成本控制措施时，应当以项目的每个阶段的特征为基础，使项目各个环节的成本得到良好控制，为保障房地产项目成本的整体控制达到预期效果奠定基础。2.3 动态控制原则动态控制原则是指根据房地产项目各个环节成本的变化而调整成本控制的措施。在项目规划中虽然已经制定了项目各环节的成本控制方案，但是在施工过程中难免存在变更的问题，导致项目成本也发生变化。因此，就需要调整项目成本控制措施，为实现房地产项目的成本控制目标奠定基础。3. 房地产项目成本管理措施3.1 采用合理的项目设计方案工程造价与项目设计有着密切的联系，良好的设计方案不仅有助于提高项目质量，还能使项目成本得到降低。在方案设计中，房地产开发商应采取较多的意见与建议，不断完善设计方案，以此更好的实现最大化项目成本的降低。另外，一个项目的实施需要对多个设计方案比较分析，从中选择最佳的设计方案，为实现成本最小化、效益最大化的目标提供保障。3.2 建立完善的成本管理体制为了使房地产项目成本得到良好控制，建立完善的成本管理体制十分有必要。比如，房地产企业在遵循责任权力原则的基础上，制定成本管理体制，奖罚分明的体系对房地产企业成本管理的良好发展奠定基础，为降低项目成本发挥重要作用。房地产企业的管理层，应实施企业的成本责任制与监督考核制定，应涉及到项目工期、质量及安全等指标，最重要的是将成本控制指标引入任务书中。对项目完成较好的部门给予相应的奖励，完成任务较差的部门则进行相应的处罚，以此达到降低房地产项目成本的目的，提升房地产企业的竞争力。3.3 动态成本控制的应用房地产企业通过制定明确的成本控制目标后，应执行目标成本控制，其中动态成本控制能全面了解项目实施的预期成本，通（下转第73页）房地产项目建设过程中的成本管理措施马
娟（宁夏民生房地产开发有限公司
宁夏银川
750002）【摘 要】随着我国建筑行业的迅速发展，房地产市场竞争力越来越大。面对日趋激烈竞争的房地产市场，要使房地产取得良好的经济效益，优化成本管理模式发挥着重要作用。本文主要对房地产项目建设过程中的成本管理措施进行分析。【关键词】房地产项目 ；成本管理 ；措施中图分类号 ：TU723.3 文献标识码 ：A 文章编号 ：1009—4563（2017）35—0107—02万方数据
工程技术·73·2017年第35期
3.4 桩机就位搅拌桩机到达作业位置，由当班机长统一指挥，移动前后仔细观察现场情况，确保移位平稳、安全，待桩机就位后，用吊锤检测调整钻杆与地面垂直角度，确保垂直度偏差不大于 1%，操作时尽量控制偏斜度方向，向下钻偏斜方向控制应偏离地下连续墙方向，确保后期地下连续墙施工不遇到搅拌桩。在桩机架上画出以米为单位的长度标记，并在设计桩顶处做出标记，以便钻杆入土时观察、记录钻杆的钻进深度，确保桩长。3.5 制备水泥浆按照成桩工艺试验确定的配合比拌制水泥浆，待压降前将水泥浆倒入储浆桶中，制备好的水泥浆滞留时间不超过 2h。搭接施工的相邻搅拌桩施工间隔不得超过 24h。注浆时通过 2 台注浆泵 2 条管路混合，注浆压力 1.5~2.5Mpa，注浆流量 125~250L/min/台。水灰比 1 ：1，一组桩每米水泥用量为 540kg，用水量 540kg，注浆量为 714L，下沉注浆采取 250L/min/ 台，复搅提升采取 116L/min/ 台，复搅时为避免土体堵塞浆咀，采取低档位注浆保护，总的注浆量控制在 714L。3.6 预搅下沉启动喷浆机电机，放松起重机或卷扬机钢丝绳，使喷浆桩机沿导向架自上而下喷浆切土下沉，开启注浆泵同时喷浆，边喷浆边旋转，使水泥浆和原地基土充分拌合，直到下沉钻进至桩底标高，并原位喷浆 30s 以上。3.7 提升喷浆搅拌确认浆液已经到桩底时，以实验确定的速度提升搅拌钻头，边喷浆边旋转，提升到设计标高处再关闭注浆泵，在原位转动喷浆 30s，以保证桩头均匀密实。3.8 重复上下搅拌喷浆机提升到设计桩顶标高时，为使砂土和水泥浆搅拌均匀，再次将喷浆机边旋转边沉入土中，到设计加固深度后再将喷浆机提升出地面。4. 质量控制表2
水泥搅拌桩施工质量控制标准序号 项目 参数 备注1 桩径（mm）
≤10 桩径的大小2 桩位偏差（mm）
≤50 与设计桩位的差值3 垂直度偏差（%）
≤0.5 成桩后桩的倾斜4 桩顶、桩底标高（mm）
≤505 抗压强度（MPa）
