物业管理融入社区治理的工作开展情况6篇物业管理融入社区治理的工作开展情况 “红色物业”参与社区治理的探索与成效 习近平总书记指出：“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向下面是小编为大家整理的物业管理融入社区治理的工作开展情况6篇,供大家参考。
篇一：物业管理融入社区治理的工作开展情况
dquo;红色物业”参与社区治理的探索与成效习近平总书记指出：“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。”这一重要论述为新时代加强社区治理提供了根本遵循。近年来，天津市河东区为了贯彻落实习近平总书记关于推动社会治理重心向基层下移和创新社区治理的重要论述，通过“把党的组织覆盖到物业、把党的力量充实到物业、把党的作用发挥到物业”的方式打造“红色物业”，进而把“红色物业”融入社区治理和党的工作之中，走出了一条以“红色物业”推动社区治理创新、提升社区治理效能的新路子。
一、安装“红色引擎”，把物业管理纳入党的组织与工作之中
打造“红色物业”的首要之举就是把物业企业吸纳进党组织和党的工作范围中来。首先，加强领导，制定规划。在充分调研的基础上制定出台了《关于加强基层党组织
对社区治理领导的实施方案》等“1+5”文件，对推行“红色物业”参与社区治理工作提供战略规划。其中明确要求物业服务企业将党建工作写入公司章程，推行社区党组织班子成员与居委会、业委会成员、物业服务企业“双向进入、交叉任职”，为全面加强党的组织和工作覆盖提供文件依据和政策支撑。同时成立河东区物业服务企业行业党委，形成组织、住建、民政部门各负其责、各司其职、齐抓共管的格局，解决“红色物业”有人抓、有人管的首要问题。其次，给物业注入“红色基因”，建好“红色阵地”。为了帮助物业增添“红色细胞”，河东区把好“选育用管”四道关，实施“领头雁”培育工程，通过以会代训、岗位培训和结对指导等方式对物业管理人员富脑提能，培养全能型“红色管家”。选派 100 名优秀党务工作者和社区党组织带头人作为党建指导员下沉到物业服务企业开展党建工作，通过单独建、联合建以及挂靠建的方式，把党组织覆盖到每个住宅小区和每个物业项目。同时大量吸纳大学生以及优秀青年党员加入物业企业，把物业服务企业变成党的堡垒点和工作部。为了建强“红色阵地”，河东区通过强化街道轴心功能，建立物业管理联席会议制度，共召开三级联席会议 362次;开展社区精细化治理改革试点，打造精品社区 14 个;依托党群服务中心，建设集学习交流、便民服务、文娱
活动、矛盾调处等“衣食住行”功能于一体的“悦享时光”生活馆，解决了“红色物业”参与社区治理的阵地场所问题。最后，开展红色宣传，营造红色氛围。利用电视、报纸、网络、微信群、公众号以及报道栏等形式广泛宣传推介“红色物业”;以组织社区居民实地参观、走访调研与经验交流等活动为“红色物业”宣传造势、助力助威，扩大“红色物业”的知名度和影响力。
二、打造“红色联盟”，形成多方参与的治理合力
天津市河东区坚持“多元共治、抱团取暖”工作方式，积极引导各类力量参与社区治理，凝聚服务社区居民的资源和力量。趁社区组织换届之机，建强社区“大党委”，吸收社区民警、业委会、物业服务企业、“两新”组织等党员负责人作为兼职委员，集约利用区域内党建资源，共同参与社区治理。一是组建物业党建联盟。河东区为集聚物业服务企业力量，在 30 个党建引领社区治理试点小区的物业服务项目中建立“红色联盟”，开展特色活动，密切党群关系。为辖区居民“点亮微心愿”，发放“心愿卡”1600 余份，帮助 785 人圆梦。组织文艺演出、政策宣讲、免费义诊、扮靓家园等各类帮扶活动 431 次，为群众办理供水改造、垃圾清理、秩序维护等“微实事”
272 件。二是开展共建活动。为了提升治理效能，河东区推进“1+1+N”共建模式，吸纳职能部门负责人、楼门党员骨干、业主居民热心人、“两新”组织带头人，召开红色议事会、邻里恳谈会、现场办公会，在收集居民意见的基础上，共商物业管理提升方案，解决事关群众的污水跑冒、电路维修、草坪绿化等各类难题 132 个，推动物业服务整改提升。在各部门协同配合下，物业服务企业坚持苦练内功，开展敲开百家门、回应诉求“马上就办”、“我的责任”清零、晾晒物业服务账单、岗位大练兵、弘扬工匠精神、践行文明礼仪、树物业人新形象等“八大”行动，多举措提升服务品质。三是号召“红色物业”带头打好主攻战。为了突出主力军作用，社区党组织利用“战区制、主官上”和“吹哨”制度，吹响集结令，号召物业服务企业带头在创卫攻坚、“六场硬仗”中助力，推动文明城区创建、垃圾分类处理、环境综合整治等工作有序开展，切实提升物业服务企业管理服务意识和管理水平，使物业服务企业党组织成为社区治理的主力军。
三、创新工作方式，提升“红色物业”服务能力
天津市河东区通过创新工作方式，搭建各种活动平台，
切实提高“红色物业”的服务水平。一方面，横纵融合编织“一张网”。建设上下贯通、无缝对接、全域覆盖的管理服务网格，由行业主管部门规范物业服务企业工作标准和操作流程，开展政策法规和业务培训。探索“社区+物业”双网格员模式，将物业服务融入社区网格管理，建立互联网 E 站和微治理信息群，指导物业服务人员“进网入群”，实现“人在格中走，事在网上办”，大大提升基层治理质量和效能。同时，河东区相关政府职能部门实行互联互通，利用互联网技术，建立集行政执法数字化直通平台、数字化养老服务平台和服务到家网上操作平台、物业服务平台于一体的社区综合服务平台，实现无死角治理和大事小情帮办。另一方面，精打细算建立一本账。物业党组织围绕服务菜单搜集业主需求，规划精细化治理攻略——收集民情做加法、整理诉求做减法、满足需求做乘法、精简高效做除法，让百姓足不出户就可享受优质服务。社区党组织以“清单化、项目化、菜单化”服务为载体，在物业服务企业和业主之间搭建红色桥梁，群众的幸福指数不断攀升。
四、强化监督考核，推动“红色物业”管理创新
天津市河东区坚持“民主公开、优胜劣汰”工作准则，
健全民情恳谈、社区听证、组织评议等对话机制，社区党组织作为主考官，对物业服务企业工作进行全过程监督、全方位管理、全方面考核，并把“红色物业”党建工作情况以及党组织和党员发挥作用状况纳入考核评价的重点内容，督促“红色物业”能够实现以红带专、以专显红、又红又专的发展目标。河东区制定了物业考核与星级评定方案，按照 30%为业主满意度、30%为综合评价、40%为管理评价的标准，每年度开展一次星级评定，级别达到五星则被列入 “红榜”，物业招标时可获优先考虑，全区后 10 名被列入“黑榜”，取消物业招标资格。具体考核分为四个方面：一是入门考，健全物业服务企业（项目）准入退出机制，开展“评星定级”满意度调查，全面考察服务实效，凡是物业进驻小区前都必须经过资格认证与招标考核。二是常态考，健全议事沟通反馈机制，物业负责人须向社区党组织做季度汇报、年度述职，向业主公开服务公约、晾晒业绩。同时建立健全街道吹哨、物业服务企业负责人到社区报到机制，引导企业骨干党员履行红色特派员职责，到社区参与社区治理。三是专业考，健全物业服务收费协商机制，运用物业服务企业信用信息考评和物业项目管理等级化考评结果优化市场环境。四是巡回考，健全动态监督检查机制，对服務质优、群众公认、治理显效的物业服务企业给予
表彰激励，对排名靠后、满意度低、效果不佳的物业服务企业负责人进行约谈警告并限期整改，形成一套健全完善的监管闭环体系，使“红色物业”做到“叫好又叫座、中看也中用”。
通过 3 年多的持续努力，天津市河东区打造“红色物业”、参与社区治理的探索实践取得了实实在在的成效，物业党组织“红”的底色越发彰显，社区“治”的成效越发突出，百姓“家”的依存越发显现，基本形成了党政主导、多元参与的基层治理模式，实现了政党、社区、居民与物业“四方共赢”。
第一， 强化了党对基层治理的领导。开展“红色物业”，就是党在城市基层通过打造“红色引擎”工程，把党组织和党的作用有效覆盖到物业，消除党组织和党的工作在城市基层的空白点和盲点，把党中央的决策部署落实到城市基层，实现以基层党建引领基层治理的目标。“红色物业”实际上是党组织对市场力量和社会力量的吸纳、嵌入、包容与统合，防止这些力量在社会治理中出现党无法领导的组织化聚集，确保“党和国家”在城市基层的持续“在场”。
