谈谈你对社区物业管理工作的认识4篇谈谈你对社区物业管理工作的认识 精品资料欢迎阅读物业认识::对物业行业的简单认识第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划整体构想和管理策划思路概括为：一个中心，两个下面是小编为大家整理的谈谈你对社区物业管理工作的认识4篇,供大家参考。
篇一：谈谈你对社区物业管理工作的认识
资料欢迎阅读物业认识: : 对物业行业的简单认识第一章 提高物业管理服务水平的 整体设想及策划整体构想和管理策划思路概括为：一个中心，两个基本点，三个效益，四个满意，五项达标，六项保证。一个中心---以用户为中心，站在用户的立场上研究和设计服务，重视用户的意见，并顺应用户需求趋势，不断完善服务系统，为用户提供高品质管家式服务。两个基本点---一手抓服务质量，一手抓成本管理。顺应用户需求，制定服务项目，确定服务标准，在保证服务品质的同时，积极开拓创新，节能挖潜，控制成本。三个效益---环境效益、社会效益、经济效益三者是密不可分，物业管理是一个微利行业，更应重视三者的有机结合，三种效益齐抓并举。四个满意---根据服务项目，制定服务标准，加强日常管理和服务，面向社会和企业内部，招聘适当的人在适当的岗位，为用户提供高质量的服务，为企业创造良好的社会口碑和经济效益，最终实现用户满意、社会满意、员工满意、企业满意。五项指标---根据《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》有关要求，结合自身管理实际和大厦的软硬件设施设备情况，设定了设备运行维护达标、环境管理达标、公共秩序维护达标、无重大安全事故达标、用户满意率（95%以上）达标。
六项措施---B 措施一：超前化服务启动某物业公司特别重视物业管理的前期介入，在工程施工期，物业管理工程部的人员深入现场，积极与施工方接触，并根据大厦使用功能，结合设计、1
精品资料欢迎阅读施工、用户入驻后的使用和方便管理的角度，提出意见和建议，从而保证了大厦使用功能的充分发挥。措施二：个性化服务设计某物业公司每承接一个新的项目，都不是原有模式简单的“克隆”、“拷贝”，而是在延续公司企业文化基础上的再创新、再升华，在考虑区域因素、施工单位要素、用户要素以及需求的基础上，为项目度身定做“时尚且适合”的管理方案。某大厦的硬件设施在某市的各个办公大厦中都堪称一流。某物业公司在某市的物业管理行业中也是站在排头，所以在服务项目上，在保证传统项目高质量完成的同时，也会针对大厦的特点、用户需求和愿望等为某大厦设计出一套个性化服务菜单，做好某大厦的管家。措施三：即时服务与隐形管理即时服务就是通过对所有服务对象的需求做全面、深入的了解，设立服务热线，保证在用户需要的时候会即时出现，为其提供满意、即时的优质服务；隐形管理的主旨就是充分尊重用户的私人空间，在用户需要帮助的时候即时出现，用户没有服务需求的时候不去打扰，如调整保洁员的上下班时间，避开在上班或下班高峰期清理保洁等。措施四：流程管理与控制在 ISO9000 质保体系中，流程管理与控制是一项非常重要的工作，是规范化管理运作的基本保证，流程的合理性和可控性是保证用户需求得到及时回应、各项服务标准化作业的基本保证。
通过对某大厦基本情况的了解、用户需求的分析，设定合理的流程，加强流程管理与控制，保证为用户提供方便、快捷、优质的服务，达到用户满意。措施五：人本化服务 u 某物业公司在员工培训过程中，不断灌输“用户不一定是对的，但永远都是第一位的”的执业意识，以用户2
精品资料欢迎阅读满意作为管理服务工作的出发点和归宿点，由点及面，对常规物业管理服务进行整合，从服务主旨、服务架构、服务项目、服务手段、服务标准、服务控制等方面全面导入管家式管理要素，在充分尊重、关心员工的基础上，让员工以更大的爱心、耐心、热心为用户提供更多更好的人性化服务，“以人为本”是某物业公司服务工作开展的基础。措施六：文化运作某物业公司深谙人才是企业最大的资本，团队合作是企业成功运作的基本保障，而良好的企业文化运作使企业产生强大凝聚力和向心力，提高员工工作效率，鼓励全体员工向着企业远景目标共同前进的动力，所以某物业公司从创业之初就致力于创造一种专业、规范、合作、学习、创新的企业文化，在这种企业文化的感召、融合下，各路精英充分发挥自己的聪明才智，以团队为单位，为企业的发展默默的做着自己的贡献，共同铸就某物业公司的辉煌！
一、项目定位某大厦作为一个多功能、大绿化、环保型的现代物业，项目整体形象定位是开放、高效、亲和。开放 体现某大厦开放的思想和现代化的办公方式。高效展示该局领导进取、创新的精神境界和高效率工作效果亲和 象征某大厦为民服务的宗旨及与外界的和谐关系。二、工作重点以用户满意导向理论为依据，从某大厦使用功能的角度分析物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：重点一：树立大厦物业整体形象通过环境形象树立、楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造某大厦开放、高效、亲和的整体形象。重点二：楼宇设备管理大厦内部设备的安装、调试科技含量大，关键设3