≥1.0 28d龄期（1）采用 32.5 普通硅酸盐水泥作加固材料，每批水泥进场必须出具合格证明，并按每批次现场抽样外检，合格后才能投入使用。水泥使用散装水泥罐储存。（2）浆液水灰比、每米桩体掺入水泥重量等参数严格按照设计执行。严格控制水泥用量。及时检测浆液比重，以确保浆液配比的正确性。灰浆搅拌应均匀，并进行过滤。喷浆过程中浆液应连续搅动，防止水泥沉淀。（3）严格控制搅拌提升速度。搅拌到达设计深度后要上下往复喷浆 30s 后，再提升喷浆搅拌，保证桩底成桩质量。（4）施工人员必须时刻注意检查浆液初凝时间，注浆流量，压力，旋转提升速度等参数是否满足设计要求，及时发现和处理施工中的质量隐患。当实际孔位孔深和每个桩位内的地下障碍物、洞穴、涌水、漏水及与工程地质报告不符等情况时，应详细记录，认真如实填写施工报表，客观反映施工实际情况。（5）特殊情况处理。遇较大粒径砾石或杂物无法成桩 ：施工可能遇及人工填土中的未清除干净的较大粒径块石、混凝土块等障碍物，用人工或机械方法清除后再施工。地层致密、搅拌下沉困难 ：如遇到局部含水量较低、致密坚硬的地层，搅拌下沉困难时，则采用注浆管注水助搅下沉的方法施工，每根桩的注水量一般不超过 200L。注浆前，将注浆管内的水全部排尽，并在注水段注入较浓的浆液，以保证成桩质量。喷浆中断 ：施工时因故停浆，宜将搅拌机下沉至停浆点以下0.5m，待恢复供浆时再喷浆提升。若停机超过 3h，为防止浆液硬结堵管，宜先拆卸输浆管路予以清洗。5. 结语水泥搅拌桩自 2014 年 11 月 15 日开始正式施工，于 11 月 29日结束，共计用时 15 天，每组桩施工时间约为 40 分钟，移机对位 5 分钟，即 45 分钟一组桩，每施工 14 组更换一次螺旋钻杆，用时约 2 小时，其他为设备维修与准备时间。水泥搅拌桩施工质量良好，按照设计水泥浆无侧限抗压强度不小于 0.5Mpa，实测试块强度大于 0.58Mpa，满足设计要求。开挖成型后，桩之间咬合紧密，无冷缝、空隙，桩径在 85cm 以上。另外在整个地下连续墙施工期间，中砂层未发生塌孔现象，导墙也未出现沉降、开裂等现象。为后续类似工程提供了借鉴参考文献[1] 公路工程桥涵施工技术规范（JTG/TF50-2011）. 北京 ：人民交通出版社，2012.[2] 水电水利工程混凝土防渗墙施工规范（SL174-2014）. 北京：中国水利水电出版社，2014。作者简介 ：徐涛，生于 1983 年 7 月，2007 年毕业于西安科技大学桥梁与隧道工程专业，现为中交第二公路工程局有限公司马普托大桥项目桥梁工程师。（上接第107页）过分析可掌握目标成本控制与实际成本控制的之间的差异，为更好的进行项目成本的控制奠定基础。另外，通过借助信息化手段建立成本实时记录与跟踪核心业务，能更全面的了解成本控制状况，相关工作人员只需查询即可了解项目成本控制的情况，有效提升企业人员对成本的掌控力。比如，如果在实际中出现项目变更的现象，在了解预期成本控制与实际成本控制差异基础上，工作人员可以调整项目成本控制措施，为保证房地产项目建设过程中的成本管理质量奠定基础。3.4 采用业绩评估的方法提升成本管理质量房地产项目建设过程中，可以将业绩评估应用其中，使整个项目成本得到良好控制。首先应建立数据库，在评估业绩时总结整个项目成本控制的得失，并将重要的成本指标提炼出来，形成成本数据库。该成本数据库体现了房地产企业所有项目的成本数据，让房地产项目成本管理再上新台阶。4. 结语总而言之，房地产企业成本管理关系到房地产行业的发展，成本管理不仅有助于提升房地产项目的质量，而且能够降低房地产项目建设过程中的成本。因此，房地产企业应当注重成本管理的优化，采取有效的项目成本管理措施，以此为促进房地产企业的发展奠定基础。参考文献[1] 殷妙娟 . 浅析房地产项目建设过程中的成本管理措施 [J/OL]. 建筑知识 ：1.[2] 刘如君 . 房地产项目建设过程中的成本管理措施研究 [J].科技视界，2014（36）：305-306.万方数据
篇四：地产工程成本降低措施
产开发企业如何降低成本• 降低材料成本 • 作为一个房地产开发企业， 产品是建筑物， 从产品成本构成来说， 材料成本占整个工程成本的比重最大， 一般可达７ ０ ％左右， 而且有较大的节约潜力。
因此， 材料成本的节约， 是降低工程成本的关键。
以下几点可供开发企业在降低材料成本方面作为参考。
１ ． 创造规模优势。
有的集团拥有多个城市的房地产开发企业， 同时开发几个楼盘， 这样就可由集团牵头实行批量采购。
并且， 行业内部可以实现联盟。
２ ． 利用系统整合的思想。
对于开发企业两方面可以尝试， 一是确立长期合作的品牌商家； 二是将部分股份投入到需求量大的供应商企业中， 更深入地实现专业化。
３ ． 正确处理材料质量与成本的关系。
质量与成本之间互为因果关系， 但有时高成本却是因为质量不好造成的。
一是废品损失要加大成本。
二是伴随质量低劣出现的维修服务费用的增加。
４ ． 做到材料及时采购、 及时使用。
５ ． 利用互联网资源， 实行网上招标采购。
运用成本企划思想， 实现源流管理设计方案的优化选择， 是设计阶段的首要任务， 对工程成本起着举足轻重的作用。
现阶段， 开发企业、 施工单位都把建设项目的投资效益作为关注的焦点， 这就要求设计单位的图纸设计不但要考虑技术上的可行性， 而且要考虑经济上的合理性， 要结合现场的地理环境因素， 合理地选择安全系数。
设计方案出来以后， 及时组织会审图纸， 从多角度对其进行可行性分析。
如设计成本超出目标成本的限值， 应做及时修改， 从源流阶段实行合理控制， 以保证实现预期收益。
加强“质量成
