小区停车矛盾案例分析3篇小区停车矛盾案例分析 2017届硕士研究生学位论文住宅小区中地下人防车位的权属分析--以四个纠纷为视角学位申请人姓名彭静静培养单位法学院一导姓名及职称谢伟副下面是小编为大家整理的小区停车矛盾案例分析3篇,供大家参考。
篇一：小区停车矛盾案例分析
17 届硕士研究生学位论文住宅小区中地下人防车位的权属分析-- 以四个纠纷为视角学位申请人姓名 彭静静培 养 单 位 法学院一导姓名及职称 谢伟 副教授二导姓名及职称 吴柯 讲师学 科 专 业 法律（法学）研 究 方 向 民法学论文提交日 期 2017 年 6 月 20 日中国 ﹒贵州 ﹒贵阳分 类 号 ; D9 23论文编号：2014035102014单位代码：10672密 级：公开万方数据贵州民族大学 2017 届硕士研究生学位论文万方数据
贵州民族大学 2017 届硕士研究生学位论文III摘 要随着城市化建设的加速推进，城市人口激增，土地资源短缺等问题日益剧增，现代社会的居住模式发生了不可逆转的改变。社会经济快速增长，人们对于生活水平的要求也在不断提高，为了出行的方便，购买私家汽车的家庭也越来越多，随着私家汽车的增多，伴随着一系列的问题也就愈加凸显出来，其中一点就是人们对于私家停车位的需求越来越多，但是在现代城市住宅小区中对于车位的需求是很大的，小区内一般规划用来停放汽车的车位是远远不能满足需要的。这时候地下人防工程往往就会被改造成地下人防车库。随着对于这种地下人防车库的运用，问题和纠纷随之而来。由于目前我国现行的法律法规并没有明确的国家层面的法律来对于地下人防车位的权属作统一的规定。在当前不论是理论实务界，还是在学术上关于地下人防车位的权属问题都存在着很大的纷争。想要更好地解决我国社会生活中的矛盾纠纷，当下需要对地下人防车位的权属问题作一个明确的答复。本篇论文主要分为三大章，第一章是案情简介，本文一共选取了四个案例。选取的四个案例案情类似，但是判决结果却存在差别。笔者通过分析这四个案例，从案例中概括选出了两个争议焦点，这两个争议焦点也是下文分析的重点。第二章是法理分析，法理分析主要是结合文章的争议焦点进行的。第二章下笔者又分成了两大小节，第一小节是就我国目前就地下人防车位的法律规定并没有明确的规定，笔者列举了一些地方规定中关于人防车位的规定，以及学术界的分歧意见。笔者还从社会和经济万方数据
贵州民族大学 2017 届硕士研究生学位论文IV两方面来对地下人防车位的权属问题进行了分析。第二章下的另一节是关于人防车位的合同效力的认定的问题，针对此类合同效力的问题笔者从两个方面来分析，我国《合同法》中关于合同效力的认定和不同法系关于合同效力的认定来进行分析。第三章是研究结论，这一章笔者分了两大节，第一节主要是笔者对于地下人防车位在我国发展的未来前景展望，第二节是笔者提出的建议，根据上文中提到的争议焦点提出相应的解决办法。笔者觉得当下我们通过法律明确规定地下人防车位的权利归属问题，一来不但可以减少实际生活中的纠纷，而且也能够较少司法工作人员的工作负担。关键词：
住宅小区 人防车位 权属万方数据
贵州民族大学 2017 届硕士研究生学位论文VAbstractWith the rapid development of urbanization, the surge inurban population, the shortage of land resources and otherissues are increasing, modern society, the mode of residencehas undergone an irreversible change. Social and economicgrowth, people"s demand for living standards are also rising,in order to travel convenience, the purchase of private carsare more and more families, with the increase in private cars,accompanied by a series of problems will be more prominent Thereis a growing demand for private parking spaces, but the demandfor parking spaces in modern urban residential areas is verylarge. The general plan for parked parking spaces in thedistrict is far from satisfying The At this time undergroundcivil air defense projects are often transformed intounderground garage. With the use of such underground garage,problems and disputes become more prominent. As the currentlaws and regulations in China and there is no clear nationallevel of law for the underground defense space for thereunification of the provisions of the right. There is a bigdeal in the question of the ownership of the underground airdefense in the academic world, or in the academic field. Inorder to better solve the contradictions and disputes in our万方数据
贵州民族大学 2017 届硕士研究生学位论文VIsocial life, the current need for underground defense spaceownership of the issue to make a clear answer.This paper is divided into three chapters, the firstchapter is the case of the brief introduction, this articleselected a total of four cases. The four cases were similar,but the outcome of the judgment was different. The authorthrough the analysis of these four cases, from the case outlinedin the selection of two controversial focus, the focus of thesetwo disputes is the focus of the following analysis.The second chapter is the legal analysis, the legalanalysis is mainly based on the focus of the article controversy.Chapter II of the author is divided into two major sections,the first section is on my country on the underground airdefense standards of the law and there is no clear provisions,the author lists some local regulations on the provisions ofcivil air defense, and academic differences opinion. The authoralso analyzes the ownership of underground air defense spacesfrom both social and economic perspectives. In the secondchapter, the other section is about the validity of the contractof the civil air defense. The author analyzes the validity ofthe contract from the two aspects. From the conclusion of thecontract law and the different law Department of the validity万方数据