精品资料欢迎阅读备智能程度高，而某大厦物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理公司必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调、智能监控系统及通讯系统等关键设备运行正常。重点三：提供综合性配套服务某大厦包括主楼、附楼、综合楼、动力站、地上车库、广场等，集多种功能于一体，要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上，提供综合配套服务，包括会务服务、代办业务、室内保洁、盆栽养护、节日布置、搬运服务等。
三、指导思想指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担真诚合作 体现了公司尊重用户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时与相关职能部门沟通和协调，真诚为某大厦提供专业、规范服务，为社会创造价值。服务用户、拓展市场的意义重于创造利润。专业保障 展示公司“超越自我，争创一流”的企业精神，充分发挥公司ISO9000 质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。长远承担 既注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。在具体的管理服务过程重，既有阶段计划，又有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。四、三大优势观念优势：满意只是起点（以服务4
精品资料欢迎阅读用户为最高原则）
某物业公司管理水平居于某市市同行业前列，其核心内因在于观念领先。观念激发活力，观念产生动力。公司将用户满意作为工作业绩评价的最终指标，以用户满意为起点，最大限度地满足用户需求。在这种理念支持下，公司在员工队伍中坚持不懈地强化用户满意服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识、成本意识。正是由于导入用户满意服务观念，自公司组建以来，在所管辖的四十万余平方米物业中，年有效投诉率均控制在千分之二以下。
技术优势：强大的楼宇设备管理技术支持公共事业与物业管理中心作为物业管理的老牌专业公司，从事物业管理工作多年，中心内部积累了大量的相关楼宇设备管理经验和各路精英。某物业公司在技术、人力资源等方面都得到了母公司的大力支持，一方面在技术上能够调动大量的技术精英保证业务发展的需要；另一方面，作为探索市场化管理的触角，某物业公司还享有用人的充分自主权，可以面向社会，积极引进社会专业精英，并与相关行业保持密切的关系。精干的专业技术人员对各类物业基本设施，包括电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、保安系统、智能监控系统、停车场自动管理系统等均有完善的技术保障和丰富的实践经验，可以为某大厦制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。经验优势：唯才是举，为公司的发展出谋划策公司自组建之初就严把用人关，一方面通过在母公司内部通过竞聘的方式选择优秀的人才，另一方面面向社会招聘，广揽群豪，共同为公司的发展出谋划策。5
精品资料欢迎阅读同时，为了更好的借鉴深圳、 北京、上海等地先进的物业管理经验，聘请顾问定期为企业把脉，与企业高层人员座谈交流，使企业的管理逐步走向规范化、合理化、科学化，逐步探索出具有经营特色的管理模式，在积极探索、大胆尝试的过程中积累了丰富的管理经验。深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。第二章 管理方式、工作计划和物资装备一、 管理方式当今社会倡导“以人为本”，作为服务性行业的物业管理企业，其服务目标不是单纯提升企业形象、追求利润，而是要重视用户需求的价值，最大限度的满足用户需求，企业的经营与管理必须围绕着“人”来进行。以用户为中心，强调服务质量和成本控制两手抓，将社会效益、环境效益、经济效益高度统合，为用户提供零缺陷、精细化、全方位的服务，是某物业公司一贯的经营思想和矢志追求的长远目标。针对某大厦的物业特点、用户特征并源引某物业公司的企业文化，我们将在某大厦实施 CS 管理（Customer Satifacation），即一种以用户满意为核心，以信息技术为基础，以用户满意相关指标为主要工具，以数据统计分析为主要测量工具，综合、宏观的测定用户的满意程度，并根据反馈结果不断修正工作的方式方法，力求为某大厦提供专业化、个性化、品牌化、管家式的物业管理方式。专业化 公司利用自身专业优势，利用现代管理手段，提供专业保障，总体协调、管理，实现管理目标；个性化 公司根据某大厦的实际情况以及相关需求，结合自身专长和特点，制定无偿和有偿相结合的个性化服务项目，为各职能部门提供方便快捷、贴心周到的服务；6