本” 的管理和控制 “质量成本” 是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用， 以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。
质量并非越高越好， 超过合理水平时， 属于质量过剩。
无论是质量不足或是质量过剩， 都会造成质量成本的增加， 都要通过质量成本管理加以调整。
质量成本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值。
实行动态控制项目成本的发生涉及到项目的整个周期， 项目成本形成的全过程。
因此， 成本管理要伴随项目施工的每一阶段， 包括事前管理、事中控制、 事后分析， 同时在项目的全过程中， 坚持实行动态控制。成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动， 所以必须坚持动态控制的原则。
动态控制就是将人工、 材料、 机械投入到施工过程中，收集成本发生的实际值， 将其与目标值相比较， 检查有无偏离， 若无偏差， 则继续进行， 否则要找出具体原因， 及时采取相应措施， 将成本控制在目标限值以内。
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（对房地产开发企业来说房屋建设工程一般是外包的比较多， 所以控制环节应该是招投标环节， 选择一家有实力又低报价的承包商就很关键了）
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• 张军照
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• 控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。
房地产项目的开发成本由多项构成， 本文仅从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述成本的控制。
一、 降低资金成本
加强财务杠杆的应用， 合理筹集资金。
要降低资金成本， 首先要降低企业负债率， 关键是拓宽融资渠道。
企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、 面向社会发行债券、 发行股票、 进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道， 募集更多的资金。
（银行借款最多啦， 很少有企业能发行债券、 股票啦）
加快应收款项的回收。
应收帐款是企业的重要债权， 实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款， 是对企业资金的占用， 必须及时回收。
房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款， 对售房款的追收应建立严密的、 行之有效的制度。
严格按工程拨款计划按期拨付资金。
在房地产开发项目开发过程中， 需要拨付大量的工程款项。
开发商对此事先已有细致的计划和安排， 必须严格按照已经审批过的拨款计划， 在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项， 并注意办理好相关手续、 配齐完备的合法单证； 对于任何不按计划拨款的要求， 要予以坚决抵制。
压缩现金库存与现金的使用量。
企业日常经营活动需要准备一定数额的现金， 应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。
除了零星支付和只能用现金办理的事项外， 应一律通过转帐和使用支票进行结算。
这样一可以保障资金安全性， 二有利于资金的增值。由于现金不具备增值性， 通过将现金转化为存款、 债券或是其他短期投资形成， 实行理性的短期投资组合， 方可以实现资金的保值增值。
可加快在途资金的入帐。
在途资金是指开发企业所取得的以支票、 汇票、 有价单证等形式存在， 需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金。
对这一类资金， 自取得票据时起， 所有权已归属开发企业， 因此应该及时到银行办理手续， 将这些资金及时入帐， 方能产生效益。
二、 控制工程成本
1、 设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段
设计是工程建设的关键， 它对工程造价、 建设工期、 工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。
按国际上一些数据， 设计费一般只占建设项目总投资的 1%以下， 但设计工作对工程造价的影响程度达 75%以上， 由此可见设计在整个工程建设成
本控制中具有何等重要的作用。
