房地产如何控制成本8篇房地产如何控制成本 房地产全局成本控制要点立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。 该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本下面是小编为大家整理的房地产如何控制成本8篇,供大家参考。
篇一：房地产如何控制成本
产全局成本控制要点 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制， 运作时灵活度较小， 基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
规划环节成本控制要点应用指南
规划环节的成本控制所占权重最大， 具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键， 可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
所以该环节控制要点和控制内容相当复杂， 基本原则是， 周密规划， 科学讨论， 严格审批。
设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。
招投标环节成本控制要点应用指南
招投标环节的成本控制涉及到工程、 设计、 审计、 销售等多个部门的实际运作， 在程序上没有太多变数， 但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。
这个环节成本控制的难点在于标书制
订， 重点在于评标。
施工环节成本控制要点应用指南
施工环节的成本控制主要应注意两大方面， 一个是因各种变更带来的费用， 另一个是材料、 工程款的支付。
由于市场变化与市场把握的原因， 施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。
这一阶段进行成本控制时
要注意各部门的及时沟通和良好合作。
材料及设备采购环节成本控制要点应用指南
材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息， 通过明确而科学的流程， 就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率， 达到成本控制的目的。
销售环节成本控制要点应用指南
销售环节的成本一般是按比例控制， 但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。
由于销售涉及的部门比较多， 所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。
此外， 由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响， 所以这个环节的成
本控制也必须有长线考虑。
工程预决算环节成本控制要点应用指南
工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。
这些信息可以来自合作方、 第三方， 和自己的调研， 不论哪种方式都应该注意严格按程序走， 防止出现不规范或不负责的实际操作。
期间费用的成本控制要点应用指南
期间费用主要有财务、 人工、 行政三块费用组成。
由于地产业务的周期变化， 期间费用的灵活性很高， 更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外， 还有义务指导监督其他
部门的有关费用支出情况。
物业管理成本控制要点应用指南
地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、 委托经营和亏损补贴三个方面。
客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作， 控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责
关系， 防止因权责不清带来的额外成本。
房地产开发企业成本核算探索
近几年， 我国房地产市场连续保持快速增产的势头， 土地转让价格、 商品房销售价格、 办公楼的租售价格节节攀升。
市场各方专业人士和普通消费者除关注房地产的价格外， 对房地产的成本也十分关注。
作为从事房地产开发公司的一个专业财务人员， 我认为如何准确、 合理、 规范计算和运作房地产的开发成本， 是整个房地产综合开发管理的重要环节， 也是企业财务管理的重要一环。
以下从会计角度出发探索房地产开发企业成本核算的方法。
一、 与一般成本核算的区别
房地产成本由于其自身行业的特殊性与其他行业成本核算存在较大区别。
下面就传统制造业的成本核算进行比较， 来分析两者在成本核算中的一些不同点。
（一）
成本计算方法不同
传统制造业按其组织方式， 有大量生产、 成批生产和单件生产； 按其工艺过程的特点， 有装配生产和连续式生产， 可采用品种法、 分批法、 分步法等计算方法。
房地产开发的组织方式一般分为自营和发包方式， 每一个开发项目需要一套单独的设计图纸， 在建设时， 要采用不同的施工方法和施工组织。
这就决定了成本核算必须采用定单成本法。
（二）
生产费用在完工产品与在产品之间的分配方法不同