精品资料欢迎阅读品牌化 公司通过实施品牌、形象战略，全面、长远承担物业管理责任，树立某大厦开放、高效、亲和的整体品牌形象；管家式 所谓的管家式服务有别于物业管理中的英式管家服务，它主要是指针对用户委托，为用户提供一种“全程关怀，全心服务”的服务方式。通过专业服务为用户塑造一种高品质的工作环境。
以上四个方面的物业管理方式确定了某物业公司服务的基调和方法：采用CS 管理方式，严格资质管理，确保各岗位人员思想素质和专业素质，加强员工培训，力求管理人员队伍精干、一专多能；建立健全科学的管理程序和严格但富有人情味的管理制度，一方面用以规范组织和个人的管理服务行为，另一方面通过企业文化的灌输、融合，创造一种融洽、高效、团结、积极的管理团队；借鉴成功管理经营模式，结合自身实际，洋为中用、古为今用、他为我用，在立足做好基础服务的同时，加强精神文明建设、服务品牌建设，实施整体全面的企业视觉形象管理，予管理于服务、予隐形管理于显性成效，使某大厦真正成为某市，乃至黑龙江、全国的一座典型的示范管理大厦。我们的管理方式由组织机构、运作系统、信息系统和管理机制四部分构成。
（一）
组织机构设置原则：精简高效、管理服务无盲区 p2 精简高效的组织机构，能够使各种信息流顺畅的系统中流动，减少信息阻滞，从而为提高服务质量、减少管理盲区奠定基础。设置形式：垂直领导，整体协调5 垂直领导形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率；各办公室业务独立操作的同时，设置协调管理职能，旨在达成整体有7
精品资料欢迎阅读机运作。1、在单一业主的综合型物业中，组建管委会有利于物业管理工作的顺利开展。某物业公司将根据《物业管理条例》的有关规定和管理实际，与该局积极接触，组建某大厦物业管理委员会。2、客户服务中心接受某物业公司的领导、某大厦管理委员会的监督和某市城市管理局的业务指导。3、客户服务中心作为某物业公司派驻的专门机构，财务相对独立，在公司授权下，履行“某大厦物业管理委托合同”中规定的权利、义务和责任，全心全意提供优质服务。4、客户服务中心实行公司领导下的主任目标责任制。客户服务中心内部实行垂直领导。5、组织机构设置的原则是精干高效、一专多能。图 2.1外部组织体系图深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。
5 图 2.2 内部管理组织机构图深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（二）
运作程序 1.整体运作流程,深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。图 2.3 整体运作流程图（1）整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。（2）
整体流程的具体运行，按 ISO9000 质量保证体系要求运作。深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。2.内部运作流程：深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。图 2.4 内部运作流程图深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（1）专设用户服务中心，24 小时担负统一指挥、协调工作，处理日常管理事务和紧急事项。（2）设立值班主任制。由客户服务中心正、副主任8
精品资料欢迎阅读轮值负责，坚持每天工作例会，一般问题不过夜。（3）实施首问责任制。客户服务中心任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时间接受，立即报告相关部门并跟踪落实结果，确保问题解决、用户满意。否则，按相应规定处理。信息系统、坚持客户服务中心正、副主任每季安排专门的用户专访，每月随机走访有关职能部门办公室不少于七间，收集用户要求、意见、建议或投诉。2、客户服务中心员工日常随机走访征询意见。3、客户服务中心每季度向某大厦管委会作正式汇报，征询各方...