将竞争机制运用到设计阶段。
要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案， 并吸收未中标单位好的设计要点， 取各家之长，达到优化设计方案的目。
这样才有利于工程成本的控制， 使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
推行限额设计。
在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、 含砼量、 砼标号等。
设计总负责人按安全、 可靠、实用、 经济的建设方针将概算按单位工程， 分工种、 按专业分解， 并要求设计人员采用新技术、 新工艺反复优化设计方案， 达到安全可靠、经济合理的要求。
实行设计监理。
设计监理通过对设计的审查， 提出改进意见， 设计院应采纳其合理的建议， 无偿进行改正。
防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。
设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收， 防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。
建立奖惩制度。
无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议， 只要能有效降低成本都应适当奖励， 以激励各方人员设法降低工
程成本。
2、 在施工过程中成本控制至关重要
加强和完善现场签证管理。
现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
在施工过程中， 发生现场签证时应做到先算帐后实施， 在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析， 变工程成本事后被动控制为事前主动控制。
现场管理人员应随时深入施工现场， 掌握签证资料的真实性和必要性， 对其中不实之处和不合理性加以严格审查。
针对现场签证可能出现的失实， 签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪， 再审查虚实， 判定是否该给或该给多少工程量， 根据定额、 合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。
把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。
在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告， 每个公司都可以来参加投标竞价， 再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。
做好工程竣工结算的审查。
工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。
施工单位报送图纸、 变更单、 签证单、 结算书应首先报给项目部， 由项目部审查上述资料的真实性、 完整性， 对不符合实际的资料应剔除， 不完整的资料应在移交给投控部之前补
齐， 同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明， 以示负责。
另外就是对结算书的审核， 由于公司项目较多， 结算人员有限， 为了保证结算的质量和公正性， 最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）
初审， 剔除结算书中不合理之处， 再由开发公司投控部作好复审工作， 最后送到集团公司经营部终审。
这样即可以互相监督， 也可以保证结算的准确性。
三、 合理使用销售推广费用
销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、 样板房、 现场包装、 广告宣传、 销售资料、 推广活动等的所有费用 （未含销售酬金）。使用好销售推广费用非常重要， 因为这不但关系到花钱的多少， 项目成本的高低， 还影响楼盘的销售。
弄得不好， 钱花了， 预期效果没达到， 还得花钱做广告， 使成本上升， 资金回笼又不理想， 形成恶性循环； 而销售推广费用使用得好时， 则会起到一两拨千斤的作用。
所以要充分研究市场， 讲究销售推广策略， 让所花的推广费用产生最佳效果。
控制开发项目投资成本是从项目的策划开始， 直至项目投付使用、 销售完成的全过程的控制， 是一项系统性的工作， 需要公司各个部门参与， 并相互配合。
要求开发公司努力提高房地产营销水平， 进一步规范内部管理， 做到规范化、 程序化、 制度化。
四、 作好项目开发完毕的后评价工作
一个项目开发完毕后， 应作好项目的后评价工作， 主要包括项目整体财务成本分析， 收益分析， 建安成本分析， 前期费用成本分析，策划销售成本分析等。