贵州民族大学 2017 届硕士研究生学位论文VIIof the contract to carry out the analysis.The third chapter is the conclusion of the study, thischapter is divided into two sections, the first section ismainly for the underground air defense in China"s futuredevelopment prospects, the second section is the author"srecommendations, according to the dispute mentioned aboveFocus on the corresponding solution. I think that we now throughthe law clearly stipulates the right to belong to theunderground defense space, one can not only reduce the real lifeof the dispute, but also less the workload of judicial staff.Keywords: Residential area Parking garage Ownership万方数据
贵州民族大学 2017 届硕士研究生学位论文VIII文献综述现代城市社会对于停车位的需求变大，在地面停车位不能满足业主需求的情况下。住宅小区中根据国家的相关规定修建的地下人防工程，经过人防工程的合法审批，被依法改造成地下人防车位。地下人防车位的权属问题，在我国现有的法律中是不够完善的，现行的法律规定，投资建设地下人防车位的投资者享有地下人防车位的收益权，但是对于人防车位的所有权归属问题，在现有的法律中并没有相关的规定。我国现行的有关地下人防车位的规定，有一些比较有地方性特色的规定。上海市的《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定，民防工程的投资者可以取得民防工程的所有权，并且上海市还规定民防工程可以进行登记。1 广州市的《广州市人民防空管理规定》第二十五条规定，广州市规定人防工程适用于于建设用地使用权相一致的原则，人防工程可以办理产权登记。2 江苏省的《江苏省物业管理》第六十六条规定，江苏省的规定不同于上海市和广州市的规定，江苏省规定，地下人防车位应该向全体业主开放，地下人防车位不能用于买卖只能进行出租，并且出租时限不得超过 3 年。3 重庆市的《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》第三条通知写到“对结建式人防工程依法初始登记后，兼作停车场的，政府允许参照普通地下停车场的方式出售，且同意购房人对所购的兼有停车库1《上海市民防工程建设和使用办理办法》（第二十条），http://www.shanghai.gov.cn/，最后访问时间：2016 年 12 月 3 号。2《广州市人民防空管理规定》第二十五条，http://www.gz.gov.cn/，最后访问时间：2016 年 11 月 30 日。3《江苏省物业管理》（第六十六条），http://www.jsrd.gov.cn/，最后访问时间：2016 年 12 月 3 号。万方数据
贵州民族大学 2017 届硕士研究生学位论文IX功能的人防工程拥有产权。已购人防工程的业主凭售房合同及相关资料向登记机构申请车库产权登记。4 重庆市赋予地下人防车位权属，房地产开发商拥有所有权，房地产开发商可以处分。国内有关学者关于地下人防车位的学术研究也存在不同的观点，有学者认为地下人防车位的所有权应该归属于国家，这些学者认为地下人防车位是由地下人防工程改建的，根据国家的相关法律规定，国防工程由国家拥有权属，继而人防车位是人防工程改造的，所以人防车位的权属应该归属于国家。国内还有些学者认为，地下人防工程的所有权应该归属于业主，这部分学者认为，地下人防工程属于建筑物区分所有权中的共有部分，住宅小区中的建筑物的共有部分由全体业主享有所有权，业主拥有使用人防车位的权限。还有学者认为地下人防车位的所有权应该归属于房地产开发商，根据《物权法》中的相关规定，地下人防车位拥有独立的权属，房地产开发商可以对这部分权属进行处分。地方上的规定和学者的观点不一，地下人防车位的所有权没有明确的界定，法院在判案的过程中没有上位法的支撑。实际生活中地下人防车位的纠纷越来越多，尽快明确地下人防车位的所有问题显得尤其重要。4《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》（第三条），http://www.cqgtfw.gov.cn/，最后访问时间：2016 年 12 月 5 号。万方数据
贵州民族大学 2017 届硕士研究生学位论文目 录绪 论......................................................................................................1 1一、选题背景..............................................................................................1二、研究意义..............................................................................................1第一章 案情简介及争议焦点归纳.....................................................3 3一、案情简介..............................................................................................3（一）案例一................................................................................................................3（二）案例二................................................................................................................4（三）案例三................................................................................................................4（四）案例四................................................................................................................5二、争议焦点归纳..................................................................................... 6（一）涉案纠纷车位的权利归属................................................................................6（二）涉案车位交易合同的效力认定........................................................................7第二章 法理分析.................................................................................9 9一、人防车位的权利归属法律规定不明确...........................................10（一）相关有分歧的地方性规定..............................................................................10（二）学术界的分歧意见..........................................................................................13（三）从社会经济角度分析......................................................................................19二、人防车位交易合同的效力认定不统一...........................................20（一）《合同法》中关于合同效力的规定..............................................................20（二）不同法律体系关于合同效力的认定..............................................................21第三章 研究结论............................................................................... 23一、关于地下人防车位确权在未来的发展前景..................................