篇二：谈谈你对社区物业管理工作的认识
物业管理在社区管理中的重要作用王战山胜利油田胜南社区管理中心摘要：社区是社会的细胞，建设和谐社会的一支重要量，在社区建设中发挥着重要的作用物业管理的关系，如何实现两者的良性互动，形成温馨和谐的家园气氛，是一个需要我们进行认真思考和探索解决的问题。关键字：社区管理 物业管理一、社区管理与物业管理的概念（一）社区管理的概念是指城市政府发挥宏观层次上的调控和整合作用织结构，各结构要素分工合作，共同努力，有目的地影响和规范社会建设和发展共同目标的基础性社区管理过程。它既不用与政府行为管理，又不同于居民自治管理，而是国家管理社会生活、群众管理社会生活和社会管理社会生活相互交融的管理形式社区管理活动。现代社区管理是指在社区党组灵动和基层政府组织的领导下业主委员会、物业公司、社区中介住组织等组织的辅助下全方位发展，采取一定的方式，对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。我国城市管理是“市—区—街道-社区”的四级管理模式，通常被称为级管理、四级延伸”。社区管理的内容，社区管理如同一个综合性。它的管理内容，不仅包括对整个社区建设与发展的规划与组织内具体事物的专项管理。（二）物业管理的概念物业管理是指业务委员会通过选聘物业管理公司业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行装修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。二、社区管理与物业管理的关系（一）内在联系社区管理和物业管理不是截然对立的，两者有相互依存、相互促进的联系。物业管理是社区管理的重要组成部分。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的只能范畴。物业管理企业在社区文化建设中的作用不可或缺。物业管理企业在社区中组织和参加开展形式多样、将抗有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。社区管理反过来影响物业管理的发展。社区建设的号，社区功能完善，居民素质提高 ，各主体自觉履行职责，这有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理自然事半功倍。另外，在流动人口管理、计划生育 、劳动就业等方面，虽不属于物业管理服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提喜爱，物业管理公司协助政府有关部门完成辅助性工作，客观上也推动了社区建设工作。由此可见 ，从根本上说，物业管理和社区管理的目标都是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。（二）物业管理与社区管理的区别参与管理的主体不同：社区管理的主体一般是由街道办事处、派出所、居委会和居民 、驻社区企事业单位等众多主体参与的活动管理，在其中，街道办事处作为基层人民政府的派出机构发挥着直接的领导作用，居委会作为居民自治组织发挥着重要的协调作用，各主体之间主要是行政管理关系和居民自我管理关系；物业刮泥的实施主体是物业管理企业和业主 ，以及前期物业管理阶段的开发建设单位，各主体之间主要是经济方面的关系。管理的性质不同：社区管理是城市管理的基础性工作，政府行为在其中发挥着重要作用 ，带有明显的行政主导性；物业管理则是物业管理公司提供的有偿管理服务，具有明显的市场性。管理的内容不同：社区管理比较广泛，是包括户籍、治安、征兵、计划生育、环境维护精神文明以及社会救助、退休、就业等内容的综合性管理工作：物业管理则是业主和物业管理公司按照合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的专门化活动。三、物业管理在社区管理中的地位物业管理是社区管理的基础；物业管理是社区管理的延伸；物业管理是城市管理的缩影； 在小区内部的物业管理一般有：内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生 、文化等工作大都由物业管理公司承担或者协助政府完成，还有许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐及爱心捐助等活动，这些活动正好填补了社区管理中对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了社区管理职能。物业管理的出现给人们的生活带来了很多的便利，几乎涵盖了人们工作生活的方方面面，包括：住宅小区、高层办公楼、工业科技园区、特种行业等，给大家营造的是一个舒适 、祥和的办公、生活环境。可以说，物业管理的质量是衡量社区管理水平的重要标志。