传统制造业根据产品的生产特点， 如月末结存在产品数量的多少， 各月月末
在产品结存数量变化及价值的大小， 分配方法有约当产量法、 定额成本法、 定额比例法等。
房地产开发是一个从头至尾比较完整的开发过程， 严格意义上讲没有一个在产品的概念。
虽然也存在完工产品和在建开发产品， 但基本上不将开发成本在某一时点分摊发生的费用。
（三）
间接费用的分摊方法不同
间接费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的费用。
传统制造业在间接费用发生时， 先归集在制造费用， 然后在每月末按一定的方法进行分配。
具体的分配方法通常包括以下几种：
1 .按生产工人工资； 2.按生产工人工时； 3.按机器工时； 4.按耗用原材料的数量或成本;5.按产品产量。
房地产开发的间接费用先归集在开发间接费用， 分配标准一般按月末各开发产品实际成本直接进行分摊。
即某项开发产品成本分配的开发间接费用=本月实际发生的开发间接费用×月末该项开发产品实际发生的直接成本/应分配开发间接费用各开发成本实际发生的直接成本总额。
（四）
资本化利息方法不同
划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品成本的重要界限。
按现行《企业会计制度》 规定， 应予资本化的借款范围为专门借入的款项，不包括流动资金借款等。
按照这个规定， 制造业生产产品成本中不含资本化利息费用， 而利息是在当期的财务费用中体现。
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息， 如属于成本对象完工前发生的， 应按其实际发生的费用配比计入产品成本中， 如属于成本对象完工后发生的， 计入当期的财务费用。
（五）
预提费用计提处理不同
企业在日常经营活动中发生的某些费用不一定当时就要支付， 但按照权责发生制原则， 属于当期的费用应该计入当期。
传统制造业在归集产品成本时将发生的直接材料、 人工、 费用和承担的间接费用， 根据购置材料的合同的金额， 发生的标准工时或定额工时计算人工费用，按一定的标准分摊间接费用， 都能正确地计算产成品和在产品的成本。
当产品实现销售时， 相应结转的产品成本都比较正确， 一般很少涉及预提费用在成本中计提。
房地产开发企业成本中除了按合同发生和合理分摊的费用外， 还有两种常见的情况往往会通过预提费用来处理， 特别是在某个项目已经现实销售， 所对应结转的项目成本会有较大的不确定性。
一是政府的开发政策变化。
如项目的动迁成本已经发生， 往往在动迁过程中会突发一些其他情况， 政府会追加动迁费用。
还有在对外景观要求在项目完成后， 政府为了统一规划而要求开发商增减某些景观， 也会相应增加开发产品成本。
二是项目完工后预算和决算之间的差异， 加上项目决算时间较长， 在结转销售成本时往往很难判断差异数。
考虑到上述两种情况影响成本的金额较大， 一般通过预提费用来处理， 并在预提费用中设置一个“不可预计费”用来列置。
（六）
其他不确定因素对开发成本的影响
房地产开发成本中会发生一些其他不确定因素对成本的影响， 如车库、 小区会所、 人防工程的地下室等是单独出售， 还是和商品住宅或办公楼一同出售， 或者无偿转交给小区物业;多结构、 多品种的项目同时开发， 土地成本的分摊是按建筑面积、 占地面积还是工程概算面积来计算等都会对每个成本对象所发生的开
发成本影响较大。
二、 核算房地产开发成本应注意的几点问题
（一）
收集相关资料
在开发成本对象确定后， 负责项目的财务人员按开发进度的进展情况， 收集整理如下相关资料：
项目的可行性研究报告、 项目预算报告、 土地转让（出让）合同、 土地使用证、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建设过程施工许可证、 工程施工合同、 配套实施合同、 融资借款合同、 预、 销售合同。
对这些资料所涉及的金额、 时间、 进度等都必须做到心中有数， 动态跟踪， 及时做好原始记录和相关台帐。
（二）
资金的合理安排
房地产是资金密集型企业， 资金的使用贯穿于整个房地产公司的经营活动，每阶段对资金的需求也有所不同。
在开发成本阶段， 必须落实开发资金的来源。不管何种筹资方式， 都要树立最佳资金使用价值观念。
既要有充足的资金确保项目的顺利， 又要合理降低资金的使用成本， 从而降低整个项目的开发成本。
（三）
土地储备的成本核算方法
企业为了保证持续发展， 以较低廉的价格购置待远期开发的土地。
由于这些地块的用地性质在购入时是不明确的， 企业不能获得土地权证， 也就意味购置的土地不能在开发成本中核算。
一般应将列置在“预付帐款—**地块”帐户中核算，等到用地性质明确并获得土地权证后， 再从“预付帐款—**地块” 帐户的贷方转入“开发成本”帐户的借方。
值得注意的是某些地块转性的时间较长， 如果超过一年，还应将地块从“预付帐款—**地块” 帐户的贷方转入“无形资产”帐户的借方核算，并根据土地的受益期（一般为 45 年）
在当期进行摊销。
（四）
税收成本和会计成本的差异
在项目开发中税务部门在核查所列置的成本范围， 与会计成本范围有一定差异。
如税收成本中规定， 项目提取的维修基金不属于成本范围， 广告费和业务宣传费在成本中列置有严格的限制。
因为,这些差异在计算项目土地增值税及企业所得税时都会涉及， 所以,应加以关注。