篇二：小区停车矛盾案例分析
编号：——密级：单位代码：—1 00—65学号：! Q 32盟Q Q 墨天滓I币苊大学研究生学位论文论文题El ：遗盘型∑匡丝王奎庄≤鱼≥里! 筮鲍拯鲞纠纷区鲤迭筮略学生姓名：塞晨申请学位级别：申请专业名称：法徨亟±研究方向：屋商法指导教师姓名：贾邦俊专业技术职称：提交论文日期：2Q12生望月2Q 旦原创性声明本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得叁垒竖整盘鲎或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我--N T作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。论文作者签名：舭日期：．pzL年，}月乡相研究生学位论文使用授权说明( 必须装订在提交学校图书馆的印刷本)本人完全了解天津师范大学关于收集、保存、使用研究生学位论文的规定，即：● 按照学校要求向图书馆提交学位论文的印刷本和电子版本；●图书馆有权保存学位论文的印刷本和电子版，并通过校园网向本校读者提供全文与阅览服务。●图书馆可以采用数字化或其它手段保存论文；●因某种特殊原因需要延迟发布学位论文，按学位论文保密规定处理，保密论文在解密后遵守此规定。⋯～：伽⋯：铡玳日期：州辟／二月7日
摘曼摘要《中华人民共和国物权法》( 以F简称物权法) 自2007‘ 仁颁斫j 以来，划于其中第七十四条提出的小区的地下车库、车位权属及利用的规定，一直以来在理论界存在着诸多争议，仵司法实践中，法院对于有关因小区的地下车库、车位权属及利用而产生纠纷的案件的审理也存在着不同的认谚{。面对现今小区停车位紧缺与私家车数量急剧增长之问矛盾r] 益增长的现状，如何通过现有的政策、法规的规定，既可以维护开发商正常的经营，促使丌发商按照规划设计的要求爆可能多的在其丌发的商品房小区内设置地下停车库、车位，又能够满足小区业主的方便停车的需求，充分保护小区业主对于小区地下停车库、车位的权利，、j ，^衡双方权益争议，是本文写作的宗旨。本文旨在结合几常审判中普通而又真实的案例，引出司法史践中各方当事人之I刈对小区地下车库、车位权益产生纠纷所争议的焦点，从物权法颁布j ，J ^后的法律规定、学者学说、当事人自身利益的视角等方面对矛盾产生的原凶进行分析，尝试将解决矛盾的观点进行归纳，再通过比较研究的方法对比其他国家和地区相关的法律规定，探索小区地下停车库、车位关于权属、所有权变殳弩记及如何使用等方面制度的构建，最后回到现实，归纳公平处理小区地下车库、车位权益纠纷，为当事人定纷止争的调处策略。关键词：小区地下．乍库、车何；权属；丌发商；业主。
摘要Abstract” Thepeopl e’ S Republ i cof Chi naPropertyLaw ” f herei nafter referred to as the realri ght l aw ) si ncei ts l aunch i n2007，the seventy-fourtharti cl e on the underground garagearea，ow nershi pofparki ngl ot and userequi rem ents．hasbeen a 10t oftheoreti calci rcl e，In j udi ci al practi ce，thecourt for the rel evant for the undergroundgaragearea，ow nershi pofparki ngl ot and use of di sputes cases have di fferent vi ew poi nts．In theface oftoday" sparki ngshortageandcontradi cti onbetw eenthegrow i ngsi tuati on，howto use theexi sti ng pol i ci esandregul ati ons，can m ai ntai n the norm aloperati on of the devel opers．to devel opersdesi gn requi rem entsas m uch aspossi bl ei n thedevel opm entof com m erci al housi ngarea i Sarrangedi n theundergroundgarage，parki ng spaces，i tcan m eet the needs of sm al l ow nersparki ng dem and，ful l y protectthe ow ners for resi denti alunderground garage，parki ng fi ghts，bal ance the i nterests of both si desdi spute．i Sthe ai mof thi s arti cl e．