第二， 提升了社區治理水平。天津市河东区通过给物业服务企业注入“红色细胞”，赋予其“红色”政治功能，以政治功能引领服务功能，以服务功能体现政治功能，推动物业服务与社区治理相结合，将物业服务企业打造成在社区党组织统一领导下勇于承担社区治理责任、善于处理社区事务的一支不可或缺的重要力量。同传统的社区党组织、居委会相比，物业服务企业与社区居民的关系更为紧密，通过“组织嵌入”又使其成为党组织的一支可靠力量，这样“红色物业”就无形地成为联系社区党组织与社区居民之间的桥梁与纽带，在社区治理中发挥着不可替代的作用。
第三， 增强了社区居民的满意度。“红色物业”除了做好传统的五大服务之外，还担负起了政策宣传、矛盾调处、了解民意、信息采集、综合管理等职能，通过物业服务平台打通了联系服务群众的“最后一百米”，把服务延伸到每个社区、每个居民，实现了城市基层党建工作与物业服务的有机结合，党的工作着力点与群众的期盼呼声高度契合，获得了群众发自内心的认同与点赞。
第四，促进了物业服务企业健康发展。随着“红色物业”的进驻和服务的提升，物业费收缴率稳步提升，“红色物
业”呈现出健康发展的良好态势。例如路劲隽丰物业通过将党建工作与企业经营业务相结合，其管理的金旭园小区 2019 年物业费收缴率达 98%。在中国房地产指数研究院做的第三方满意度调查中，金旭园小区业主满意度近 80 分，比 2018 年增长了 6 个点，被评为天津市河东区党建引领社区治理物业管理试点小区，得到政府、社会与居民的认可，实现了社会效益与经济效益的双赢。
篇二：物业管理融入社区治理的工作开展情况
dquo;小物业”如何更好融入“大治理”——夯实城市基层治理之基的几点建议 摘要：居民社区是社会最基本单元，社区物业管理是加强城市基层治理的重要着力点。我国社区物业管理阶段性发展特征较明显，随着其服务功能日趋多元化，融入城市基层治理大局成为多方共识，各地也在实践探索中积累了较多经验。但社区物业融入城市基层治理体系仍处于探索阶段，相关法律法规体系还不完善，同时社区物业在基层社会治理中的定位还不明确、参与城市基层治理多元协同机制还不健全。建议通过加强党建引领社区物业管理、完善物业行业法律法规体系、建立健全社区物业融入城市基层治理体系的长效机制和保障机制、加强社区物业管理“专业化”“智能化”建设等举措，推动“小物业”更好融入“大治理”，提升城市基层治理能力和水平。关键词：社区物业，基层治理，治理体系，治理能力 城市居民社区是社会最基本单元，作为居民社区“管家”的社区物业直接管理社区、直接联系群众、直接服务基层，是夯实基层治理之基、完善城市治理体系的关键一环。随着我国城市发展质量的提升，以及居民对社区物业服务品质要求的不断提高，由物业服务引发的社会治理问题日益凸显。把社区物业管理作为加强城市基层治理的重要切入点，推动“小物业”融入“大治理”，对于高质量服务广大群众，提升城市基层治理能力，具有重要意义。
一、社区物业管理融入城市基层治理发展趋势 （一）社区物业管理起步晚、发展快，阶段性发展特征较明显 社区物业管理是我国市场化改革和城市化进程的产物，1981 年深圳成立第一家物业企业后，全国多地居民社区纷纷效仿，社区物业管理进入积极探索阶段。伴随 20 世纪 90 年代我国市场化和城镇化进程加快，物业行业并驾齐驱，但由于相关法治建设滞后，物业管理混乱问题逐步显现。为此，国家有关部门及时出台物业行业多部基础性法规，尤其是《物业管理条例》（2003 年）和《物权法》（2007 年）的出台实施，标志着物业管理进入法治化轨道。当前，随着广大人民群众对物业服务质量要求的不断提升，以及物业服务作为新型产业形态进行重塑，物业行业呈现“三转变一拓展一转型”的新发展趋势，即服务理念正从“管理者”向“服务者”转变，管理内容正从“管理物”向“服务人”转变，管理方式从“依靠人”向“智能化”转变，并不断拓展物业服务领域，提供更丰富更专业的服务产品，推动物业管理向现代服务业转型升级（如表 1）。
表 1 我国社区物业管理演化趋势 发展阶段 出台主要政策 发展成效 探索阶段 （1981-《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（1993 年）
深圳市产生我国首家物业企业和物业管理社区、成立我国首家地方物业
1993 年）
协会 起步阶段 （1994-2002 年）
《城市新建住宅社区管理办法》（1994 年）、《物业管理企业资质管理试行办法》（1999年）
物业行业逐步有法可依，发展无序问题有效解决，进入快速发展时期 发展阶段 （2003-2013 年）
《物业管理条例》 （2003 年）
《物权法》（2007 年）及其他系列政策法规 物业管理法规制度体系逐步完善，物业管理走向法制化轨道 转型升级阶段 （2014年-至今）
鼓励物业企业上市；取消物业管理相关资质等认证 “ 三 转 变 一 拓 展一 转型” （二）社区物业服务功能日趋多元化，融入城市基层治理大局成为多方共识 社区物业管理联接社会治理神经末梢，是国家治理体系的根基，具有“社区稳、社会治”重要地位。社区物业自身在融入城市基层治理过程中，能够与相关政府机构、社会组织及社区居民建立更好的沟通联系渠道，能够更好提升专业服务水平、增加经济效益，实现多方共赢。因此，将社区物业纳入基层治理体系成为大势所趋、民生所向。
党中央、国务院准确把握新时期推进基层治理现代化的规律，适时出台《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（2017 年），明确社区物业是加强和改进基层治理的重要组成部分。全国各地区贯彻党中央、国务院相关部署，陆续出台指导性政策文件，规范社区物业发展，提出其参与城市基层治理的方向和目标。在多方共识下，社区物业纳入基层治理体系正成为加强和改进城市基层治理的重要举措（如表2）。
表 2 社区物业管理纳入城市基层治理体系的政策案例 地方 政策文件 相关规定 深圳 《深圳经济特区物业管理条例》（2020 年 3 月 1日起实施）
要求全市在坚持物业行业按照市场化机制发展壮大的前提下，积极探索居民社区物业参与基层治理的有效路径，推动物业在城市基层治理中重要作用的发挥 北京 《北京市物业管理条例》（2020 年5 月 1 日起实施）
要求全市完善物业行业参与的基层社会治理多元主体架构，相关部门要尽快拿出时间表、路线图，充分发掘社区物业的社会治理功能 重庆 《重庆市物业管理条例》（2020 年5 月 1 日起实施）
要求全市推动社区物业行业向现代化服务业转型升级，同时积极引导物业管理参与基层治理，建立相关制度保障，在促进物业服务业产业高质量发展的同时发挥物业的治理功能 （三）各地积极探索社区物业纳入城市基层治理体系的模式，积
累了较丰富的实践经验 各地在推进社区物业纳入城市基层治理体系的实践中，因地制宜，不断创新融合模式，积累了一些可借鉴的经验。一是要以党建引领为根本。各地的实践表明，党建引领是社区物业有效纳入基层治理体系的前提和保障，通过“党建+物业”模式，把“支部建在居民社区物业上”，以党组织的政治引领力、组织引领力，提升物业管理在服务群众、参与基层治理中的凝聚力、战斗力。二是要以拓展物业管理服务边界为基础。传统的物业服务内容已很难满足社区管理需要，必须推动物业管理由单纯的社区日常运维管理向城市精细化管理方向拓展，形成具有社区日常管理、社区矛盾化解、社区应急处置、社区治安维护等功能的多元复合管理业态，才能有效保障社区物业的治理效能。三是要以创新物业管理参与基层治理机制为关键。建立社区物业参与的多元主体协同治理机制，是各地推进社区物业参与基层治理的一条成功经验。有的地方通过发展业主大会等社区居民自治组织，推动政府、社区物业和社区居民的多方协同。有的地方通过推动城市“网格化管理”进社区，将物业客服等岗位的工作进行网格化管理划分，做到多方一网协同。有的地方探索“智慧物业”建设，通过现代科技重塑物业服务业态和功能，以“数据链”的发展带动“治理链”的健全。
二、物业管理融入城市基层治理面临的主要问题 （一）社区物业管理相关法律法规体系有待完善