三、 对于房地产开发中几个比较特殊问题的探讨
房地产会计作为一个独立的行业核算， 已有近十年的时间。
1 998 年实施的 《股份有限公司会计制度》 中， 有一个单独章节阐述了“房地产开发业务会计处理规定”， 这是财政部的一个指导性意见。
在 2001 年实施的《企业会计制度》 中， 基本上也延续了 1 998 年制度中的规定。
但在具体的工作中， 对某些对开发成本影响比较大的问题， 目前没有一个比较明确的指导方法。
笔者结合自己在实际工作的情况， 探讨一下房地产开发中几个比较特殊问题。
（一）
如何正确计算公建配套设施成本
上文已经提到过公建配套设施的主要内容。
如果就开发单一产品， 计算公建配套设施成本应该不存在什么问题。
可从目前房地产开发的趋势看， 综合性、 多项目、 大规模、 周期长的滚动开发越来越占主导地位。
公建配套设施成本应根据配比原则的按各项目占地面积的比例计算摊入各项目； 在单个项目中有高层、 多层、 别墅等品种共同开发的， 也先将摊入的公建配套设施成本按各品种的占地面积摊入， 再根据各品种的建筑面积计算出应负担的公建配套设施成。
如某开发项目分一二三期开发， 应先将公建配套设施成本分别按一二三期占地面积摊入;如果在一期中有高层、 多层、 别墅品种共同开发， 将一期负担的费用按高层、 多层、别墅占一期的占地面积摊入， 最后根据高层、 多层、 别墅不同的建筑面积计算出
各自负担的费用。
这样实际高层、 多层、 别墅所负担的费用是不一样的。
（二）
如何正确分摊开发成本应承担的借款费用利息
企业的货币资金分为自有资金、 权益资金、 债务资金， 开发成本中允许资本化利息的只是债务资金中金融机构的借款利息。
实际操作中很难分清那类资金投入了开发成本， 造成有些企业根据当期的损益情况来计算利息。
笔者认为,可以以资产负债率作为参数。
如某项目发生成本 5000 万元， 借款利息为 250 万元(借款利率为 5%）
， 如果当时的资产负债率是 60％， 则项目的资本化费用为 1 50万元（250*60%）
。
对于在什么样的情况下终止、 暂停和恢复承担利息， 可以依照企业会计准则《借款费用》 中的要求执行。
（三）
如何正确计提尚未发生的成本
这个问题一直较难解决， 也是税务部门核查房地产公司企业所得税的重点。对企业当期和未来的损益， 存货资产的真实性都会受到不同程度的影响。
最好请专业中介机构来比较准确评估尚未发生的成本， 并出具专业的评估报告。
这样使企业财务人员， 在计提预提费用时， 有一个比较准确的依据。
但这样做一是评估时间比较长， 二是操作的专业性较强， 三是会增加开发成本。
（四）
如何正确建立开发成本明细子目
根据开发成本中实际情况和财务核算要求， 仅有七项明细科目（土地获得价款、 前期工程费、 基础设施费、 建筑安装工程费、 公建配套设施费、 资本化利息、开发间接费）
是远远不够的。
从目前市场的参考书和税务部门的法规文件， 明细子目都比较笼统。
我公司依据多年开发的经验， 并和沪上几家知名的房地产企业的会计人员进行合作交流， 制定了“开发成本明细科目一览表”（负责科目细化达七十余项）
。
统一开发成本的明细科目的优点在于和项目的预算、 决算口径基本一致， 对项目的成本分析起到很好的作用。
如在同一个地块上开发相同的项目， 产生不同的总成本及单位成本， 那么， 就可以从明细科目中分析并找出答案。
房地产开发成本虽然没有传统企业的成本核算复杂， 但是它比较特殊， 加上这个行业作为重要的经济活动体现其经济价值还是近几年的事， 它的成本核算方法相对也比较滞后。
本文是笔者在实践工作中的体会和感受， 同时也参照了上海一些大型房地产开发企业在成本核算中的经验， 如复地集团， 上海万科等公司对房地产开发成本核算探讨的方法。
其目的在于能规范房地产开放成本的核算， 使成本核算在
篇二：房地产如何控制成本
地产开发成本控制房地产开发成本控制 随着市场竞争的日趋激烈， 房地产正在告别暴利时代， 利润回归社会正常利润水平。
房地产业正在进入精耕细作时代， 专业化分工越来越细， 专业化水平越来越高， 需要开发企业变粗放式管理为集约式管理， 实现开发成本费用的精确控制。
企业存在的终极目的是利润最大化， 实现利润无非“开源节流”。
“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益； 节流是成本费用的降低、 控制。
具体到房地产开发项目上， “开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值， 提高附加值； “节流”即房地产项目成本费用的控制。
房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制， 因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用， 控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
第一部分
征地和拆迁补偿、 安置费的控制 关键是建设项目的选址， 首先必须符合城市总体规划， 还要考虑地理位置、 交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、 构筑物以及地下管线等， 毗邻无异议。