这样一方面可以总结项目的成败得失， 吸取经验教训； 一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标， 为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
个人觉得加快项目开发， 缩短开发周期是降低资金成本， 提高公司经营效益的很好的途径。
开发周期短， 资金回收就快， 使用效率大提高。
快速， 多次滚动的开发， 资金会提高很大。
这是一个简单的算术题这里就不多说了 。
另：
税收策划， 也是降低企业成本一个很好的途径。
房地产企业降低工程成本的方法
随着全国建筑承包市场竞争愈演愈激烈， 全行业进入了微利时代。
因此，要想立足于建筑行业，关键在于如何把成本降低到最满意的地步。降低工程成本关键在于搞好事前计划， 事中控制， 事后分析。
一、 事前计划准备
在项目 开工前， 项目 经理部应做好前期准备工作， 选定先进的施工方案， 选好合理的材料商和供应商， 制定每期的项目 成本计划， 做到心中有数。
1、 制定先进可行的施工方案， 拟定技术员组织措施
施工方案主要包括四个内容：
施工方法的确定、 施工机具的选择、 施工顺序的安排和流水施工的组织。
施工方案的不同， 工期就会不同，所需机具也不同。
因此， 施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。
制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据， 联系项目 的规模、 性质、 复杂程度、 现场等因素综合考虑。
可以同时制订几个施工方案， 互相比较， 从中优选最合理、 最经济的一个。
同时拟定经济可行的技术组织措施计划， 列入施工组织设计之中。
为保证技术组织措施计划的落实并取得预期效果， 工程技术人员、 材料员、 现场管理人员应明确分工， 形成落实技术组织措施的一条龙。
2、 组织签订合理的分包合同与材料合同
分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、 工程、 材料和财务部门有关人员与项目 经理一道， 同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论， 经过双方反复磋商， 最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同。
招标投标工作应本着公平公正的原则进行， 招标书要求密封， 评标工作由招标领导小组全体成员参加，不搞一人说了算， 并且必须有层层审批手续。
同时， 还应建立分包商和材料商的档案， 以选择最合理的分包商与材料商， 从而达到控制支出的目 的。
3、 做好项目 成本计划成本计划是项目 实施之前所做的成本管理准备活动， 是项目 管理系统运行的基础和先决条件， 是根据内部承包合同确定的目 标成本。
公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况， 按施工进度计划， 确定每个项目 月 、 季成本计划和项目 总成本计划， 计算出保本点和目 标利润， 作为控制施工过程生产成本的依据，使项目 经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都能事前清楚知道自己的目 标成本， 以便采取相应手段控制成本。
二、 事中实施控制
在项目 施工过程中， 按照所选的技术方案， 严格按照成本计划进行实施和控制， 包括对生产资料费的控制， 人工消耗的控制和现场管理费用等内容。
1、 降低材料成本
（ 1）
推行三级收料及限额领料
在工程建设中，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达 70%左右， 而且有较大的节约潜力， 往往在其他成本出现亏损时， 要靠材料成本的节约来弥补。
因此， 材料成本的节约， 也是降低工程成本的关键。
组成工程成本的材料包括主要材料和辅助材料， 主要材料是构成工程的主要材料， 如：
钢材、 木材、 水泥等， 辅助材料是完成工程所必须的手段材料， 如：
氧、 乙炔气、 锯、 砂轮片等。
对施工主要材料实行限额发料， 按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励， 超出时由施工作业队自行承担， 从施工作业队结算金额中扣除， 这样施工作业队将会更合理的使用材料， 减少了浪费损失。
推行限额发料， 首先要合理确定应发数量， 这种数量的确定可以是以国家或地区定额管理部门测定的数据为准，也可以是施工作业与项目定额员共同测算并经双方确认的数据。
总之， 要经过双方的确认。
其
次是要推行三级收料。
三级收料是限额发料的一个重要环节， 是施工作业队对项目 部采购材料的...