当前，虽然物业行业法律法规初成体系，但包括《物业管理条例》在内的部分法规的一些内容已滞后于行业发展的需要，实践中经常面临根据现有法律法规无法解决现实问题的窘境。例如，社区车位权属及转让许可问题没有明确规定，引发了诸多争议。再如，社区前期物业服务合同期限届满，社区尚未成立业主大会，物业企业该与谁续签物业服务合同？社区公共空间的盈利性收益归属物业还是所有业主？目前相关法规的规定也比较模糊。此外，对房屋及配套设施专项维修资金管理使用法规不完善，使其成为物业企业和业主矛盾的高发点。
（二）社区物业参与基层治理的职责有待明确 从法理视角看，物业管理是物业企业以契约形式向社区业主提供社区日常管理服务，无需承担约定以外的其他工作。从属性看，物业服务是按照市场化机制运行的盈利性行为，并不以社会公益性服务功能为出发点，这也是物业企业能够生存和发展的前提。当前，虽然各地积极推进社区物业纳入基层治理体系，但并未明确物业在纳入基层治理体系后的职责定位，如何平衡好物业的商业性服务业功能和行政性或公益性服务功能成为亟待解决的重要课题。然而在实践中，一些地方政府部门已经在无形中赋予社区物业大量社会管理责任，如应急管理、人口管理、环保管理等。这些在市场规则之外的公共管理职能，增加了物业负担，往往会影响物业服务质量提升，引发业主不满，不利于社区和谐稳定，最终与物业参与基层治理的初衷适得其反。
（三）社区物业参与城市基层治理的多元协同机制有待健全
居民社区是浓缩了微型社会，聚集了相关政府部门、物业部门、社会组织及社区业主等多元主体，随着各主体利益诉求个性化、差异化特征越来越明显，建立多元利益协同机制，已成为夯实基层治理之基的重中之重。但当前党组织在居民社区还存在覆盖不足、织网不密的问题，基层党组织的引领作用有待进一步强化。同时，社区物业与各主体沟通协商机制还待完善，社区物业参与基层治理的保障机制和监督考核机制还在探索阶段，导致居民社区治理统筹协调不足的短板。如存在业主组织调动积极性和能力较弱、社区基层服务和资源链接不足、执法部门职能未延伸进社区等问题。
（四）社区自治组织对社区物业的监督作用有待加强 规范社区物业发展，提升物业治理效能，需要充分发挥社区业主委员会等自治组织的监督管理作用。当前，随着广大群众民主意识不断增强，社区业主对参与社区治理有更大的热情和更高的诉求，成立规范的社区业主委员会成为业主与物业一道参与基层治理的关键。但从全国看普遍存在业主委员会成立难、履职难的问题。一方面由于业主委员会成立的制度要求较复杂、业主间信息不对称、部分社区物业恶意阻挠等原因，业主委员会成立难。另一方面由于成立的业主委员会缺乏政府部门的有效指导和内部刚性约束制度等原因，往往存在组织内部人员缺位、失位、越位甚至违法违规等情形，导致内部纠纷不断，很难发挥应有功能。
三、推进社区物业融入城市基层治理的建议
（一）坚持党建引领，强化基层党组织在“社区物业十城市基层治理”格局中的核心领导地位 把发挥基层党组织领导核心作用作为推进社区物业融入城市基层治理的“一条红线”贯穿始终。创建“社区大党建”工作格局，探索以“网格化”党建提升党组织在居民社区的组织覆盖面和工作覆盖面，充分吸收街道、物业、业主代表中的优秀党员加入社区党支部，推动社区党支部与业主委员会交叉任职。建立定期议事机制，一切涉及社区管理的重大事项提交社区党支部讨论，并提出指导性意见。充分发挥社区党建的政治引领、组织引领作用，把社区物业和社区居民紧紧团结在社区党组织周围，形成治理合力。
（二）加强社区物业融入城市基层治理体系的顶层设计，完善相关法律法规体系 把建立健全物业行业法律法规体系作为物业管理参与城市基层治理的首要任务，制定可操作性强的物业管理法规实施细则。完善以《民法典》为根本，《物业管理条例》《物权法》为主体，其它专项法规为支撑的“1+2+N”的物业行业法律法规体系。聚焦物业管理中关键问题，明确细化物业服务企业等市场主体的法定责任及边界，重点明确其在纳入城市基层治理体系后的权责、义务。尽快明确房屋专项维修资金使用范围、标准、流程及续交办法，发挥好维修资金的长期资金效益。要在法律上尽快明确社区公共收益产权归属。要尽快出台物业行业诚信管理法规，建立统一评价体系，增强诚信管理法律权威。
（三）建立社区物业融入城市基层治理体系的长效机制，形成治理共同体 着力破解社区业主委员会成立难、履职难的痛点难点。推进社区业主委员会应建尽建，尽快完善相关规定，简化工作流程，强化政府精准指导，严厉惩处部分物业恶意阻挠业主委员会成立和非法干涉业主委员会正常开展工作的行为。探索业主大会法人化，选取部分社区进行试点，赋予其独立行使民事权，确保业主大会更好管理集体资产和以法律手段维护全体业主权益。以街道为核心，依托社区居委会、业主委员会和物业服务企业，打造共建共治共享社区治理格局。建立社区各主体的“责任清单”“权力清单”“义务清单”，定期召开多方参与的联席会议，逐步规范协商议事程序、建立工作制度、打通民意吸纳渠道，对社区治理重点问题倒排时间表，责任落实到人，确保落到实处。
（四）建立社区物业融入城市基层治理的保障机制，畅通融入渠道 推动形成“质价相符、按质论价”的物业服务市场价格机制，遵循“公平公正、稳中有增、民主协商”的原则，建立定价指标体系，相关部门根据对小区和物业公司的双向评估，给出指导价格。探索建立政府向物业服务企业购买服务的制度，减少物业承担公共管理事务的机会成本，为物业参与基层治理的可持续性提供保障。健全物业管理监管机制，探索建立物业服务企业“审计监督+诚信评价”服务质
量监测制度，建立专业化第三方服务中介机构开展物业服务审计评价工作，并设定“高中低”等若干级别。建立分级奖惩机制，对评级较高的由政府相关部门给予物质和精神奖励，对评级较低的，根据具体情况分别作出警示、罚款、整改甚至禁止进入行业的惩罚。
（五）加强物业管理“专业化”“智能化”建设，提升物业管理参与城市基层治理的能力水平 加强物业服务行业人才队伍培养，加快推进物业服务行业职业能力水平评价工作，提升行业从业人员的职业素质和能力。加快推进物业行业供给侧结构性改革，提升服务产品供给的层次和水平，提供更多有温度的个性化、专业化和精准化“管家式”服务产品。根据城市基层治理实际需要，鼓励物业企业拓展应急管理、流动人口监测、社区治安维护、社区生态保护等服务，在做好“社区管家”的同时，做好社区的“治理助手”。更加重视物业管理的科技支撑，发展“智慧物业”，推进大数据、云计算、区块链等现代信息技术在物业管理领域的多场景应用，推动物业管理数据平台和政府相关部门数据平台的对接，形成线上、线下双向治理共同体。
篇三：物业管理融入社区治理的工作开展情况
建引领物业服务融入基层社会治理作者：程磊
来源：《中国房地产业·上旬》2018 年第 02 期
湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新在武汉市第十三次党代会报告中提出要大力实施“红色引擎工程”，加强和创新基层党建工作，促进基层社会治理体系和治理能力现代化。为贯彻党代会精神，市委制发了《中共武汉市委关于实施“红色引擎工程”推动基层治理体系和治理能力现代化的意见》，突出了“八个红色”的重点内容，重点强调要打造“红色物业”，打通联系群众“最后一百米”。武汉市房管局按照市委和陈一新书记的指示要求，在市委组织部领导下，围绕“把党的组织覆盖到物业，把党的力量充实到物业，把党的引领体现到物业”三大目标，以改革精神和创新思路，大胆试点、竞进作为，积极探索党建引领物业服务融入基层社会治理的新模式，促进基层治理体系和治理能力现代化。
一、提高政治站位，深刻领会市委决策部署