同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、 政策的熟练把握。
第二部分
勘察设计和前期工程费的控制
将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。
对前一部分通过争取各项优惠政策降低；
勘探、 设计等前期工程任务的发包， 必须按照新的招投标法的规定， 通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。
工程项目在设计上的浪费是十分惊人的， 设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、 新、 美， 不要多余的功能和多余的承重力， 积极推行价值工程管理。
设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头， 方案设计与施工图设计分开的做法。
三通一平工程费用， 也是前期工程费控制的重点。
土、 石方工程一般工期较短， 也没有复杂严格的质量要求， 可以采用市场价格， 实行总价招标。
施工用水、 用电线路的敷设， 一定要兼顾小区建成后生活用水、 用电的需要， 切忌重复建设， 增加成本。
第三部分
建安工程费的全程控制 一、 决策阶段的难题和对策：
1 、 加强项目投资决策的科学性、 系统性， 准确市场定位。
2、 推行价值工程管理， “用最少的投资， 争取最大的效益”：
1 ) 保持项目功能不变， 降低项目投资；
2) 投资不变， 提高项目功能；
3) 投资虽有所增加， 但功能提高幅度更大；
4) 降低一些次要功能， 使成本大幅度降低；
5) 运用新科技、 新技术， 既提高功能， 又降低项目投资；
3、 决策的连贯与调整。
前期计划的完整、 系统、 合理、 科学， 尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。
二、 规划设计阶段的成本控制要点：
研究表明， 房地产项目初步设计阶段， 影响工程造价的程度约 65%， 施工图设计阶段， 影响工程造价程度为 25~35%， 施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为 5~1 0%， 这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。
1 、 成立成本评估审核部门：
公司内部成立专门的工程设计管理部门， 制定详细的设计要求和下达设计任务， 并对设计单位的设计方案和施工图进行审核； 对工程项目的结构形式、 装修标准、 材料设备选型、 设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。
1 ) 通过招标和方案竞赛， 缩短设计周期和优化设计方案；
2) 按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；
3) 通过合同对勘察设计单位明确规定责任；
4) 加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。
2、 对设计单位限额设计：
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄， “重技术、 轻经济”， 加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算， 不利于设计单位加强成本控制意识， 设计保守不合理， 浪费极大。
在设计任务书或投资估算上规定造价的限额， 并和设计费挂钩。
对设计单位进行经济赏（节约）
罚（超支）
。
3、 积极实行设计监理制度， 加强设计阶段的成本控制。
4、 尽量避免设计变更带来的成本增加。
三、 招标阶段的成本控制：
通过施工招投标， 促进公平竞争， 降低工程造价， 缩短工期， 提高工程质量。
四、 施工阶段的成本控制：
1、 加强监控， 加强预算审查， 严格经济签证和工程变更管理， 安排施工全过程的材料和质量监理。
2、 自购材料、 设备的选用和采购应深入了解建材市场行情， 在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、 价格相对低廉的材料； 或者当条件成熟， 达到一定的开发规模的时候， 采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。
3、 处理好质量与成本的关系， 质量要同物业设定的档次、 市场定位联系起来， 研究目标市场对某项材料设备质量、 档次的重视和敏感程度。
4、 保证工程进度。
第四部分
基础设施建设费 建设单位应主动为各专业部门提供技术支持， 充分发挥规模优势， 统筹协调， 降低造价。
第五部分
管理费用
根据目前公司的实际情况， 在投资估算和成本控制体系上， 将开发间接费用即企业直接组织、 管理开发项目发生的工资、 福利、 劳保、 折旧、 办公、 水电、 周转房摊销等费用计入管理费用。
管理费用控制的关键在于开发建设的规模， 因此应当通过加大开发力度和开发规模， 降低单位管理费用水平。
一、 定岗定员， 精简机构， 减少人员冗积情况出现。
但对关键岗位和关键业务， 尤其成本效益高的岗位， 不但不能过于精简， 而且有必要增加、 充实定员。