Thi s paper ai m s atcom bi ni ngthedai l ytri al s and thegeneralparti eson theundergroundgarage，parki ng ri ghts di sputesare the focus ofcontroversy, fromthepropertyl awprom ul gatedbefore and after thel egal provi si ons，theschol artheory, thesel f-i nterestofthe angl eofvi ew ofcontradi cti on anal yses the causes，trycontradi cti on f romtheperspecti veof art，and thenthroughthecom parati veresearch m ethodcom pared to other countri es and regi ons of the rel evant l egal provi si ons，expl orati on areaundergroundparki ng，parki ngonow nershi p，regi strati onofchangeofow nershi pandhowtouse and otheraspectsofsystemconstructi on，fi nal l ybacktreatm ent of sm al l underground garage，parki ng ri ghts di sputes，fortheparti esdi sputesthe m edi ati onstrategy．controversyi ndi stri ctpri vatecarquanti tysharp grow th ofi n accordance w i threalcase，from i udi ci alpracti cebetw een thetosol vetoreal i ty, sum m ari zedthe fai rtosettl eKey w ords：U nderground garage，parki ng spaces devel opers；ow nershi p；ow ner．
目录引言⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 1一、小区地下车库( 位) 引发的权益纠纷⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 21．1小区地下车库( 位) 权益纠纷的三则案例⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 21．2小区地下车库( 位) 权益纠纷的争议焦点⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 5二、小区地下车库( 位) 权益纠纷产生的原因及分析⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 82．1小区地下车库( 位) 权益纠纷产生的原因⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 82．2小区地下车库( 位) 权益纠纷产生原因的理论分析⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 92．2．1小区地下车库( 位) 权属的有关学说和规定⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 92．2．2地下车库能否作为所有权客体进行转让⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 112．2．3作为地下人防工程的小区车库( 位) 的权属和管理⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 122．3／J , 区地下车库( 位) 权益纠纷产生原因的实践分析⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ l 32．3．1小区地下车库( 位) 的功能定位⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 142．3．2纠纷中各方利益不同视角⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 14三、解决小区地下车库( 位) 权益纠纷有关制度的构建⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 163．1比较法的考察及借鉴意义⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 163．2我国对小区地下车库( 位) 权益制度的构建的设想⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 173．2．1逐步明确地下小区车库( 位) 的权属⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 173．2．2小区地下车库( 位) 所有权变更登记问题⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 183．2．3小区地下车库( 位) 如何使用的问题⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ l 9四、审判实践中的对于小区地下车库( 位) 权益之争调处策略⋯ 224．1对于物权法颁布之前产生的权益纠纷的调处策略⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 22
4．2对于物权法颁布之后产生的权益纠纷的调处策略⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 22结语⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 25参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26致谢⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ 27