四、物业管理在现代化社区管理中的作用物业管理转换了社区管理体制；物业管理有利于长效管理；物业管理拉动了消费需求物业管理是建立在市场经济基础上，由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了社区管理的其他功能；而业主则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。社区从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段，亟待建立长效管理机制。物业管理公司为赢得了市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主，房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司 ，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。近几年乃至今后一段时期，住房问题仍然会是居民消费的热点，一方面，良好的物业管理也是很好的品牌效应，很多业主在选择物业时会讲物业公司作为一个衡量的砝码；另一方面，物业管理也会刺激到经济增长，扩大消费，拉动经济增长有很大的作用，有数据显示，在房屋使用的 70 年里，物业管理及装修、房屋修缮、设施改造的长期消费支出与购房
支出的比例为 1.3:1。由此可见，物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。五、结论综上所述物业管理促进了和谐社区的建设。物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人 、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序 、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。参考文献：1.张学冬，《服务-物业管理的真谛》，【J】，2010.092.陈少波，《物业管理现代化的可贵探索》3.李舒瑜，《物业管理企业将变物业服务企业4.刘久英，《加强监管与服务，推动物业管理健康发展
篇三：谈谈你对社区物业管理工作的认识
城市社区物业管理随着城市建设的快速发展、 房地产市场的逐步完善以及人民生活水平的不断提高， 人们对居住环境和条件的要求也愈来愈高。小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题， 也有客观环境制约带来的问题； 既有历史遗留的老问题， 也有发展中产生的新情况。且城市社区物业管理不同于传统企事业单位的房产管理， 它是在改革开放后， 随着我国的工业化和城市化才出现的新生事物， 同时它也是一个新的课题。
本文将从多角度分析城市社区物业管理这一问题。
在理论分析部分， 从物业管理的基本概念入手， 指出物业管理的性质主要是服务性， 其总的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务， 其最终目的是实现社会效益、 经济效益、 环境效益的同步增长。
实际上， 成熟的物业管理就是指城市社区物业管理。
城市社区物业管理作为一种新型的管理模式， 具有社会化、 专业化、 企业化、 经营化、 规范化等鲜明特征， 它与传统房产管理在管理体制、 管理内容、 管理机制、 管理对象的产权关系、 管理单位与住户的关系等方面存在明显不同。
城市社区物业管理以其广泛的服务内容在城市社区建设中起着促进房地产业健康发展、 提高社区成员生活水平和生活质量、 加强社区精神文明建设和社会治安综合治理、 提高城市管理水平、 提升城市形象的重要作用。
在比较分析部分， 通过对英国、 新加坡、 香港等国家和地区城市社区物业管理行业的对比指出：
一个机构健全、 运行良好的物业管理系统的建立， 不仅是产业成熟程度的重要标志， 而且也是产业长足、 持续发展的强大推动器。
他们成功的经验告诉我们：
优秀的物业管理是以专业化、 社会化为特征， 以科学化和优质服务为目标， 以健全的组织机构、 财务制度、 法律体系为保障， 以良好的经济效益、 社会效益、 环境效益为最终结果的。
其发展过程既要注重法制建设， 又要注重人力资源开发， 同时也离不开政府正确的社区物业管理政策。
在历史与现状分析部分； 通过对我国传统的房产管理体制行政性、 福利型特点的剖析， 指出传统的房产管理体制存在着房屋管理不到位、 房屋的共有部分及其设施设备管理不善、 管理体制不顺影响正常的使用功能、 住房租赁管理办法不一、 房屋维修资金负担过重、 不利于企事业单位集中力量发展生产、 提高效益等
弊端， 在这种历史背景下， 虽然随着改革开放， 我国城市社区物业管理不断发展，但明显存在认识模糊、 物业管理覆盖面小、 地区发展不平衡、 法制不健全、 经费紧张、 从业人员素质低、 管理水平差、 以及建管脱节给物业管理造成隐患等问题。针对上述不足， 结合其它国家和地区的先进物业管理经验。