篇五：地产工程成本降低措施
产开发项目的全过程成本控制陈旭斌(俊发地产，云南昆明650000)【摘要】房地产行业在近几年迅速发展，竞争压力越来越犬，要想在房地产行业脱颖而出，要注重房地产开发项目的全过程的成本控制，它占据了其成本的重要比重。房地产加强项目全过程的成本控制能够有效的发展房地产企业的成本支出赢取利润，在项目开发运作的时候，加强成本的预算，能够促进房地产长远发展，因此，房地产在开发项目的全过程中控制成本管理，虽然，一些房地产企业已经在公司实行成本管理模式。但是目前的成本管理模式还存在很多的问题．需要不断的创新，不断的改进。【关键词】房地产开发项目全过程一．房地产开发项目全过程成本控翻的■耍性近几年，随着我国经济的迅速发展，房地产也随之兴起，更加促进了我国的经济的发展。任何一个房地产开发项目都存在一定的风险，也可以带给企业很大的利润，每一个房地产开发项目的目的都是为了追求最大程度的利润，在企业的房地产开发项目中，每一环都是紧密相扣的，任何一个环节出现问题，都会导致此项目的开发失败。在整个的环节中，成本控制是至关重要的，成本的控制是贯穿房地产开发项目的始终，在项目开发的每一个环节都要考虑到成本问题。在房地产项目开发的前期，要根据选择的地方，建筑的面积以及项目的融资都要进行详细的预算，以保证成本的控制。在投资金尚俊园一期，开发面积49．06万m2，项目融资8亿，该项目为一级开发与二级开发联动，面型向刚需客户，后期的销售额40．2亿。在七彩俊园的项目投资中，开发面积39．2万m2，项目融资12亿，该项目主要面向高端客户，并定向开发两栋写字楼(云南省信用联社，交通银行)，后期的销售额高达44．6亿。贵阳滨湖俊园，开发面积22万平方米，项目融资2．5亿，以贵阳市高新区刚需客户为主的住宅及公寓项目，后期的销售额高达12．1亿。在贵阳俊发城，在这一项目中，房地产开发面积90万平方米。项目融资4亿，贵阳市改善性的住宅项目，后期的销售额高达4l亿。分析这些房地产投资项目，他们的销售额远远高于融资额，销售额与融资额的差价越大，则该项目的利润越高，因此，房地产开发项目的开发过程中的成本控制至关重要，房地产企业在进行项目的开发时要成立自己的设计团队，对该项目进行全面的设计。=．房地产开发项目的全过程成本控匍存在的问曩(一)房地产企业对于成本管理的意识薄弱成本管理是每个企业都应注意的一部分，它的管理的好坏直接关系到企业的长远发展，好的成本管理能够促进企业房地产的发展，然而，这也是企业往往最容易忽视的一个方面，长期以来，我国的房地产企业整体在房地产项目的全过程中成本控制的意识淡薄，很多房地产企业的领导不重视成本的控制，导致企业没有先进的成本管理体制，不利于企业的成本管理，如果对企业房地产的的成本管理不能进行很好的控制，会在一定程度上阻碍企业房地产的发展。(二)房地产的成本管理缺少整体把握能力目前，一些房地产企业为了企业能够更好单位发展，他们意识到了在房地产开发项目的全过程成本管理的重要性，在企业内部建立了一套成本管理机制，然而，他们建立的成本管理体制太落后，她们的成本管理缺乏整体的把握能力，没有引进先进的管理模式和管理方法，会导致工作效率低下，如果对成本不能较好的管理或管理不当，影响企业房地产的发展。46T．蚰∞F岫rm三．房地产开发项目全过程成本控制的要点(一)投资的决策阶段投资的决策阶段是房地产开发项目的前期工作，首先，要通过调查国内外的市场，来了解顾客的需求，进而对未来房地产市场的状况进行预测，再通过领导讨论看投资该项目有没有市场，了解该项目的市场竞争力如何。该企业有没有优势可以更大程度的赚取利益。在充分考虑市场需求，企业优势等方面的基础上确定项目的建设规模。在前期工作中，成本的控制还要考虑建设的标准水平，建设的标准水平应从目前的经济发展水平，来根据消费者的消费理念和消费标准来确定建设标准。建设标准的考虑在房地产的项目开发中显得很重要，根据不同地区，不同规模，不同等级以及不同的消费者群体，确定交涉应购买那种材料，确定应建设哪种房屋，是普通的建筑，还是豪华的建筑，还是普通的豪宅，还是豪华的豪宅。是适用于人们享受的住房，还是适用于做销售的经济适用房。