二、 在理顺公司产权关系的基础上， 将公司房地产开发业务管理费用明确出来， 并按照项目进行科学的分摊。
三、 由于目前房地产专业分工越来越细， 拆迁、 施工、 工程监理、 销售、 物业管理等均有专业的公司和队伍， 可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司， 前提是这样做比自己做更节省。
四、 推行各部门管理费用承包、 限额奖惩， 调动节约管理费用的积极性和责任心。
第六部分
财务费用的全面控制 首先是建立科学的财务管理体系， 算清开发各个环节的资金运行情况， 投入多少， 运行时间， 货币在不同时间内价值的调整、 回收期、 回收量、 资金在某个环节的滞留和损耗。
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制， 其中主要是贷款利息的降低。
因此， 应当通过分阶段控制开发进度、 缩短开发周期，降低资金占用时间， 从而实现对财务费用的控制。
一、 安排合理的融资方案：
贷款金融机构的选择； 融资方式的选择； 贷款额度的合理确定， 利率的谈判； 筹资费用的节约， 进度的合理安排等。
二、 贷款利息应从贷款总额、 贷款期限和贷款利率三方面实施控制。
1、 对贷款额度的控制， 通过编制建设资金使用计划、 现金流量表及贷款计划， 在满足项目需求的前提下， 尽量压缩存量资金， 减少贷款总额， 缩短贷款期限， 控制财务费用。
2、 对资金占用期限的控制， 主要通过缩短工期， 同时加快销售、 加速资金的回收来实现：
1 ) 前期阶段（征地、 拆迁、 立项、 设计、 报建等）
：
n 对耗时较多的征地拆迁安置阶段， 可通过委托给专业的公司来缩短时间；
n 对规划设计阶段， 可利用市场机制、 通过公开招标， 选择实力强、 水平高、 信誉好的单位， 通过合同把规划设计时间锁定， 以加快进度。
2) 施工阶段的时间控制：
在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上， 抓好以下工作：
n 根据工程进度目标逐级编制工作计划， 包括工程项目总进度计划、 项目年度计划、 建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。
然后进行项目进度目标分解， 把目标逐个分解到各施工单位， 并确定各施工单位的交接日期。
n 根据进度要求配备足够的工程技术管理人员， 以保证技术指导、 监督适时到位。
n 协调好银行关系， 安排资金按计划准时、 足额到位， 以保证工程的顺利进行。
n 保证原材料、 设备的组织供应及时到位， 以免停工待料， 延误工期。
n 对于施工过程中的设计变更， 保证设计单位的充分配合， 及时变更出图。
3) 销售阶段的时间控制：
n 销售的及早介入， 制定销售策略， 及时启动预售；
n 实行销售业绩的激励制度， 促进销售收入的快速实现；
n 监控售房款的及时回收， 以便及时归还银行贷款。
第七部分
税金的控制
房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划， 争取合理避税， 以有效降低税收负担。目前， 房地产开发涉及的主要税种（所得税前）
有：
营业税及其附加； 耕地占用税； 土地增值税等。
财务部门应针对每种税收的特征， 制定相应的避税措施。
方案设计阶段的成本控制流程 一、 重视市场调查和工程可行性论证工作， 加强投资决策的科学、 公正、 客观和程序化。
二、 认真编写设计任务书， 提高设计任务书的编制深度， 以切实起到控制投资的作用。
设计任务书是建设单位对投资意图、 所需功能和使用价值正确分析后， 将待建项目的开发理念、 营销主题、 规模、 使用功能、 工艺布局、 建筑风格等要求具体化反映， 它是设计单位编制设计文件的主要依据。
三、 做好建筑方案的征集选择
完成设计任务书后， 选择几家有技术实力的设计单位， 或资深、 知名设计人进行设计方案竞赛， 征集建筑设计方案， 然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、 选择、 优化， 评比应侧重以下几方面：
1 、 设计构思的超前性：
目前的市场发展变化速度很快， 加上房地产开发项目周期一般较长， 建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前， 以免建成即落后的情况发生。
例如， 对绵阳目前而言， 尤其要研究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。
2、 建筑平面布置的合理性：
从目前的市场需求特征来看， 建筑的平面布置、 户型的好坏具有十分关键的作用。
规划设计要依据小区的基本功能和要求， 充分考虑建筑物的性质、 用途、 目 标客户对使用功能的要求及其居住、 生产、 经营等活动的特点与习惯， 合理地安排住宅建筑、 公共建筑、 管线、 道路、 绿地的布局， 建筑平面既要使用功能布置合理、 面积利用率高。
建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组， 一方面建立户型评价科学体系； 另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案， 由相关部门广泛讨论， 甚至组织意向客户参与座谈。