在对策部分， 提出了加强物业管理的法制建设、 规范物业管理市场， 引入竟争机制、 培育物业管理品牌企业， 实行政企分开、 理顺物业管理体制， 各方筹集资金、 保障物业管理经费来源， 加强人员培训、 提高物业管理水平以及建管结合，加强宣传等战略对策， 以促进我国城市社区物业管理发展， 提高物业管理水平。
篇四：谈谈你对社区物业管理工作的认识
石油职工大学学报Ｊｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌｏ ｆＪｉａ ｎ ｇ ｈ ａ ｎＰ ｅ ｔｒ ｏ ｌｅ ｕ ｍＵ ｎ ｉｖ ｅ ｒ ｓｉｔｙｏ ｆ Ｓ ｔａ ｆ ｆ ａ ｎ ｄ Ｗ ｏ ｒ ｋ ｅ ｒ ｓ２０ ０ ４ 年５月第１７ 卷第３ 期浅谈物业管理在社区建设中的地位和作用范勇（ 中国石化江汉石油管理局公共事业管理处， 湖北潜江４ ３３１２４ ）【摘要］物韭管理对改善人民群众的生活、 工作环境和雏护社区稳定都起着积极作用， 物业管理是社区建设的重要内容， 是社匿建设的最重要、 曩关链的栽体， 是社区建设中牡区服夯的主要实现方式。通过规范社匿建设中相关主体的职责、 提高业主自治的能力与水平、 规范物业管理市场、 增强物业管理企业社会责任， 可充分发挥物业管理在社区建设中的主导作用， 推进社区建设。［ 关键词］转业管理ｉ社区建设ｉ业主委员套； 地位ｉ作用［ 中国分类号］Ｃ ９ １２． ８ ［ 文献标识码］Ａ ［ 文章编号］１０ ０ ９３０ １Ｘ （ ２０ ０ ４ ）０ ３一０ ０ ５４ 一（ ０ ３）党的十六大确定的全面建设小康社会的宏伟目标对加强城市社区建设提出了新的要求。
伴随着我国改革开放产生和发展起来的物业管理事业， 在改善人民群众的生活和工作环境、 提高城市管理水平、 维护杜区稳定、推进社区建设等方面都起着积极的作用， 越来越受到社会的重视。’一、 社区建设与物业管理的概念社区是社会在地域上的集合， 是城市系统内的子系统， 是相同地域范围内的人、 团体、 设施组成的复杂综合体。
社区建设是指在党和政府的领导下， 依靠社区力量，利用社区资源， 强化社区功能， 解决社区问题， 促进桂区政治、 经薪、 文化、 环境协调和健康发展， 不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程， 主要包括社区组织、 社区服务、 社区卫生、 社区治安、 社区文化、 社区环境等内容。物业管理是以房产或地产构成的物业为依托， 通过对一定物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、 管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
它主要是根据业主或物业使用人的要求而提供管理服务， 是社区建设范围内的一部分， 其主要内容包括常规性的公共服务、 经营性的专项服务以及针对性的特殊服务等。
通过物业管理充分发挥物业的最大使用功能， 使其实现保值增值． 不仅可以为物业所有人和使用人创造整洁， 文明、 安全、 舒适的生活和工作环境， 而且对最终实现社会、 经济、 环境三大效益的统一和同步增长具有重要意义。二、 物业管理在社区建设中的地位和作用社区建设是以区域性的社会为对象的建设性的话动； 物业管理是以物业的所有权为依托， 在一定区域内以房产或地产构成的纺业为对象进行的管理和服务活动。在同一区域上的物业管理和杜区建设不仅地域重台， 硬件共享， 而且“以人为本” 的宗旨相同， 根本目标也是一致的， 都是为了给业主或居民创造良好的生活居住环境。物业管理是社区建设中社区服务的主要实现方式， 在社区建设中起着主导作用。
主要体现在四个方面：（ － － ）物业管理是社区建设中一支重要的社会力量物业管理是２０ 世纪８ ０ 年代初进人我国的， 经过二十多年的发展， 截至２０ ０ ２年底， 全国城市物业管理覆盖面已占物业总量的３８ ％， 经济发达的城市已达５０ ％以上， 深圳市更已超过９ ５％； 物业管理企业总数超过２万家， 从业人员超过２３０ 万人。
而且， 随着我国经济体制改革的不断深入， 居民消费观念不断更新和成熟， 物业管理已成为住宅小区管理的发展方向和趋势， 在居民生活中的影响将进一步增强。
同时。
随着劳动、 工资、 住房、 医疗、 养老， 福利等一系列制度改革不断深入， 社会成员固定地从属于一定社会组织的管理体制已被打破， 大量“单位人” 转为“社会人” ， 他们同所居住的社区关系愈加密切。
居民对以物业管理企业为主的社区服务模式的依赖性越来越大， 使物业管理成为社区建设中的一支重要社会力量。
物业管理企业也成了社区建设的主要供应者和服务者。（ 二）物业管理企业是文明社区建设的主要组织者推进城市社区建设是繁荣基层文化生活、 加强社会主义精神文明建设的有救措施。
随着人民群众生活水平的不断提高， 城市居民与所在社区的关系愈来愈密切， 他们不仅关注社区的发展， 参与社区的活动， 而且对社区的服务管理质量、 居住环境优劣、 文化娱乐水平、 医疗卫生条件等方面提出多层次、 多样化的要求。