物业服务联系千家万户，直接关系人民群众切身利益，关系基层社会和谐稳定。市委市政府高度重视物业管理工作，从 2013年开始，武汉市站在夯实党的执政基础，维护群众切身利益的高度，按照“三方联动”─电视问政─人大询问─小区综合治理─“红色物业”的递进链条逐步深入，层层推进，今年市委提出打造“红色物业”，是推进“红色引擎工程”的关键之举，是夯实城市基层基础的固本之策，是回应广大群众所期所盼的民生之需，是城市基层党建探索的主攻方向和推动基层治理创新发展的重要举措，是加强基层党建、巩固党的执政基础的“武汉创举”，它不是简单的就物业管理抓物业管理，而是一方面通过加强和创新党对物业企业的领导，组织引导物业企业和物业管理人员在做好物业服务的同时，同步帮助基层党组织做好党的工作，传递党的声音，把党的触角延伸到千家万户，把党组织的关心关怀送到每个居民身边，增进党组织与群众的血肉联系，夯实党的执政基础；另一方面通过紧盯群众最关心、最直接、最现实的利益问题，发挥党的组织优势和群众工作优势，协调解决市民身边的物业服务问题，引领推动物业服务水平不断提升，使我们城市基层党建工作真正有色彩、有温暖、有活力，让群众有更多的获得感和幸福感。只有迅速把思想和行动统一到市委的部署要求上来，以高度负责的态度扎实做好“红色物业”试点工作，才能不辱使命、不负重托。
二、注重协同配合，多措并举推进“红色物业”有序开展
根据市委部署和市委组织部的工作要求，武汉市房管局以实施“红色引擎工程”为统领，以满足城市社区居民对美好生活的要求为出发点，始终坚持把打造“红色物业”作为一项重要政治任务，列为中心工作，摆在突出位置，积极作为、精心部署、勇于实践，全力协同推动工作有序开展。
（一）做好顶层设计，启动《条例》修订。按照市委陈一新书记关于“赋予‘红色物业’政治引领功能，着手修订《武汉市物业管理条例》”的指示要求，迅即启动《条例》修订工作，召开局长办公会，确定《条例》修订基本思路和原则。深入各区调研，多种渠道收集、了解兄弟城市立法经验和亮点，明确《条例》修订主要方向和重难点问题；做好省、市《条例》比对，吸收省《条例》新规定，修改调整与其相抵触的条文；总结集成“红色物业”试点经验，将企业党建、物业服务融入基层治理、“三方联动”等内容纳入《条例》相关章节和条款，彰显“红的特色”；坚持开门立法，邀请相关主体和专家、律师等，先后组织召开 5 次座谈会，进行讨论交流，广纳民意。目前，《条例》修订送审稿已送市法制办进入立法程序。
（二）创新制度措施，融入“红色元素”。为促进物业企业积极参与“红色物业”，注重调整、创新制度措施。一是对前期物业管理招标文件（示范文本）进行修订，拟将党建工作与评标规则挂钩，权重占到 5%，目前正在进行试点，在招标文件中设置投标物业企业必须具备建立党组织的先决条件，评分标准中增加企业党建内容。二是完善 2017 年物业服务质量考评体系，考评方案中增加了与“红色物业”相关内容和元素：在街道、社区、区局评价中加入物业企业党建、开展志愿服务两项指标，在业主满意度测评中加入开展志愿服务一项指标，同时调整指标结构和权重，“红色物业”相关指标权重在五方综合评价中约占 6%比重。三是将党建工作与行业协会评先评优活动相结合，指导市物业协会在开展全市物业管理示范住宅小区评选中，将党建工作纳入评分内容。同时，在市物业协会微信公众号中开设“红色物业”专栏，宣传、推广试点经验，展示试点工作成效，在行业内营造积极参与、支持“红色物业”的良好氛围。
（三）坚持党建引领，推动党建覆盖。按照属地管理和区域化党建理念，指导各区局支持配合街道党工委和社区党组织，采取单独建、联合建、挂靠建等方式，联动推进符合条件的物业企业建立党组织，对暂不具备单独组建条件的物业企业，通过向街道发送邀请函方式，由其选派党建指导员指导物业企业开展党的工作和活动，逐步实现物业企业党建工作的有效覆盖。同时，积极指导物业企业邀请熟悉物业管理相关法律法规的社区“两委”成员兼任物业服务项目义务质量总监，定期开展物业服务监督检查工作；推荐物业企业负责人中的党员担任社区“两委”成员，主动参与和承担党组织分派的工作任务。通过实行“双向进入、交叉任职”，共同搭建服务平台，完善联席会议、民主决策、评议监督等制度，形成服务合力，推动共建共治。
（四）强化行业监管，提升服务水平。“红色物业”试点工作赋予武汉市房管局主要任务是履行行业监管职责，促进物业企业规范发展，按照这一要求，多措并举，着力加强行业监管。一是启动五大备案，从 4 月 1 日起，全面启动物业管理区域、前期物业管理招标、前期物业服务合同、承接查验、物业服务合同等五大备案管理，把住市场源头关。二是公布“红黑榜”，在长江日报以“红黑榜”形式，分区公布 2016 年物业服务质量考评 347 个排名靠前靠后物业小区名单，同时在对应小区公示，褒优贬劣；指导各区局对排名靠后小区进行后续督导检查，促进问题整改；以“看变化、看差距、看方向”为题，在长江日报专版解析全市物业企业服务质量现状及未来发展方向，对全市物业行业进行示范引导。三是开展行政监管巡查，组建市、区两级巡查队伍，开发巡查移动终端，对全市物业小区开展巡查，即时记录上传巡查发现的问题，现场反馈企业整改和加强跟踪督办，通报巡查情况；按照全市窗口行业文明城市创建复查迎检工
作要求，成立督查组抽查重点小区，及时发现并督导问题整改，促进物业行业满意度提升。四是加强信用信息管理，及时对物业企业和项目经理违规行为进行处理和记分，共公布企业和项目经理违法违规警示信息 324 笔，构建诚实守信的物业市场环境。五是开展服务质量示范创建，结合“全国质量强市示范城市”创建活动，坚持“标杆引领、以点带面”原则，以万科物业为示范点，开展创建工作，并入围武汉市首批示范点创建名单。六是开展园林小区评选活动，会同市绿委办组织开展全市园林小区评选，促进物业企业加强小区环境绿化管理，改善人居生态环境。
三、坚持改革创新，物业服务融入基层治理取得初步成效
在市委组织部牵头抓总下，武汉市房管局和各区及相关部门密切配合，做到“试”有所为、“试”有所进、“试”有所成，在关键性、实质性问题上取得初步成效。
（一）发展路径基本清晰，“红色物业”服务平台初步建成。一是全面组建公益性物业服务实体。各区采取新建一批、重组一批等方式，积极组建 29家区属公益性物业服务实体。各试点街道普遍设立物业服务站和服务窗口，为 782 个试点小区提供基本物业服务。在此基础上，坚持“公益为主、市场运作”，探索出了公益性物业企业托管、市场化物业企业承接、自助型物业规范提升、社区物业一体化等物业服务新模式，形成了物业服务从无到有，“红”“专”有机融合，以“红”促“专”，以“专”显“红”，又“红”又“专”的“红色物业”新路径。二是探索创新公益性物业服务模式。各区以区属物业服务实体兜底托管为主，坚持公益属性、实行市场运作，采取多种模式为试点小区提供基本物业服务。如，江汉区通过提升专业物业服务、规范自助物业服务、托管转化无物业服务小区等措施，打通“无物业服务─自管物业服务─专业物业服务─‘红色物业’服务”递进转化链条，推进“红色物业”整区覆盖。三是规范细化公益性物业服务标准。根据不同类别小区实际，分类明确服务内容和服务标准，提升物业服务水平，实现正常运营，促进长远发展。如，武汉众治公司根据党建基础、设施条件、封闭程度等把老旧小区分为三类，将物业服务项目细化为“八保”，即“保宣传、保清洁、保绿化、保安全、保维修、保秩序、保活动、保和谐”，对三类小区分别提供“八保”、“六保”、“五保”服务。
（二）骨干队伍逐步壮大，选聘党员大学生成为党的工作力量。结合“百万大学生留汉创业就业计划”，组织开展首批“红色物业”党员大学生选聘工作，为物业服务队伍注入“红色基因”。一是严格标准“选得准”。把政治标准作为首要标准，原则上要求党员大学生，在统一招考的 355 名大学生中，党员占 88.45%，硕士研究生占 34.08%，毕业于 985、211 大学的占33.80%。除全市集中选聘 355 名、各区自主选聘 220 名党员大学生外，市场化物业企业还主动招聘了 3144名优秀大学生，为全市物业服务队伍注入了新生力量与红色基因。如，武汉众治公司成立不到半年，就定向从武汉大学、华中师范大学等“985”“211”高校招聘了 20名硕士研究生，其中党员占 80%以上。二是加强培养“干得好”。编写培训教材、组建讲师团队，在市委党校对选聘党员大学生进行集中培训。党员大学生到岗后，各区加强跟踪培养，如，东西湖区建立结对帮带和谈心谈话制度，实现街道处级领导干部与党员大学生联系全覆盖；武汉中实物业全面建立“双导师”制，为党员大学生逐一选派党建导师和物业管理导师，实行全程帮带。三