竖向设计要因地制宜， 依山就势， 避免大填大挖， 增加土石方和基础工程费用。
要保持住宅的通透性， 注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。
住宅的平面布置， 在可能的情况下， 要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）
和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）
。
在满足住宅的基本功能， 保证居住质量的前提下， 加大住宅的进深， 对降低造价有明显的效果。
住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造， 平均分配景观。
小区内应注意通道的合理布局， 人车分流。
3、 建筑风格的策略：
建筑风格的功能一是美观， 另一个是识别， 即类似于 VI 的作用。
良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势， 也会对促销费用的节约起作用。
建筑风格的策略应注意以下几方面：
1 ) 建筑风格应处理好与周边建筑、 周边环境的协调关系；
2) 目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素， 但随着居民收入水平的提高， 必然会在这方面提出更高的要求；
3) 建筑风格的选择：
普通居民更倾向于接受“有豪华气氛”的住宅， 尤其是“欧式”风格接受程度较高，而对开发商宣传推广的各种流派和口号不太敏感； 而收入水平高、 知识层次高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求。
开发商应根据项目策划、 目标市场定位给设计人员以更多的指引， 以便建筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。
4) 应重视建筑风格与其成本的关系， 研究建筑风格增加的投入与其对项目 价值提升所起的作用对比研究， 选择性价比高的建筑风格。
4、 做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：
建筑方案确定后， 即转入初步设计， 此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。
5、 在预定概算限额内做好施工图设计：
对不同设计及材料进行成本研究， 向设计人员提出成本建议， 协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。
6、 做好施工图纸的会审工作， 将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态， 尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。
成本控制的运作机制 一、 严格合同审查制度， 强化成本费用支出审批制度， 重新核定审批职权范围， 实施奖罚制度。
二、 完善成本预测、 成本结算和成本监控体系， 对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。
三、 建立项目成本的后评价制度。
四、 坚持技术手段与经济手段相结合：
1 、 组织上：
明确项目组织结构， 使投资控制有专责小组跟踪， 如由相关人员组成投资控制委员会来专责项目 的投资营运， 促进管理职能分工的科学化和规范化。
2、 技术上：
重视设计多方案选择， 及处理各种问题的多方案选择， 严格审查和监督初步设计、 施工图设计、 施工组织设计， 深入技术领域研究节约投资的可能。
另外， 要认真研究、 严格控制建设工程施工合同的签订，探索节约建安造价的可能性。
3、 经济上：
动态地比较投资的计划性和实际性， 严格审核各项费用的支出， 采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积极提出各种降低成本的建设性方案等， 把项目 投资控制...
篇三：房地产如何控制成本
产成本控制---- 四大核心环节管理• 工程目标成本的制定、支解与落实• 工程清单招标管理• 工程成本数据库的建立精品PPT一、 关于成本管理的基本观点二、目标制定的原则与过程三、目标支解的方法四、目标的落实– 有效控制第一部分工程目标成本的制定、支解与落实精品PPT
关于成本管理的基本观点1 ，房地产项目成本管理的基本内容：
合理确定与有效控制；确定是控制的前提和基础，2 ，成本管理认识过程• 造价计算（概、预、结）-- 定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；• 成本控制 — 强调不能突破目标值• 提升价值 — 强调企业/ 团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值-- 当前指导思想：
结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作3 ，成本管理的基本方法— 目标管理，包含了目标的确定与控制两方面– 目标与控制关系：
控制的目的就是为了实现目标– 控制的要素：