引言近些年来，政府发布的城市午辆限行，发放绿色舅：保标等举措，均反映了车辆的快速增长，特别是私家车数量的剧增已经给城市的道路交通，窄气耶境等造成了巨大的压力。而傍晚时分，看到小区钞路边一排排停放的车辆，凹到家，发现原本整洁宽敞的小区道路两旁停满了各式各洋的车辆，相信每个人的心甲．都会不免’ 紧，它反映了1个我们需要面对的更加紧迫的问题——J t：车容易停车难。造成小区周边道路停满车辆及小区内道路上的车辆紧紧排放的现实，无外乎几种原因：有原先较早建造的居民小区，除』’ 少数按照“ 豪华” 标准建造的小区外，大多数没有建造地下车库用于停放车辆；丰要原因还足近儿年来建造的住宅小区，虽然丌发商已经丌始建造地下车库，但是在物权法出台之i ，J -，小区业主在购买商品房时，处于没有经济实力购买车辆或对地下车库、牟位所产生的权益并不了解的状态，没有与丌发商协商车库、车位的相关问题。而当2007年10月1 F1物权法施行之后，其巾七十四条规定：“ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车伉、乍库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 人们清醒的认识到了小区地下牟厍、午位的权益的重要性，于是针对物权法的有关规定引发的争议同私家车数量大量增加的现实相促进，导致了很多业主在购买或者租赁小区地下车库、4二位的方式、价格及小IX地下车库、车位产生的收益的归属等方而存在异议，认为不应再支付费用购买或者租赁小区地下车位。究其原因，是对于小区地下车库、午位的权属，包括物杖法在内的有关法律给出的舰定相列‘ 模糊，难以实际操作而造成了各方争议。从日6订已有的研究成果来看，研究整个小区停车位权属问题和1争议的文章较多，本文对于地表停4：位的相关权属不阿进行论述，仅专门讨论小区地下乍库、车位权属问题及如何平衡：争议，以在真实的案例中反映H {的关于小区地下午库、乍位的主要争议为切入点，从理论与实践的两个方向，进行分析，得出结论。
、小区地下车片( 位) 引发的权益纠纷一、小区地下车库( 位) 引发的权益纠纷1．1小区地下车库( 位) 权益纠纷的三则案例案例1：原告陈某某诉称，原告系某小区B座2门1902室业主，被告A公司系该小区的物业服务企业，第三人B公司系该小区的丌发建设单位。原告于2003年4月入住该小区，并未与第三人签订车位租赁合同。现被告以第三人的名义，强行向原告收取每月800元的租金和50元的管理费，并自2011年2月3同开始阻止原告车辆出小区，即使原告要求先交押金，暂时允许车辆进出，车位费的数额待双方协商后再确定，被告也不准许原告车辆出小区。由于被告阻止原告车辆出小区，原告不得不租车使用，给原告造成不便和经济损失。原告认为，根据物权法的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。天津市物价局津价房地[ 2000] 665号文件对商品房住宅小区存车费收费标准有明确规定，其中规定排气量大于1．8升小于等于3．0升的机动车，一级存车费为400元／月／车位。被告向原告强行收取的车位费不仅包括租金还包括管理费，高达850元／月／车位，严重违反了市物价局的规定，应予纠J 下。被告阻止原告车辆出小区的行为，限制了原告用车的权利，给原告造成了损失，应当予以赔偿。现原告起诉来院，要求：1、判令被告按天津市物价局规定向原告收取每月400元的车位费；2、判令被告不得阻止原告车辆进出和使用地F车库，在原告使用车位期间，被告及第三人不得将原告使用的车位另行出租或出售；3、判令被告赔偿原告的租车损失( 白201 1年2月3 R至2011年3月2同的租车损失为8000元；2011年3月2 F{以后至被告实际解除阻止行为止的租车损失按每月8000元标准计算) 。原告为证实其主张，向法院提交的证据为房屋所有权证书、机动车行驶证、公告函、公告、天津市物价局关于调整天津市商品住宅物业管理小区机动车存车费收费标准的通知、关于天津市商品住宅物业管理小区机动车存车收费标准的通知、天津经济技术开发区一发展计划局存车服务收费标准、天津市机动车停车收费标准调整、天津市物价局关于丌展物业管理服务收费专项检查的通知、C汽车服务有限公司宣传册、汽车租赁合同、收据、发票。被告A公司辩称，一、小区的地下车库系第三人所有，均是固定车位，或是购买或是租赁，原告与我们没有任何购买或租赁的合同；二、原告讲的400元是存车费，而我们收取的是车位租金每月800元，不是存车费；三、我们没有阻止原告进出地下车库，是原告一直不走，原告的租车损失与我方无关；四、不同意承担诉讼费用。被
告为证。丈其主张，向法院提交的i 咄t}为天津市物业管理服务合同、公告两、天十某小区车场堵车事件经过。第三人C公司述称，我公司对该小区地下车库捌有所有权，该地卜车库不是小区业主的公共空问；我公司对车位出租享有自F定价权，并将车位租赁事：Ij ：委托被告具体执行；我公司一直将乍位m 租、m 售给本小区内的业主使用，并未违反《物权法》有关应当首先满足业主的需要的规定；原告与第三人就车位出租价格不能达成一致，双方之f叫并未建立任何民事法律关系，我们有权拒绝原告使用地下车库：我公司及被告未强求原告按我公司定价租赁车位，也从未限制原告使用自己的车辆，故不l 司意原告的诉讼请求。其向法院提交的证据为房屋所有权证书。法院经审理认为：第三人对某小区地卜．车库已经进行了不动产琶记并获得了相关权属证书，其对该地下车库捌有所有权。当然，获得对该地下车库的专有使用权，他人不得侵害或妨碍专有使用权的行使。但是，该地下车...