是落实待遇“留得住”。坚持用适当的待遇留人，按照不低于当年同类大学毕业生平均工资标准确定党员大学生薪酬待遇，落实“百万大学生留汉创业就业工程”住房保障、户籍落户等政策，探索拓宽选聘大学生晋升渠道。如，江岸区选聘的硕士研究生试用转正后起薪达到 4500 元，遴选 5 名优秀党员大学生作为区属公益性物业服务实体管理岗后备干部重点培养。
（三）党建引领作用彰显，党的组织和工作基本实现有效覆盖。一是物业企业党建工作扎实推进。青山区成立物业行业非公经济党工委，对物业企业党组织实行属地和行业双重管理，行业工委负责建，街道党工委负责管、指导开展日常党务工作。汉阳区每年为物业企业党组织书记发放 1200元党建津贴，给予“红色物业”工作推进情况好的物业党组织适当奖励经费，激发物业企业党建工作积极性和创造性。目前，全市 1786 个物业企业和 1968 个物业小区中，有党员 4427 名，已建立 495 个党组织，选派党建指导员 1126 名，基本实现物业企业党的组织和工作有效覆盖。二是物业力量与社区力量有效整合。坚持在街道社区党组织的领导下，深化“三方联动”服务机制，全面实行“双向进入、交叉任职”，整合社区力量与物业力量共同服务社区群众，把社区物业服务牢牢掌握在党组织手上。如，百步亭物业既为居民提供便捷的基本物业服务，还在 8 小时之外，主动补位承担社区和业委会责任，1600 名物业员工也是编外工作者，先后推出“24 小时值班制”“首问责任制”，在小区维稳安定、化解矛盾纠纷上发挥了重要作用。目前，全市已有 1220名街道社区“两委”成员担任物业企业义务质量总监，785 名物业企业党员负责人兼任街道“大工委”成员或社区“两委”委员。三是物业服务水平得到提升。在二季度全市 40 个窗口行业文明程度指数和行业群众满意度测评中，均顺利跨过 85 分的国标合格线。如，江岸区建立江岸“爱社区管家”APP平台，居民点击“找物业”，实现一键缴纳物业费、投诉报修、对接家政维修等。洪山区推行“三个一”服务机制，受理业主问题后 10 分钟到达现场，常规性问题 1 小时解决，特殊复杂问题 1 天内形成解决方案。
下一步，我们将继续按照“红色物业”试点工作的总体要求，抓主要矛盾、盯薄弱环节，突破重难点问题，逐步形成实践性成果和制度性成果，为全面推进武汉市“红色引擎工程”做出房管人应有的贡献。（本文作者系武汉市物业管理事务指导中心主任）
篇四：物业管理融入社区治理的工作开展情况
党建引领提升城市社区治理水平全面推广“红色物业”工作方案为进一步加强和创新城市基层党建工作，现就加强党建引领全面推广“红色物业”提升城市社区治理水平，提出如下工作方案。
一、工作要求 围绕“一网三治五心”建设目标，全面打造“红色物业”，推进物业公司党的组织和党的工作全覆盖，把物业公司打造成基层党组织联系服务群众的重要平台，把物业管理队伍打造成基层党组织的重要力量，把“红色物业”打造成推动基层治理体系和治理能力现代化的重要载体，使物业公司管理与社区治理融合协调发展。
二、健全组织网络 1 ．扩大党的组织 和工作“ 两个覆盖” 。物业公司有 3 名以上正式党员的，在物业公司建立党支部。物业公司党员不足 3 名的，建立联合党支部。物业公司自身没有党员的，要对住宅小区党员情况进行排查，凡有 3 名以上正式党员的住宅小区，都要依托物业公司建立小区党支部；住宅小区党员人数不足 3 名的，党员组织关系转入社区党组织，纳入社区党组织有效管理。没有党员的住宅小区，要从机关在职党员干部、离退休党员干部、社区党员干部中选派党建工作指导员，“一对一”联系指导物业企业开展党的工作。
2 ．发挥社区党组织领导作用。完善社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业“三方联动”机制，积极推进“交叉”任职，推荐优秀物业公司负责人担任社区“大党委”兼职委员。构建“社区党组织—物业公司党支部—党员中心户”组织架构，发挥社区党组织领导作用。
3 ．推广落实联席会议制度。建立由社区党组织牵头，物业企业与居民委员会、业主委员会等共同参与的党群联席会议制度，每两月至少召开一次会议，对涉及物业服务管理的矛盾纠纷、居民关注的重大事项等，共同协商研究解决。
三、推进三治融合 1 ．突出“ 德治” 教育。社区大党委要引导物业公司大力宣传X 市民公约，根据实际情况统一制定小区居民公约，在小区广泛开展弘扬社会主义核心价值观主题文化活动。物业公司要在小区宣传栏建立“红黑榜”，并通过小区居民微信群，定期宣传曝光小区不文明行为。乡镇、社区要深度挖掘身边好人好事，选树优秀党员、道德模范典型，大力营造崇德向善氛围。
2 ．规范“ 法治” 运行。以促进业委会和物业服务企业依法规范运行为目的，乡镇和社区要大力推进物业管理法律法规进小区，要梳理汇编涉及城市管理及物业职权相关法律规章，向物业服务企业和业委会发放，向居民普及涉及小区管理的法律依据、管理主体、执法程序等知识。并定期对物业服务企业负责人、业
委会成员进行法治培训。指导业委会依法对小区各项公共收益资金使用、涉及业主各项权益项目的实施进行监督。
3． ． 注重“ 自治” 管理。持续激发居民参与积极性，坚持运用“民事民提、民事民议、民事民决、民事民评”工作法，建立自下而上的自治议题和自治项目形成机制。将小区各项服务政策、事关居民群众切身利益事项实施情况在小区公开公示，发挥小区党员、小区党员中心户、业委会负责人等小区热心群众引领作用，带动小区居民广泛参与小区建设和自治事务。
四、推广五心服务 1 ．开展便民利民“ 贴心” 服务。紧紧围绕居民群众需求，“红色物业”公司要在小区物业设立便民服务台，提供急救药箱、免费开水、爱心雨伞、应急充电、天气预报、物品寄存等“贴心”服务。社区党组织要组织带领社区居委会、业主委员会和物业服务企业，每两月至少在辖区公共场所开展一次便民利民活动，结合社区志愿积分活动，充分调动小区党员志愿者积极性。
2 ．开展上门帮扶“ 暖心” 服务。物业服务企业要及时掌握小区住户基本情况，及时了解小区弱势群体相关诉求，发动党员志愿服务队，为辖区内的空巢老人、孤寡老人、独居残疾人定期上门提供测量血压血糖、免费义诊、理发、谈心、保洁、慰问等服务。
3 ．开展治安巡逻“ 安心” 服务。物业公司要定期邀请消防、公安等单位专业人员排查小区各项安全隐患。要做好墙砖、路灯、
信箱、井盖等公共设施设备巡查工作。要组织安保人员、党员志愿者，佩戴治安巡逻红袖章，每日对小区各楼栋进行治安巡逻。
社区党组织要联合辖区派出所、社区卫生服务站定期开展防灾消防演练，为居民营造安全安心的生活环境。
4 ．开展美化环境“ 舒心” 服务。结合文明城市创建工作，做好公共场所环境整治。治理乱停车，加强小区车辆停放管理；治理乱堆放，清理公共区域乱堆放的杂物、大件垃圾和绿化垃圾；治理乱种养，整治毁绿种菜、违规养宠物、散养家禽等行为；治理乱张贴，清除各类非法小广告、非法张贴、涂写、刻画，共同营造舒心居住环境。
5 ．开展党员志愿“ 爱心” 服务。紧紧围绕居民群众需求，社区党组织组织带领社区居委会、业主委员会和物业服务企业，共同开展志愿服务、红色教育等丰富多彩的服务活动，实现党支部主题党日一起过、 红色志愿服务一起做、 党员先锋岗位一起领，营造积极向上的社区文化氛围。
五、有关要求 乡镇、社区党组织要把推行“红色物业”作为进一步创新社会治理、服务居民群众的有效途径，全面推广“红色物业”，6月20日前完成物业公司党组织组建、党建工作指导员选派工作。将党员员工比例、物业公司支持党建工作情况等，作为物业服务量化考核的重要内容。把“红色物业”推广落实情况纳入基层党建述职
评议考核重要内容，及时调度进展情况，协调解决突出问题，确保“红色物业”工作落地见效、真正惠及民生。
篇五：物业管理融入社区治理的工作开展情况
体会：推动“红色物业”融入社区治理的调研报告（最新）近年来，随着城市化迚程丌断加快，城市居民的居住形态収生了显著发化，围绕房屋产权呾社区安全、卫生等展开的物业管理随乊迚入千家万户，幵丏作为一支十分重要的力量加入到社区治理过程中。物业服务质量关系着普通群众的日帯生活，牵劢着广大居民的民心民情，可以说，物业问题已经丌是一个单纯的市场问题、行业问题，而是亊关亿万居民现实福祉的民生问题，亊关基层治理体系呾治理能力现代化的关键问题，亊关党在城市执政根基的政治问题。如何更好地収挥物业在社区治理中的作用，增强居民的并福感呾获得感，是全国各地都在探索的一个现实命题。近期，我们到 X市 X 区、X 区、X 区部分物业企业迚行与题调研，观察“红色物业”丌同的组织模式，深剖“红色物业”在社区治理中的运行逡辑，幵从加强党的领导、健全党的组织体系呾工作机制、打造基层治理共同体的角度对“红色物业”的下一步収展迚行了深入思考。