目标、偏差测定、修正– 控制的过程：
PDCA 循环– 有效控制的前提：
目标要合理实在；实际结果要及时反馈精品PPT
项目实施方案目标成本（总成本及分项成本）建立目标PLAN项目实施DO做出调整ADJUST检查对比CHECK实际成本（总成本及分项成本）精品PPT
成本目标的制定 — 基本原则1 1 ， 目标的内涵 ：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标2 2 ， 目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数3 3 ，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本精品PPT
成本目标的制定 — 主要过程1 1 ，制定的时间 ：• 目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；• 策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；• 规划方案确定后，形成正式目标成本• 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）；2 2 ，制定的方法3 3 ，制定的要求精品PPT
成本目标的制定 — 主要过程1 1 ，制定的时间 ：2 2 ，制定的方法 ：• 成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；• 前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。• 最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；• 符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批（可能集团审批），正式发布3 3 ，制定的要求 ：精品PPT
成本目标的制定 — 主要过程1 1 ，制定的时间 ：2 2 ，制定的方法 ：3 3 ，制定的要求 ：• 合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；• 内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；• 尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统地总数，便于今后的对比分析；• 尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，对用目标对控制结果的进行考核精品PPT
成本目标的制定 — 工作案例1 1 ，某中学成本控制纲要 ：
前期制定的过程和人员，如何调整2 2 ，某中学成本测算 ：
全成本的范围，对产品的明确3 3 ，成本调研报告格式 ：4 4 ，成本目标评审要点精品PPT
解 成本目标的支解 - -- 分解是为了落实1 1 ， 要满足动态控制的需要：– 按分包与甲供材计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标2 2 ，要满足成本分析的需要：– 按照标准成本科目（公司内部的，没有行业标准）分解，一般只在末级科目上可以增加；3 3 ，按内部职责划分：– 成本费用总额分解到各相关责任部门，列入 KPI4 4 ，分解到设计限额：– 也可以认为是目标的落实，实际上内在目标制定时就已经考虑到了设计限额5 5 ，分摊问题：– 作为成本控制目标以已发生为准，但在经济测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体上；公建配套根据服务范围在各期之间分摊；精品PPT
成本目标的分解 — 工作案例1 1 ，按招标和合同项分解 ：2 2 ，按科目细分 ：3 3 ，责任划分 ：4 4 ，设计限额精品PPT
成本目标的落实– 产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；– 要有保证目标实现的方法，技术经济相结合的手段；重点是在设计和招标过程中，在设计和合约中体现甲方的意图，保护设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；– 既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现；这里所谓成本意识就是要考虑性价比；– 动态监控的环节（招标、变更、结算）与手段（软件与报表）；– 调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期；精品PPT
成本目标的落实- -- 工作案例1 1 ，月报表2 2 ，调整所需文件 ：3 3 ，价值分析报告 ：精品PPT
第二部分工程量清单招标管理. 1. 为什么要采用清单招标，与费率招标相比有多大益处？• 充分竞争、了解市场、掌握投标细节：在总价和单价上都充分竞争，可以体现各单位的真实成本，施工方案，对项目的了解程度等，分析投标报价的针对性，可以知道其重视程度，也可以反映管理水平；• 事先定价、心中有数：竞争是降价最有力的武器，在投标阶段甲方处于主动地位，尽可能确定总价和单价，进场之后会由主动变被动；• 承包范围和内容事先明确，减少索赔：促使招标过程中将图纸和现场的问题事先提出和解决• 付款、变更、结算过程简化、清晰：减少了施工过程中的扯皮；• 存在的难度：时间上的增加、地方上的不适应；精品PPT