(二)设计阶段的成本管理与控制设计阶段的成本考虑以及管理问题是必须的一个方面，在进行项目投资之前要对成本进行预算，确定次项目应融资的金额是多少。在成本的管理控制上，应提倡并积极推行限额设计，每一个房地产的投资项目都面临一定的风险，而这些风险是不可避免的，只能通过一些渠道将风险降低，限额设计就是降低风险的措施，限额设计师按照批准的研究报告和投资估算控制初步设计，在进行预算时要根据所提供的报告，在报告的基础上进行限额预算，以保证风险降到最低。在房地产企业中还应设立审查部门，对报告进行严格的审查，避免一些遗漏，导致不必要的造价浪费。(三)施工阶段在施工阶段更要注意成本的控制，施工阶段也是房地产企业的一个重要阶段，也是风险存在的一个阶段，在这个阶段控制工程成本开发阶段的单位的工作人员要时刻提高警惕，注意监工，要多看工程的施工组织方案以及现场的施工的实际情况，在施工过程中遇到的一些疑难问题，如果自己不能很确定的情况下，不能盲目做定论，要谦虚请教，向专业人员和专业的工程师进行咨询和学习，相关工作人员要调查市场上的建筑材料价格，客观的看待建筑材料价格这一问题，在某一时间段市场上的材料价格较高。有可能在购买材料后，它的价格在原价上降低，这在一定程度上造成资金的风险。这是在房地产企业中，随时都存在的一个问题，也会影响房地产的项目的开发。在工程建设中，工程的材料费占工程总成本的一半以上，因此，材料费的高低直接影响着的此项目工程的总成本，随意，在购买材料之前，要建立价格信息网络，保持信息畅通，随时了解市场上材料的价格。(四)竣工结算阶段的造价控制方法竣工结算是一项工程的最后一步，竣工结算阶段要组织相关人(下转第52页)万方数据面，打造更高的文产信贷规模。不妨探索文化资源收益的资产证券化，即它是。以核心优质文化资产为信用基础，而非文化企业全部的资产竹llIl。在这种模式下，文化企业通过对产品预期收益的评估，并将预期收益作为流动性资产在资本市场上建立信用基础以获取资金。此外，文化产品应具备以下条件：一是文化企业发行的文化产品既能产生稳定的预期收益，同时可以采取预授权合约方式予以保障t二是作为发行人，文化企业应有优良的信用和较强的融资能力，并能提供历史证明，三是文化企业发行的文化产品变现能力应较强。l六)拓展适合民族特色文化产业消费的互联网金融近年来，文化金融深度融合备受关注。“文化产业+互联网金融”正成为解决P2P资产荒的有效途径。当前，网贷平台推出产权类文化产品涉及：知识产权、游戏版权著作等。而旅游方面，去哪儿网推出小额贷“拿去花”、途牛网推出“出境保”等。由于传统金融机构为文化产业提供金融业务要求高、限制多，授信模式比较保守等也阻碍了两者结合，而互联网金融与文化产业的深度融合，打破了时间和空间的限制，实现全天候营销，完善了文化企业传统产品线，有效地引导分散的海量创意与需求进入市场．(七)推动文化企业上市融资在供给侧结构性改革的背景下，多层资本市场文化板块扩大，保证文化产业长期发展资金供应充足。近年来，文化产业受到资本的青睐，规模近3300亿元。从资金流入渠道方面看，债券、新三板挂牌后融资呈大幅增长。我国文化融资市场运行情况较好，文化产业资本运作活跃，这为西部地区文化产业融资迎来新契机。因此，应加大对文化企业债券、股票的发行力度，通过举办形式多样的上市培训会和实地调研，扶持有潜力、有成长性的文化企业在中小板和创业板市场的上市融资。(八)鼓励文化上市公司推进并购重组2013年以来，我国文化产业正兴起一股并购热潮。文化企业间兼并重组数量从2013年的96起增加至2016年的166起，并购金额从500亿元增加至1500亿元，增加lOoo亿元，同时，文化产业各行业也得到整合和优化，电影、旅游是并购的热点，单起并购平均金额分别为29．76亿元、18．8l亿元。由于西部文化产业体系涵盖了旅游、影视等重点行业，在全国融资环境持续向好的背景下，西部也迎来了企业并购重组的战略机遇期，这有利于培育文化产业龙头项目和重点企业。故应力促文化上市公司并购重组，支持条件成熟的企业通过资本市场进行股本融资，推动经营性文化事业单位转企改制，以此借助资本市场帮助企业做大。蛋糕”。[2】秦智，谢杰．西部文化产业投融资创新策略Ⅱ】．开放导报，2016(2)：87—90．【31王芹，杨旭，张晓棠．DEA视角下的陕西省文化产业投融资效率Ⅱ】．