篇三：小区停车矛盾案例分析
编号 ：1672-5328(2020)()6-()()37-()8
中图分类号 ：
U491
文献标识码 ：
A
DOl:l().13813/j.cnll-5141/u.2()2().()6()5居住停车问题分析及治理策略研究以北京市朝阳区 L 社区为例潘璐 ， 刘春雨 ， 曹天恒（ 北京清华同衡规划设计研究院有限公司 ， 北京 100085 ）摘要 ：
城市建成区内停车供给存在时空不均衡性 。
一方面建筑配建停车设施由于共享利用率低 ， 存
在较大挖潜空间 ； 另一方面居住小区配建车位闲置 ， 而路内停车违法占道现象却较为严重 。
这种并
存现象也是众多大型社区停车问题的缩影 。
通过分析北京市停车供需现状及项目实例 ， 指出路内停
车问题诱因及基层停车治理面临的普遍困境 ， 包括政策机制局限 、 审批监管烦琐 、 经济属性模糊 、
社会资本参与度低 、 公众参与意识薄弱等 。
结合社区整治提升及停车规划实践提出治理策略 ：
近期
通过更新改造 、 社区治理 、 公众参与等方式推动停车设施的共享共治 ， 缓解停车供需矛盾 ； 远期在
新增立体集约式停车设施的同时 ， 探索构建停车管理部门 、 社区利益相关方 、 停车投资运营方等多
方主体共同参与的停车治理平台 。关键词 ：
停车治理 ； 经济属性 ； 政策法规 ； 社区决策 ； 公众参与Parking
Issues
and
Management
Strategies
for
Residential
Areas:
A
Case
Study
of
L
Community
in
Chaoyang
District
of
BeijingPan
Lu,
Liu
Chunyu,
Cao
Tianheng(Beijing
Tsinghua
Tongheng
Urban
Planning
&
Design
Institute,
Beijing
100085,
China)Abstract :
Parking
supply
in
urban
built-up
area
is
unbalanced
in
time
and
space.
The
low
utilization
rate
of
parking
facilities
offers
huge
sharing
potential
while
the
illegal
on-street
parking
is
severe.
This
co-existing
is
common
in
many
large-scale
communities.
By
analyzing
the
current
situation
of
parking
supply
and
de mand
in
Beijing
and
project
examples,
this
paper
analyzes
the
causes
of
on-street
parking
issues
and
com mon
difficulties
faced
by
parking
management,
including
policy
mechanism
limitations,
complicated
ap proval
procedures,
fuzzy
economic
attributes,
low
participation
of
social
capital
and
weak
civic
engage ment.
Based
on
the
practice
of
parking
management
and
planning
in
Beijing,
the
paper
proposes
parking management
strategies
in
two
aspects.
To
alleviate
the
imbalance
between
parking
supply
and
demand,
it
is
necessary
to
promote
parking
sharing
and
joint
governance
through
renovation,
community
governance,
public
participation,
and
etc.
Resident " s
self-governance
and
effective
coordination
of
management
depart ments,
community
stakeholders,
market-oriented
investment
and
operation
platforms
are
also
crucial
to
im prove
parking
problems
and
management
in
new
era.Keywords :
parking
management;
economic
attributes;
policy
and
regulations;
community
decision-mak ing;
public
participation收稿日期 ：
2020 - 08 - 10作者简介 ：