优秀的物业管理企业能够充分结合小区的特点， 经常组织具有特色的群众性文体活动， 丰富居民精神文化生插， 增强小区的凝聚力， 形成科学、 文明、 健康的生活方式｝能够紧紧抓住小区居民关心的热点、 难点闻题， 有针对性地开展思想政治工作， 并坚持把解决思想问题同解决实际问题结合起来，加强小区服务与管理， 为刨建文明社医发挥积极作用。［ 收稿日期１ ２０ ０ ４ 一０ ３一０ １［ 作者简舟］范勇（ １９ ６９ 一）． 男． 湖北仙桃人． 江蛙石油量理局廿共事业管理赴经济坪， 项士 万方数据
范勇． 浅谈物业管理在社区建设中的地位和作用５５（ 三）业主委员会对物业管理企业的监督管理体现了社区居民自治原则社区居民委员会是居民自我管理、 自我教育、 自我服务的基层群众性自治组织。
业主委员会由业主大会选举产生， 是业主大会的执行机构， 在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理。
其主要职责是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 及时了解业主、 物业使用人的意见和建议， 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同等。
随着物业管理服务内容的多样化， 业主委员会在社区管理中的作用日益突出， 工作范围越来越广， 从支持、 配合、 监督物业管理企业搞好物业管理， 到开展各种有益于身心健康和小区内文明建设的群众活动等等。
“管好自己的家， 改善自己的居住环境” 这一原动力， 使得业主们积极主动地参与社区建设，为业主提供了更多的参与社区管理的机会。（ 四）物业管理能提高社区建设的效率业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。如自己管理， 或将不同的管理内容委托不同的专业服务公司进行管理， 也可以选聘物业管理企业进行管理。
由于物业管理涉及物业共用部位、 共用设施设备的使用以及公共秩序和环境卫生的维护等方面的事务， 单个业主无法选聘、 解聘物业管理企业， 业主只有通过业主大会集体决策， 才能做出选聘、 解聘物业决定。
这种聘用制有助于业主从较多的物业管理企业中竞争者中， 选择最能实现业主意愿的物业管理企业从事物业管理。
因此， 作为物业管理企业唯有以优质的服务、 合理的收费才能占领市场， 并在持续的经营活动中拓展服务项目， 提高工作效率， 树立服务品牌， 在激烈的市场竞争中立于不败之地。社区建设中引进物业管理的这种良性运作机制， 无疑会提高社区建设的工作效率。三、 如何发挥物业管理在社区建设中的作用（ 一）明确物业管理企业与社区建设中相关主体的关系社区居委会、 业主委员会和物业管理企业是社会经济发展、 居民生活需求的产物， 是与市场经济接轨、 改革城市管理体制的产物。
只有界定好各自的职能， 各行其责， 相互支持， 才能共同管理、 服务好社区。
随着国有企业和政府机构改革的不断深化， 企业剥离出来的社会职能和政府转移出来的服务职能， 大都具有社会公共性， 大部分要由城市社区来承接。
作为城市基层群众性自治组织的居民委员会应承担起其中的主要职责， 负责办理本居住地区居民的公共事务和公益事业， 调解民间纠纷， 协助做好维护社会治安、 优抚救济、 民调、 计生、 征兵等工作， 对业主委员会和物业公司进行协调和指导， 在管理和服务的过程中不得从事营利性的服务活动。
业主委员会必须认真履行《物业管理条例》 赋予的权利与义务， 代表Ｊ。
大业主的意愿， 对物业管理服务进行评议、 监督， 维护全体业主的利益。
同时， 应当积极配台居民委员会依法履行自治管理职责， 接受居民委员会的指导和监督。
小区业主委员会在独立行使住宅小区物业管理权利、 做出重大决定时， 应告知相关居民委员会， 并认真听取居民委员会的建议。
随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步推广， 居民和业主身份会逐渐同质化， 由广大的居民或者业主直接选举产生居民委员会和业主委员会有可能出现趋同的情况。
在这样的住宅小区， 可以实行“一套班子两块牌子” ， 即社区居民委员会与小区业主委会合二为一， 其人员必须从小区业主中民主选举产生。
物业管理企业首先应依照物业服务合同服务小区， 在此基础上，根据小区居民的需要提供多元化的社区服务， 并自觉接受群众自治组织的指导和监督。（ 二）提高业主自治的能力与水平业主与业主之间的内在联系使得多个业主之间必定形成共同利益和共同事务关系； 而公共利益和共同事务不是一个人可代表的， 因此， 业主大会和业主委员会是广大业主自治的必然选择。
业主委员会是业主自治组织， 是物业管理权力执行机构。
建立业主民主协商、 自我管理、 平衡利益的机制十分必要。
各地房地产行政主管部门要加强对业主大会工作的指导和监督：