应“民声”而生的“红色物业”
总乢记指出，共产党就是为人民谋并福的，人民群众什么方面感觉丌并福、丌快乐、丌满意，我们就在哪方面下功夫，千方百计为群众排忧解难。保障呾改善民生，一直是我们党工作的出収点呾落脚点。在城市管理的实践过程中，我们収现许多问题不矛盾的焦点都出现在“物业”这个关键词上，X12345 政务热线年报显示，近年来物业管理一直是市民诉求最集中的领域。分析这些“堵”点丌难収现，作为市场主体的物业公司在提供物业服务的过程中奉行市场主义逡辑，而作为治理主体的物业又具有一定的公益性特点。目标不行为逡辑的差异帯帯让居民感觉“交了贶用但没有享叐到应有的服务”，居民不物业乊间的矛盾成为城市社区中一个较为帯见的问题，“红色物业”正是在这样的背景下应运而生。
老百姓口中的物业，成为一个日益沉重的话题。物业服务不城市居民生活息息相关，其关注度丌亚于就业、教育、医疗等重要民生领域。然而，有部分物业企业服务管理水平差，居民需求得丌到满足，物业公司管理难、业主权益保障难、业委会収挥作用难、社区介入管理难，导致居民对物业服务的满意度普遍丌高。民生的现实困境，倒逢相关部门从民情中找工作丌足、从民生中找収展思路。以“红色物业”为切入点，通过党组织引导国资迚入、政府兜底，正是解决民生痛点的直接丼措。
物业行业的自我监管，成为一个有待破解的难题。2018 年 3 月，住建部废止了《物业服务企业资质管理办法》，开放了物业企业的全面竞争，但同时也丌可避免地导致一些行业乱象，一些小散企业、皮包企业快速迚入给监管带来了一定困难。由于全国层面针对物业管理市场信用监管的顶层设计尚未完成，市场监管有可能出现“真空”。当前，行业的自我监管能力有限，通过国资企业引领对行业迚行必要觃范是实践中的一条有效路径。X 市通过“红色物业”，以国资物业提升行业企业的整体水平，降低其自我监管的压力，同步引迚国企觃范的信用制度，也为下一步信用监管体系的出台提供更多的酝酿空间呾经验参考。
物业管理的供给侧改革，成为一个最为迫切的问题。从各地物业暴力冲突频収到深圳某业委会主仸挪用资金被判刈，这些案例是社区治理混乱呾失序的缩影。吸叏这些个案的教训，必须杜绝“头痛医头脚痛医脚”的治理模式，真正从物业服务的供给侧改革做起，解决社区治理结构中的深层矛盾。X 市“红色物业”实践正是以物业行业为切入点，通过国资引迚解决供给总量丌足的矛盾、通过街道直管解决供给分布丌均的矛盾、通过党建嵌入解决供给效率丌高的矛盾。通过从供给端収力，迚一步提高社会治理供给体系中物业资源的流劢性呾配置效率，迚而优化社会治理供给结构对需求发化的适应性呾灵活性。
物业飘“红”的 X 实践 从目前的实践来看，“红色物业”主要有两类：一类是由国有资本成立的物业公司，另一类是在市场化的物业企业中嵌入党组织。“红色物业”的实质在于，通过党对物业服务企业的政治引领，凸显物业在基层治理中的角色定位，明确物业不其它治理主体乊间的关系，从而推劢形成社区治理共同体。近年来，X 市坚持以党建为引领，充分収挥党的政治优势呾组织优势，健全党的组织体系呾工作体系，加强物业行业指导监管呾保障支撑，丌断提升物业服务管理水平，逐步形成呾深化了一些觃徇性认识，积累了一些宝贵经验。
国资“补位”模式。为了弥补市场丌足，各级党委政府通帯采用公益性补贴的形式，为失管、缺管小区提供“兜底”服务，而随着物业管理供需矛盾的丌断深化，政府“补贴”已经无法满足庞大的物业市场需求。X 市立足于市情民情，鼓劥引导一批优质市属、区属国有企业迚入物业市场，倡导由街道出资成立物业公司，下设社区分公司，接管市场机制无法覆盖的老旧小区、安置房小区、回迁房小区等物业项目，从根本上化解供给侧不需求侧的总量矛盾，补牢了物业管理服务体系的薄弱点。
针对老旧小区、安置房小区、回迁房小区失管、缺管的问题，X 区积极推劢城建、交建两家国有企业成立物业公司，按照“党建引领、政府主导、公益为主、市场运作”原则，承接拆迁安置房、老旧小区的管理项目，建立“物业+社区”工作长效机制，物业类投诉大幅下降，居民满意度丌断提升。通过为这类相对薄弱小区迚行“兜底”服务，发市场“缺位”为政府“补位”，实现了市场力量不政府力量相互支撑、有效互补。
街道“直管”模式。在城市化迚程中，超大觃模保障房片区丌断涌现，随乊而来的社会治理压力也丌断攀升。调研中我们収现，X 市超大型保障房片区居住密度高，小区多为高层建筑，帯住人口有的甚至高达 4-5 万人，一栋高层的住户数量往往相当于原来一个小区戒一个行政村的体量。而丏，这类片区中多为“熟人社会”戒“半熟人社会”，居民乊间戒为多年的单位同亊，戒是同村村民，一旦収生物业纠纷，更容易収酵成大觃模群体性亊件。针对这类超大觃模保障房片区，X 将小区物业交由街道设立的“物业管理办公室”迚行统筹管理，社区乢记为物业管理第一责仸人，将物业服务管理作为街道、社区工作的重要内容。
X 区沙洲街道莲花南苑小区，土地面积丌到 2 平方公里，居住着 8 万多居民，超过 30 层的高层住宅 14 栋，高密度的小区空间存在着严重的秩序隐患、安全隐患呾治理隐患。针对这一情冴，从 2014 年开始，沙洲街道发“被劢”管理为“主劢”服务，采用“街道管社区、社区管物业、街道物管科监督指导”管理模式，街道成立物业管理服务中心幵设立自管物管处，保障房社区主要负责人为物业管理第一责仸人，将社区工作者、网格员都纳入到物业治理体系中，实现了街道、社区、物业、居民的有机融合。
双向“孵化”模式。国资背景企业在迚入物业领域初期，也曾遇到服务理念陈旧、经济效益丌高、市场认可度较低等结构性调整“阵痛”。为此，X 市着力推劢国资物业公司呾民营物业公司联建共建，通过“红色枢纽”打通物业服务理念、水平、资源双向交流的“绿色通道”。一方面，推迚国资物业企业向优质民营物业企业学习先迚的服务理念呾现代的管理方法，迚一步提升服务管理能力呾水平，更好地走向市场，承接更多项目；另一方面，将国资物业企业中的“红色力量”传递到民营物业企业中，构建双向孵化的良好格局。
为了相互学习、共同提升，X 区迈皋桥街道出资成立的迈皋桥物业管理有限公司不苏宁银河物业公司建立联建共建机制，一同打造了“红色物业、乐居家园”工程。苏宁银河物业公司为迈皋桥物业公司制定包括与业能力、服务礼仪、小区现场管理标准化、物业运营记录觃范、小区配套设施管养等方面的人员培训计刉，将现代物业企业管理呾培训模式输送到国资物业公司。另一方面，迈皋桥物业公司将“红色引领”的价值理念输送到苏宁银河物业公司等，帮劣提升民营物业公司党建质量。
党建“嵌入”模式。追求经济利益最大化是市场化物业企业的目标，相比乊下，为居民服务的意识则相对丌足。通过党建嵌入物业企业，可以将党组织的价值理念呾组织体系植入到物业企业中，推劢成立物业企业党支部戒党小组，将物业企业负责人纳入到党建引领基层治理的全领域、全过程乊中，把物业企业负责人锻造成为物业治理“红色队伍”的一仹子，建立“物业企业+居委会+业委会”的协同治理体系，推劢物业企业提供高质量、高标准、高叏向的物业服务。
自 2007 年建成以来，托乐嘉小区先后更换了 5 家物业公司，2016 年还収生了备叐关注的群体性亊件。亊件収生后，X 秣陵街道探索推劢以社区党建为依托的“红色物业”迚驻小区，先后在小区成立了托乐嘉党支部呾万科物业党小组，物业党小组
隶属小区党支部领导。依托“睦邻”党群服务站，托乐嘉探索党组织领导下的“三方联劢”机制，小区党支部、业委会、物业公司定期以联席会议形式，就小区物业治理等问题共同协商、集体决策。通过近年来的探索实践，这个一度矛盾突出、上访丌断的小区“华丽转身”，成了呾谐稳定、安居乐业的并福家园。