西安工业大学学报，2015(7)：556—560．【4】熊正德，李兰，廖然．金融支持对文化产业发展的影响——基于省际面板数据的实证分析D1．湖南社会科学，2014(5)：116—120．【5】李璐．近6年来我国矿业吸引近百亿美元风投D】．西部资源，2013(4)：46—47．【6】杨红艳．重庆市产业投资基金发展战略研究【D】．重庆大学，2008．网草志立，严红，孙嘉翊．文化产业投融资的困境及其破解：以西部地区为例町．西南金融，2016(8)：60一67．【8】王晓雅．重庆文化创意产业环境发展研究【D】．重庆工商大学，2014．【9】草志立．文化创意产业对区域经济发展影响研究一一以四川为例Ⅱ】．商，2015(19)：256—257．【10】蔡武．破解小微文化企业“轻资产”融资难困境Ⅱ】．中国商人，2014(4)：96—97．111】任明蒙．浅议资产证券化之核心：破产隔离机制Ⅱ】．商，2014(52)：183—183．11 2】魏鹏举．文化产业与经济增长：文化创意的内生价值研究【MJ．经济管理出版社，2016．【13】金元浦．新常态下我国文化创意产业发展的趋势与问题Ⅱ】．艺术百家，2016(1)：36—40．114】Pedmutcer s．M幽ng cop徊gllt work白r a Global Markec：Poky ReviSion on Both sides of tlle Ad矩dcⅡ】．col咖曲ia Joummof Law&the Arts，2014(2)：49—68．【15Ue丑艮un P，Pntt Ac．M狮aging Crea石vity iIl出e ClllcllralIndus馑ies U】．c陀a翻ty&I咖ovati伽M狮a萨rmm，枷9(1)：101—116．116l魏鹏举．中国文化产业投融资体系研究【M】．云南人民出版社。2014．【17】朱贾昂．金融对接文化产业的难题及对策Ⅱ】．现代管理科学，2017(5k49—51．【18】陶恒．四川文化产业与金融融合发展政策回顾与展望田．南方论刊，2017(4)：26—29．基金项目：尹宏祯主持的国家社科基金青年项目《推动文化产业成为西部民族地区支柱性产业研究》(项目编号：12q【，033)。参考文献【1】赵恩北．河北省文化产业投融资问题与对策Ⅱ】．江苏商论，作者简介：覃志立，男，四川武胜人，供职于广元市昭化区人民2012(32)：154—155．政府办公室，研究方向：产业经济、区域金融。(上接第46页)员对工程进行全方位的审查，确保工程的安全性。相关人员在进行审查时要通情达理，要考虑实际的情况，由于施工条件的不同，在施工的过程中有稍微的调整，因此，可能和施工图纸有一些细微的不同，并不会影响工程的质量，在遇到这种情况时，就要客观合理的审查，不要过于苛刻，同时，不要恶意压价，在审核时，要以良好的职业道德来对待这件事，在审核时要认真仔细，对自己的工作负责认真，对于一些工程质量问题要实事求是，对于竣工时工钱核算也要仔细认真的核算，有验收单，并且验收单中要注明有关问题，在竣工结算时要进行相应的抵扣。四，结论我国科技的快速发展，促进了各行各业的经济发展，各行各业的发展也为我国的国民经济的发展提供了保障，房地产的开发也发展越来越发展，房地产行业的竞争越来越大，房地产行业面临的挑战越来越大，对于房地产来说，房地产开发项目的全过程控制在整52 Tim∞F妇n∞个房地产开发项目中起着至关重要的作用，成本的管理贯穿房地产项目的始终，现阶段，我国的房地产行业的成本管理还存在很多问题，只有不断提高全过程的成本管理水平，更好的对房地产项目的成本进行控制有利于房地产行业的发展，保证企业的不断发展。参考文献【1】周巍．房地产开发项目造价控制与成本管理研究Ⅱ】．特区经济．2012(05)．【2】郑谦．论房地产项目开发中的成本管理Ⅱ】．中国高新技术企业．2014(09)．【31徐俊毅．试论房地产项目管理中的成本控制D】．财经界(学术版)，2011，(6)．【4】肖子伟．房地产开发项目成本控制与管理叨．住宅与房地产，2016，(3)：12．万方数据
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