首先要加强对业主权利意识的宣传教育， 让业主明白自己在小区物业管理中享有按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务的权利； 提议召开业主大会， 并就物业管理的有关事项提出建议； 提出制定和修改业主公约、 业主大会议事规则的建议； 参加业主大会会议， 行使投票权； 选举业主委员会委员， 并享有被选举权； 监督业主委员会的工作； 监督物业管理企业履行物业服务合同； 对物业共用部位、 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 监督物业共用部位、 共用设施设备专项维修资金的管理和使用等。
让广大的业主明白各项权利的内涵和实现方式， 增强其权利意识， 提高其合法行使权力的能力； 同时也要加强对业主进行责任义务教育， 提高业主自我约束能力。
其次是积极引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上， 按照合法程序， 选举热心公益事业、责任心强、 具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。
要通过规范业主大会、 业主委员会的行为， 促进业主自律和民主决策， 依法维护自身合法权益。
第三， 业主本人也应不断地加强物业管理知识的学习， 积极投身社区的公益事业， 督促和参与物业管理企业开展的社区服务活动， 为建设舒适、 和谐的社区氛围服务。（ － ２）提高物业管理水平各物业管理企业要提高物业管理水平， 以优质的物业管理服务推动社区服务发展， 促进社区建设。
首先， 要加强物业管理企业员工培训， 提高物业管理人员及服务员工的素质。
物业管理企业定期对管理及服务人员进行 万方数据
５６江汉石油职工大学学报培训， 以培育人才， 贮备人力资源， 增强企业竞争力， 提高物业管理人员业务水平、 职业道德、 服务意识， 使物业管理人员适应不断变化的社区建设的新要求。
培训包括：物业管理人员从业资格培训、 物业管理师执业资格培训、专项培训等。
其中， 物业管理人员从业资格培训是对物业管理基本理论、 日常规范和操作要求的培训； 物业管理师执业资格培训是对物业管理经理等高职管理者业务知识、 管理综合寨养的再提升； 专项培训包括保安、 维修、保洁、 绿化、 物业法规培训等， 是对各专业人员服务技能的再提高。
培训由物业管理企业统一安排， 可采取“走出去” 与“请进来” 相结合的方式， 通过聘请专业教师、 政府主管部门、 业务骨干讲学， 组织参观学习、 现场培训及外出脱产培训等多种形式， 以增强培训效果。
对物业管理专业人员， 要加强执业注册管理和从业资格管理， 建立职业资格制度， 造就一支懂经营、 善管理、 精业务、 守道德的专业人员队伍。
对关键岗位和一线职工， 要加强技能培训， 提高从业人员的技术素质和服务技能。
其次， 引进科学的管理方法和现代化的管理技术。
物业管理的工作项目较多、 程序复杂、 环节较多， 在日常服务管理工作中引入ＩＳ ０ ９ ０ ０ ０ 质量体系， 能够强化岗位职责， 突出工作程序， 加强内部考核， 不断完善和发展物业管理的环节， 规范物业管理行为。
第三， 在服务技术手段上， 加快科学技术的引入， 提高服务的现代化水平。
人们工作生活条件的不断提高和建筑功能的不断增加对物业管理的技术发展提出了新要求。
日常收费管理实施专业物业管理软件， 方便物业人员对于大量住户资料和收费资料的查询和存档工作； 小区实施全方位电子安防监控、 门禁系统、可视对讲系统， 使物业使用的更加方便快捷， 业主生活的更加舒适安全； 小区宽带网络的运用， 使业主感受到现代科学的发达， 足不出户可知天下事。
所有更新的科学技术在小区物业管理中的运用， 势必提高物业管理服务水平， 提高业主生活的品质， 使物业服务更加快捷和方便。物业管理企业也要注重社会价值与社会责任培养， 应在做好物业管理服务的前提下， 积极开拓社区服务项目， 通过良好的社区服务和创建和谐的社区环境， 树立自己的品牌， 从而在物业管理行业中赢得信誉和效益， 在社区建设中巩固自己的地位， 充分发挥自己的作用。（ 四）规范物业管理市场规范和繁荣物业管理市场， 既能充分发挥物业管理企业在社区建设中的作用， 又能提高社区建设的效率。整顿和规范物业管理市场秩序， 是整顿和规范房地产市场秩序的重要内容。
首先要坚持标本兼治、 重在治本的原则， 严格市场准入与清出制度， 加强企业资质管理， 加大对管理水平低、 收费不规范、 社会形象差的企业的清理整顿工作力度。
其次要大力开展诚信和职业道德教育，加快建立物业管理企业信用档案， 接受社会监督。
第三要完善投诉举报制度， 对群众的投诉和举报， 各级房地产主管部门和物业管理协会应限时查处和答复， 不得推诿扯皮。
第四要注意尊重企业的经营自主权， 纠正对物业管理企业的...
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