“一核多驱”模式。在实践中，居委会、业委会呾物业企业这“三驾马车”往往会出现越位戒缺位现象，“看得见的管丌着，管得着的看丌见”，成为大多数物业管理矛盾纠纷的主要根源。X 市坚持党建引领，从理顺职能、健全机制、压实责仸入手，充分収挥市级主管部门的行业监管作用，强化区级统筹协调功能，严格落实街道社区属地管理责仸，建立上下协调、齐抓共管的责仸体系，形成了“一核多驱”的治理架构。其中，“一核”是指以基层党组织为核心，“多驱”是指社区治理格局中的政府组织、居民自治组织、市场组织、社会组织等相关主体。
X 区委、区政府制定《贯彻落实〈X 市住宅物业管理条例〉的实施意见》，明确财政、住建等 17 个行政执法部门在物业治理领域的权责界限，明确街道、社区党组织的权责呾职能。觃定严把业委会“人选关”，要求业委会的党员数量必须超过半数，确保党在业委会的领导作用。建立区、街道、社区三级联劢机制，成立物业管理中心，
推劢落实物业市场监管、物业矛盾调解、物业企业党建工作等。成立“物业服务企业联合党委”，将辖区内物业企业的党建工作统筹呾组织起来，丌断扩大党组织对物业治理的覆盖面。结合街道体制改革，强化街道对物业管理属地监管职责，推劢社区党组织把业委会、物业企业党组织纳入网格党建范畴，加强对业委会、物业企业的资源力量整合，凝聚社区治理合力，发多方“重唱”为党建“领唱”。
推劢“红色物业”向纵深収展 X“红色物业”实践克服了社区治理主体乊间的零呾博弈，在一定程度上避免了治理主体的缺位现象，为物业全面融入社区治理、推劢形成治理共同体提供了有益经验。结合调研实际，我们对下一步如何推劢“红色物业”向纵深収展提出如下思考对策。
放大“红色物业”的“期望效应”。管理学中讲到，要想使一个人収展更好，就应该给他传递积极的期望。在“红色物业”推迚过程中，我们欣喜地収现，“兜底”型的国资物业企业丌仁能正帯运转，还通过承接部分辖区内的公共服务积极创收，实现了市场盈利、减轻了财政压力，公益性的“单向救劣”转发成了市场化的“双向共
赢”。“红色物业”的成功案例，可以为更多国资企业传递积极的信号，引导更多外部资本来完成物业行业的自我革命，鼓劥更多国有资本迚入物业管理这一增量市场。
从党中央决策部署来看，以改善民生为导向培育新的消贶热点呾投资增长点是未来大势所趋。物业领域作为未来丌可戒缺的民生市场，绝丌是一个存量市场，而是一个增量市场。X 市目前的探索还停留在点上的突破，如果通过大范围的面上统筹，将国资系统内物业产业迚行整合，确定国有资本戓略投资的主体地位，通过企业兼幵、资本重组、强强联合等丌同形式，打造一批与注民生、服务民生的“航母级”物业企业呾企业群，必将整体提升物业产业链的供给能力，为广大居民提供更优质的物业服务。
稳固“红色物业”的“底板效应”。我们都知道，一个木桶能装多少水叏决于短板的长度，但如果底板上有漏洞，那就丌是装多少水的问题，而是有没有水的问题了。目前，“红色物业”通过国企入驻的方式，补上了失管缺管小区的漏洞，让社区治理的木桶可以继续装水，但是这个漏洞补的牢丌牢、稳丌稳、能丌能装更多的水，仍然有待观察。行业市场的外部压力、制度管控的内生压力，给国资企业在物业领域的可持续収展带来了一定的束缚。比如，在拆迁安置房、老旧小区，尽管物业贶收缴率有
所提升，但单价偏低，大多物业企业入丌敷出。随着人工贶用的增加，这一状冴将更为加剧。比如，随着国资物业企业的服务面积呾从业人员数量丌断攀升，面临着向现代化物业企业转型的压力，特别是从业人员与业能力丌足、流劢性大等问题势必会影响企业长进収展。“红色物业”的持续収展，需要通过政府“有形乊手”呾市场“无形乊手”的共同劤力，从根本上推劢优质的“红色物业”公司做大、做强，参不物业市场竞争，将优质“红色物业”公司打造成为行业标杆。
目前，国资物业公司最大问题是企业自主权丌足，经贶使用呾人员聘用叐到现有体制觃定的限制，徆难做大、做强。因此，应当积极探索现有体制的改革，对优质的“红色物业”企业给予一定程度的自主空间呾政策支持，幵丏在资源配置过程中支持“红色物业”企业収展。
収挥“红色物业”的“窗口效应”。一件商品要想获得青睐，首先要摆在窗口，吸引顼客的眼球。目前，X 市各区、街道、社区通过先行先试，已经打造了一批“红色物业”工作亮点，包括先迚的工作经...
篇六：物业管理融入社区治理的工作开展情况
29 卷 第 4 期 盐城师范学院学报(人文社会科学版) Vol. 29 No. 42009 年 8 月 Journal of Yancheng Teachers University( Humanities & Social Sciences) Aug. 2009[收稿日期] 2009 - 06 - 18[基金项目 ] 北京社会科学院 2009 年一般课题 “社区治理与秩序重建” (093025/ 55973)[作者简介] 宋 梅 ,北京社会科学院科社所助理研究员 ,主要从事社区管理研究。论物业管理在社区治理中的作用宋 梅(北京社会科学院 科社所 ,北京 100101)【摘 要】我国的物业管理是随着房地产业的发展而产生的一套综合社区管理体系 。
物业管理作为一种市场化的社区管理模式 ,打破了传统计划经济体制下房产管理单位一直奉行的行政型、福利性、封闭式的房产管理模式。
开放式的物业管理模式利用市场自身的力量和社区民主参与的形式 ,注重市场、政府、社区居民三方的有效合作。【关键词】
物业管理 ;社区治理 ;社会转型【中图分类号】
C93 【文献标识码】
A 【文章编号】
1003 - 6873 (2009) 04 - 0072 - 04 我国的物业管理是随着房地产业的发展而产生的一套综合社区管理体系 ,房地产企业在借鉴了英、美、香港的经验后 ,逐步把科学化、专业化、社会化、企业化的运作机制引进了 房地产的管理之中 。
物业管理作为一种市场化的社区管理模式 ,打破了传统计划经济体制下房产管理单位一直奉行的行政型、福利性、封闭式的房产管理模式。
开放式的物业管理模式利用市场自身的力量以及社区民主参与的形式 ,开启了 我国社区治理过程中市场、政府、社区居民三方有效合作的新时代。一、物业管理与社区治理一般认为 , “管理”与 “治理”两词具有密切的联系 ,但又有本质的区别。“治理”主要代表一种政府行政、公众参与 、非政府组织作用和企业影响的共同行为 ,它的兴起是作为对现有政府和市场两种不同的经济社会管理方式的替代和完善 ,是区别于 “统治”的一种行为 ,有别于一般的行政管理。
它主要是一种协调、参与和磋商的过程 ,是民主成分居多的议政行为 ,它有别于政府自 上而下的管理行为 。
它的主体主要以政府、公众、市民社会的各种非政府组织以及具有赢利性质的组织和企业为主。
而 “管理”一词则主要是指对企业、人事或家务等的经营、管理或安排 ,可以看作是一种具体操作性的活动安排和处理 ,兼有 “运作”和 “经营”之意。“物业管理”建立在 “管理”这一基础概念之上 , “社区治理”也同样建立在 “治理”的概念之上 ,“物业管理”与 “社区治理”的关系也正如 “管理”与“治理 “的关系 ,二者既有密切联系 ,又有本质区别 。“物业管理”一般是指专门的机构受物业所有人的委托 ,按照国家法律以及合同的契约行使管理权 ,运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理 ,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理 ,并向业主或租户提供多方面的综合性服务。
物业管理的对象是物业 ,服务对象是人 ,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动 ,走社会化、专业化、企业化经营之路 ,其最终目 的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。“社区治理”是指在一定的贴近公民生活的多层次复合的地理空间内 ,依托政府组织、民营组织、社会组织和民间公民组织等多种组织化的网络体系 ,应对社区的公共问题 ,共同完成和实现公共服务和社会事务管理的改革和发展过程。
其目的在于达成以公民为中心 ,面向公民需要的 、积极・27・© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved.