潘璐 (1993 — ) ， 男 ， 安徽安庆人 ， 硕士 ， 助理工程师 。
E-mail:
panlu@thupdi.com0 引言城市公共空间与道路资源作为居民休憩
活动 、 交通出行的重要承载 ， 也是城市风貌
品质的关键要素 。
但在北京中心城区外围居
住区周边 ， 路内停车挤占公共空间及道路资
源的现象较为普遍 ， 既影响城市风貌又威胁
步行和非机动车安全 。
此类型居住小区与中
心城区老旧小区相比 ， 存在三方面典型特征 ：
1 ）
居住小区相对较新 ， 多为 2000 年之后
建成 ； 2 ）
居住小区内部存在较多低效利用空
间及可更新用地 ； 3 ）
居住小区或公共建筑存
在较多停车位余量 。
由于公众对停车付费意
识不足 、 缺乏常态化严格的监管措施 、 基层 停车治理权限薄弱 ， 道路及公共空间成为现
阶段最易被停车违法占用的区域 。本文以北京市朝阳区 L 社区 （ 用地面积约
10
km 2 ， 常住人口约 18 万人 ）
为实例 ， 探讨潘璐刘春雨曹天恒7 7 居住停车问题分析及治理策略研究 — 以北京市朝阳区L L社区为例
专题路内停车现状问题的深层次原因及交通治理
举措 。
结合北京城市层面的停车治理现状 、
政策引导及市场运作 ， 从社区基层停车治理
实践的角度出发 ， 探讨社区决策 、 公众参与
对缓解同类型区域停车矛盾的积极作用 ， 为
社区停车规划提供近远期发展策略及实施路
径 ， 减少路内停车比例 、 优化配建停车位共
享 、 提高公共停车位比例 ， 实现社区停车的
共建 、 共治和共享 ， 推动停车与城市风貌品
质的协调融合 ， 营造良好的社区生活品质 。1 居住停车治理困境1.1 停车设施经济属性模糊由于缺乏具体明确的规范依据 ， 不同类
型停车设施隶属于公共产品或私人产品一直
存在不同观点 。
配建停车依据居住户数或建
筑物面积进行建设 ， 满足居住 、 公共建筑的
刚性使用要求 ， 一般具有公共产品非竞争
性 、 非排他性的特点 ［ 1 ］ ， 但潜在的对外共享
收费使其又具备准公共产品的属性 。
城市公
共停车同样因建设主体 、 运营收费方式的不
同而具有私人产品 、 准公共产品的差异 。
针
对路内停车供给 ， 国外部分城市存在路内配
建标准 — — 路宽政策 ， 但北京市缺乏相应的
路内配建标准 ［ 2 ］ ， 道路设计相关规范 ［ 3 ］ 对于道
路红线宽度的定义同样不包含机动车停车的
说明 ， 因而路内停车应具有较强的公共产品
属性 ， 供给和秩序都应得到严格监管 。现阶段停车设施相对模糊的经济属性往
往导致路内停车最先被机动车低成本违法占
UrbanTransport
of
ChinaVol.18
No.6
November2020■ 居住类■ 公建类■ 路内占道■ 其他单位 ：
%图 1 不同类型停车位与夜间停车需求分布情况Fig.1
Demand
distribution
of
different
types
of
parking
lots
and
night
parking
资料来源 ：
文献 ［ 6 ］ 。用 ， 尤其是在具有较多出行车位缺口且监管
力度相对较低的居住小区周边 。1.2 公共停车的辅助作用不明显1 ）
建设总量有限 。北京城市总体规划及分区规划均明确指
出停车供给方式以建筑物配建为主 、 公共停
车场为辅 、 路内停车为补充 。
部分行政区结
合国内外研究经验提出建筑配建停车 85% 以
上 、 公共停车约 10% 、 路内停车 5% 以下的
发展目标 。
由于不同区域建设更新速度不
同 ， 建筑配建供给的出行车位与实际出行车
位需求存在空间分布的不匹配 。
依据用地规
划及不同地区建筑开发规模开展北京中心城
区社会公共停车场需求预测工作 ， 结果显示
2020 年出行车位缺口 （ 即公共停车需求缺口 ）
超过 20 万个叫依据 《 2020 北京市交通发展年度报
告 》 ［ 5 ］ ， 全市机动车保有量 636.5 万辆 ， 私人
机动车达 513 万辆 ， 工作日私人小汽车出车
率约 77.0% , 工作日小汽车占全方式出行比
例约 23% 。
同时期全市备案停车位总量 170
万个 ， 其中备案的路外公共停车位总量仅
37.8 万个 ， 难以满足大量出行车辆的停车
需求 。2 ）
居住小区配建车位缺口较大 。大型社区内居住类建筑配建停车设施存
在较大短板 。
2013 年 《 北京市居住区停车设
施配建标准 》 出台前 ， 北京市三环以内居住
区按每户 0.3 个车位 、 三环以外按每户 0.5 个
车位配建 ， 未能匹配快速增长的居民拥车水
平 ， 新建公共停车设施耗时长且收益不明
显 ， 难以快速缓解居住小区基本停车位的历
史欠账 。3 ）
提升配建停车共享率的作用更明显 。2017 年发布的北京市停车资源普查报告
显示 ， 尽管夜间居住小区停车需求缺口约 49
万个 ， 但公建类停车有超过 89 万个富余 。
配建类停车供给总量充足 ， 共享效率低下是
停车问题严重的关键因素 ， 夜间路内占道停
车比例超 13% （ 见图 1 ）
。
因此大型居住小区
停车矛盾的缓解更依赖于提升公建类和居住
类配建停车共享 ， 对新建独立占地公共停车
场的需求较低 。1.3 政策指导与实际应用存在一定脱节2010 年住房城乡建设部 、 公安部及国家
发展改革委联合发布 《 关于城市停车设施规
划建设及管理的指导意见 》 （ 建城 〔 2010 〕38
74 号 ）
； 2015 年 4 月国家发展改革委颁布
《 城市停车场建设专项债券发行指引 》 （ 发改
办财金 〔 2015 〕 818 号 ）
； 2015 年 8 月国家发
展改革委等七部门颁布 《 关于加强城市停车
设施建设的指导意见 》 （ 发改基础 〔 2015 〕
1788 号 ）
； 2016 年住房城乡建设部 、 国土资
源部发布 《 关于进一步完善城市停车场规划
建设和用地政策的通知 》 ， 均从社会参与 、
放宽市场准入 、 简化审批程序 、 盘活存量土
地资源等方面鼓励社会公共停车场建设 。
但
在实践过程中 ， 不同权属 、 不同类型停车设
施在共享及挖潜新建时面临较多困境 ， 主要 表现为 ：1 ）
公共建筑配建停车设施对外共享申
请手续涉及多部门 ， 经营范围划定较为复杂 。公共建筑配建停车设施对外共享在经营
许可申请 、 运营管理等环节需协调众多监管
部门 ， 后续运营收入如何计税 、 是否有税收
优惠等具体经营事项都需要协调多个主管部
门 。
例如 ， 《 北京市机动车停车条例 》 明确
扌旨出 “ 市交通行政主管部门统筹 ， 公安机关
交通管理 、 城市管理综合执法 、 住房城乡建
设 、 规划与自然资源 、 发展改革 、 财政 、质
量技术监督等部门按各自职责 ， 负责机动车
停车管理工作 ” 。
现阶段缺乏针对本类型停
车共享的许可申请 、 经营监管等流程指南 ，
影响设施共享工作的推进效率 。2 ）
停车设施界定 、 审批流程及协调周
期较长 。停车设施的类型划分 、 产权界限具有模
糊性 ， 基层社区管理者统筹区域内停车资源
并按对应的类型申请共享 、 对外经营等手续
会面临多部门不同规章制度限制 。
例如依据
关于城市停车设施规划建设及管理的指导
意见 》 （ 建城 〔 2010 〕 74 号 ）
， 既有小区在自
有土地内或周边闲置空地内建设临时停车设
施时不仅需要停车监管部门许可 ， 同样须在
园林绿化主管部门的指导下 ， 申请优化小区
绿化模式 ， 不能占用城市绿化用地 ； 物业地
下车位开放需协调民防主管部门 、 街道办事
处 ； 建设机械式停车设备完成后再申请质量
技术监管部门检验 ， 停车设施投入运营的协
调周期较长 。3 ）
公共停车场产业化发展滞后 。《 关于城市停车设施规划建设及管理的
指导意见》 （ 建城 〔 2010 〕 74 号 ）
早在 2010 年
即提出公共停车场作为城市市政公用基础设
施 ， 需完善用地供给 、 资金支持和政策扶持
等措施 。
但国土资源部 《 划拨用地目录 》 中
城市基础设施用地暂未包括公共停车场用
地 。
《 北京市机动车停车条例 》 （ 2018 年 5 月
施行 ）
明确 “ 独立设置的中心城区配套停车
设施 、 驻车换乘停车场 、 公共汽电车场站等
公益性停车设施 ， 是城市交通基础设施 ， 用
地按照土地管理规定实行划拨或协议出
让 ” ， 已属中国城市前列 。
短期内大多数公
共停车场用地仍以招拍挂等有偿出让方式为
主 ， 而现有投资政策环境在税费及规费优
惠 、 容积率奖励 、 定价机制 、 停车位产权证
办理等方面仍不明晰 ， 难以吸引社会资本参
与公共停车场建设 ［ 7 ］ 。
以北京市为例 ， 2019
年电子停车改革后 ， 政府指导价管理的停车
场收费仍维持 2011 年标准 ， 小型车白天路内
停车为 0.5 〜 2.5 元・ 15
min -1 ， 夜间 1 元 * 2
h -1 ;
白天路外露天停车场为 0.5~2.0 元・ 15
min -1 ,
夜间 1 元・ 2
h -1
； 按照每车位平均 12 小时停放
时间估算 ， 一个建设成本 15 万 〜 25 万元的停
车位平均需 11.6 年才能收回成本 。
北京市的
停车收费价格在全国重点城市中相对偏低,
较低的违停成本也使得采用市场调节价管理
的停车场更难盈利 。以上共性问题是北京及其他城市居住小
区停车治理普遍面临的困境 。
2017 年北京市
政府组织多家国有企业共同注资成立了北京
静态交通投资运营有限公司 ， 涵盖投融资 、
建设和运营管理等多领域 ； 同时在 2019 年
分批实现中心城区及外围新城路内停车电子
收费改革 ， 加强路内停车监管力度 ， 在居住
停车认证 、 违法停车告知等方面赋予基层部
门一定的管理权限 ， 对于居住小区停车规划
和治理具有较强的引领作用 。2 居住停车治理探索2019 年上半年 ， 对北京市朝阳区 L 社区
周边路内停车 、 公共停车及居住类配建停车
情况进行调查 。
作为北京市重要的外围组
团 ， 区域内城市支路 、 尽端道路及街坊路存
在大量违法路内停车 ， 占据步行和非机动车
通行空间以及公共活动空间 ， 与生态人居示
范区 、 和谐宜居卫星城的发...
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