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回应外部环境变化的、促使地方发展富有活力的新型社会与公共事务管理体系 。20 世纪 80 年代 ,随着市场化改革浪潮的推进 ,我国住房产权的私有化和商品化得到空前的发展 ,物业管理作为住房制度改革的重要产物 ,进入到社区居民的日 常生活中 ,而契约式的物业管理模式在我国体制转型时期所带来的社会效应是不可估量的 。
自 1981 年深圳成立第一家物业公司到现在 ,全国已发展了几万家物业公司 ,这标志着物业管理模式是政府为适应从计划经济体制向市场体制转型而建构起来的积极策略。二、物业管理在社区治理中的作用社区是独立于国家领域、市场领域之外的第三领域 ,但在我国当前社会结构、利益结构重新分化整合的历史阶段 ,各种社会关系和利益关系却在社区集中 ,人口流动、社会保险、下岗就业、医疗保障、计划生育、环境保护等社会热点 、难点问题齐向社区集中 ,社区成了解决社会问题的平台 ,而物业管理则成了社区治理和为社区居民提供公共服务的平台和基石。“政府引导 ,物业先行”的社区管理模式无论是在深圳的 “桃源居”社区还是在武汉的 “百步亭”社区都得到了 成功的实践 ,政府积极推行的 “物业管理进社区”政策正是建立在市场的成功实践基础之上的。
物业管理在社区治理与和谐社区的建设过程中发挥了 不可替代的作用 ,主要表现在以下四个方面。1. 推动社区治理制度的创新20 世纪 80 年代末 ,深圳作为特区 ,房地产业迅速发展 ,但是开发商在开发出大量的商品房后 ,却发现很多房子在开发出来后 ,小区中既没有街道办事处 ,也没有居委会 ,很多市政设施的配套建设更是让开发商望而却步 ,于是在参考了 香港的社区管理经验后 ,深圳很多新开发出来的社区就把公共服务的工作交给了物业公司来做。
我国在深圳成立的第一家物业管理公司正是在这样一个特殊的历史背景下诞生的。
现代化物业管理模式引进深圳社区之后 ,迅速改善了 深圳商品房社区的环境和公共服务的配套完善 ,在深圳特区由物业公司介入的社区环境优美、服务配套、组织有序 ,引发了全国社区管理工作者对传统房产管理模式的反思。1991 年 — 1992 年 ,民政部先后召开了三次全国性的社区建设理论研讨会 ,并把深圳社区物业管理和社区治理的成功经验向全国推广。
自西方引进的现代化物业管理模式在深圳落地后 ,很快打破了我国计划经济体制下的封闭式房产管理模式的禁锢 ,开放式、专业化、社会化的物业管理很快成为我国社区治理模式的一支重要力量。
物业管理与传统房产管理模式相比 ,有其明显的优势。从权力的分配机制上看 ,物业管理既保持了 社区治理参与者之间的适度分权 ,也授予了 社区治理者与其角色相对应的社区决策权、管理权、执行权和监督权。
从管理机制上看 ,传统的房产管理是房管单位以资金的意志去管理住户 ,住户无法选择房管单位 ,现代的物业管理则是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业 ,物业管理企业可以接受也可以不接受选聘 ,双方在完全平等的原则下 ,通过双向选择签订合同 ,明确各自的权利、义务。
物业管理企业通过合同或契约接受业主的委托 ,代表业主并运用经济手段来经营管理物业 ,因此 ,业主处于主导地位 ,而物业管理企业则扮演“大管家”的角色 ,物业管理企业与业主之间的关系是一种服务和被服务的关系 ,并且寓管理于服务之中 ,凡是住户所需要的服务 ,物业管理企业都要尽量给予满足 ,这与传统的房产管理行为属政府行为有着本质的区别 。“政企分开”、 “政社分开”在我国社会进入快速转型期后 ,已不再是一句政治口号或标语 ,而是切实反映着我国政府治理和社区治理模式的转变。
即政府关心如何能在分割治理上取得最大的效果 ,如何能够让各种社会主体根据其自 身 内在规律运作。
至于各种具体的治理任务 ,政府将交给社会和市场来完成。
物业管理企业作为承接社区治理具体任务的执行者 ,其存在的意义在于 ,它为在我国构建一个充满生机和活力 、健康运行和秩序良好的社会提供了制度创新的源泉。2. 增强社区成员的民主参与意识美国地方治理的专家傅克斯教授用三个核心观点概括美国社区治理的新趋势 ,即活跃公民参与下的地方控制 ,小而富有回应性的政府 ,作为专业咨询家而不是领导中心的公共管理者。
从这三个核心观点可以推论出美国社区治理的意义在于 ,确立以公民资格为中心的地方自治 ,削弱政府在社区的主导性 ,发展参与式的 “公民治理”。随着中国进入住房商品化的时代 ,越来越多的社会成员成为拥有私有产权的业主 ,从而导致・37・© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved.
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了我国在社区治理结构领域发生了 深刻的变化 ,主要体现为社区中的治理主体由单位、居委会和作为政府派出机构的街道办构成的三大机构转变为由居委会、街道办、业主、业委会和物业管理公司构成的五大治理主体。
在这五大治理主体中 ,业委会自出现起便受到人们的格外关注 ,因为它寄托了人们对 “公民自治”的美好期望。中国第一个业主委员会是 1991 年在深圳成立的 ,是开发商和物业公司组织产生的 ,称为 “业主管理委员会” ,目的在于集合物业与业主的力量共同治理社区 ,形成业主自治与专业服务相结合的管理模式。
但随着商品房市场的不断发展 ,房屋质量良莠不齐 ,房产物业纠纷逐年增多 ,小区的业主尝试脱离开发商和物业公司 ,自 己成立业主委员会 ,业主的维权活动迅速开展 ,部分业主委员会甚至演绎成为一种 “维权组织”。
在学术界 ,不少学者从自治组织的内涵出发 ,认为业主委员会是真正的居民自治组织 ,构成了 中国城市社会历史上第一个真正的公民社会的雏形 。
也有学者认为 ,它是城市基层民主建设的新形式 ,是城市社区民主发展的可能载体。作为新兴事物的业主组织因其所处的体制边缘的性质特质 ,导致其法律地位和组织特征稍显模糊 ,但在和谐社会的建构过程中 ,业主委员会组织的发展和健全对推动我国的民主政治建设具有特殊的意义。
在构建社会主义和谐社区的过程中 ,只有通过健全社区业主自 治组织体制与管理制度 ,才能为社区居民参与社区治理提供制度途径。
通过培育居民自 发性的小社团 ,构建社区参与网络 ,提高居民参与的积极性 ,增强社区信任和合作 ,增加居民对社区发自内心的认同与共识 ,扩大社区治理的合法性基础 ,从而促进社区治理工作的顺利开展。3. 优化社会资源的有效配置美国学者埃莉诺 ・ 奥斯特罗姆认为 ,社区治理通过借助既不同于国家也不同于市场的制度安排 ,可以对某些公共资源系统成功地实现适度的开发与调适。
这意味着治理所依赖的制度资源可以是正式的 ,也可以是非正式的。
治理不完全依赖于政府的传统权威和权力 ,也不依赖于市场的价格协调机制 ,而更倾向于多元主体之间的信任与合作。
政府各部门 、市场、非营利组织逐渐成为社区资源的主体 ,因此可以说 ,20 世纪 90 年代以来 ,社区治理结构的变化在很大程度上取决于资源配置结构的迅速重置与变化。
在这个过程中 ,一方面是国家社会的资源结构变化所导致的社区边界及社区结构的变化 ,另一方面是社区内部的资源配置变化与社区建设的主体多元化高度相关。在我国 ,因资源重置而导致的社区治理结构发生的变化主要体现在以下两个方面 :一方面是国家权力重心下移 ,街道、居委会、党组织成为基层社区的部分政策制定者 ,指导并干预具体的社区建设 ;另一方面是政府通过事业化、市场化、社会化改革 ,以政府采购等形式培育非政府性质的社区中介组织承接外包的职能 ,并逐渐允许其他非营利组织进入社区开展活动。在我国社区建设的实践过程中 ,随着市场经济的发展和 “小政府、大社会”改革的进一步实施 ,市场组织和社会组织占有的资源越来越多 ,社区治理结构重心不断向政府之外的其他主体偏移。所以 ,虽然社区建设的主导力量来自于政府 ,然而由于政府、市场、社会等多元主体之间基于各自资源不具备完全性的理性考虑 ,在实践过程中形成了彼此之间可持续的互动与合作。
因此 ,我国社区建设的过程被概括为 :在党和政府的领导下 ,依靠社区力量 ,利用社区资源 ,强化社区功能 ,解决社区问题 ,促进社区经济、政治 、文化、环境协调和健康发展 ,不断提高社区成员的生活水平和生活质量。社区治理是一个上下互动的管理过程 ,自 政府推动社会管理体制改革以来 ,政府自上而下的传统权力运作方式已逐渐被政府、社区组织、第三部门 、社区成员之间的多元互动的网络型运作模式所取代 ,社区治理组织体系由垂直科层结构转变为横向网络结构 ,以社区共识和认同为基础 ,充分发挥社区能动性和自主性的治理机制成为我国社区建设的主流。
例如 ,武汉的百步亭社区在社区管理模式的创新过程中 ,探索出了 一条社区自治管理的新思路 ,整个社区管理经费由社区利用物业管理自行解决 ,实现了“以租养房”到 “以业养房”的转换。
北京市南池子社区更是在全国率先创立了“共有物权自 治管理组织” ,有效解决了 老旧小区物业管理收费难的问题。
深圳的桃源居社区形成了物业服务与社区居民终身教育服务相结合的社区管理理念。
这些根据社会主义市场经济・47・© 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved.
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