第二部分工程量清单招标管理2 2 ， 清单招标的组织及过程• 组织者、参与者、决策者 — 根据各公司的组织架构和经营特点各环节的参与人与参与度可能不同 ；• 准备过程：调研考察（广泛性和准对性，公司、项目、基地）、标前会议、文件准备（图纸、清单、技术要求、样板） 招标过程：发标 、 答疑 、 开标 、 评标 、 谈判 、 定标 ，每个过程都要遵循 “ 靠数据说话 、 留有作业痕迹 ” 的原则 善后工作：合同签订与交底 （ 合同附件 、 材料问题 ）、 数据分析与积累 、 资料整理 、 样板管理精品PPT
第二部分工程量清单招标管理3 3 ，清单招标的合同特点• 基本概念 ；一般是总价、单价、成本加酬金；最后一种中国用的较少；总价包括固定总价和可调总价，单价包括有暂定量的单价和纯单价；• 单价/ / 总价合同的选择：要看具体项目的复杂程度，与时间长短，变化的多少，图纸的清晰度有关；还可以综合选用的方式，单价中有总价，如，一些内容就是一项定一个价，局部总价；总价中有单价，比如有些可能价格或实际数量上差别较大的项目，某消防工程种的防火封堵、土方工程；• 最常用的是固定单价的总价合同，且列出一些备用价格，如零星清单，主材价；包干方式是图纸加清单，量价的风险都给了施工单位• 变更与调价的方式：合同价、定额或其他参考、商定；注意报价时的成本水平；总之承包的内容明确才能包死，若想制定品牌必须在招标示时提出；• 付款、结算办理：尽量按照实际完成工程量• 合同制定的双赢原则，要考虑诚信风险；精品PPT
第二部分工程量清单招标管理4 4 ，关于标底的讨论• 正确认识标底：合理范围的参考，不是准确的价格，例：领导要求说出到底哪个是准确的• 是否需要标底：很多单位说没有标底，使没有专门编制，但对可能的造价水平都有个预期，目标也是一种标底；• 如何取定标底：调研，按定额或市场价格计算，甲方的企业定额就是成本经验数据精品PPT
第二部分工程量清单招标管理5 5 ，关于谈判的讨论• 是否需要标后谈判：谈判的目的是降价，各公司的认识与习惯，最终为自身营造什么样的市场环境；方式：不谈或多次报价、多轮谈判；• 如何有效的谈判：有针准对性：从质量、技术、进度、服务、付款等方面以及报价中的问题入手• 谁负责：不同目的不同的人员，从澄清、优化和摸底的角度出发或最终拍板角度精品PPT
第二部分工程量清单招标管理6 6 ，评标原则与要点• 根本目的，要知道各家报价的差别在哪里，选定合适的队伍（产品和服务）和价格，报证项目顺利实施• 合理低价的概念与把握：技术与经济结合，与项目特征结合• 深层次的重点分析，要有单价分析表；• 预防不平衡报价：分项之间、费用之间，可用图表• 必须与目标做对比分析• 表格要统一，招标文件中充分考虑评标的需要精品PPT
第二部分工程量清单招标管理7 7 ，招标成功的关键• 为自身营造规范的市场环境，才能得到市场上的优质资源• 市场调研充分，了解投标人及其产品的底细，合理确定入围的产品和队伍（档次标准一致，新老结合）；• 招标范围、要求明确，图纸文件内容清楚• 投标报价的方式明确（如算量不同如何处理），表格统一；• 评标充分、到位• 总之：准备充分、到位。时间上有与保障精品PPT
第二部分工程量清单招标管理8 8 ，几个常见问题• 有特殊照顾对象 — 给机会，低价中标；长期合作伙伴优先• 图纸不够完备 — 先出招标图，之后出变更 ；先作暂定价，并保留甲方分包的权利；• 时间过于紧迫 — 几方同时算量；加快评标速度；准备充分，压缩谈判时间精品PPT
第二部分工程量清单招标管理9 9 ，总包及主要分包案例• 总包• 电梯：
针对性产品• 铝合金：技术标准的掌握• 装修：材料和样板的要求• 环境绿化：要建立实物量的标准• 智能化：两次精品PPT
第三部分工程成本数据库的建立. 1. 目的与作用• 掌握市场信息，积累经验数据，为合理确定作数据支持，也为保证公司的成本控制标准稳定性；• 要建立制度，将成本信息管理落实2， 数据库的主要内容与形式– 成本管理数据库包括成本管理信息（供方、法规）与成本信息– 成本数据不仅包括经济指标（价的指标），还应包括技术指标（量的指标）；定额也是一种成本数据库– 成本数据内容很多，概括为三个层次的成本数据：项目及单体、分部分项及专项工程、人材机及设备– 成本数据的相关信息也要同时记载：时间、技术特征、来源– 数据库形式：不一定，可以用 工具软件：
EXCEL ， AEECSS 等，也可以是专用软件：定制 （如万科、金地）3 3 ，数据库的建立方法精品PPT
第三部分工程成本数据库的建立1 1 ，目的与作用2， 数据库的主要内容与形式3 3 ，数据库的建立与维护• 工作内容：
建立制度与规范，制定成本数据的标准与分类；分析整理（ BCIS 的方法）；录入与维护• 工作时间 ：
在几个节点上进行：调研、询价、招标、合同、结算；最好能与工作过程结合而不是做为额外的工作• 工作人员 ：专职或专业人员精品PPT
第三部分工程成本数据库的建立成本分析是建立数据库的基础，成本分析中有以下几个值得注意的问题1 1 ， 成本分析的原则：• 类似于会计：明晰性原则，重要性、可比性、一贯性； 实际发生原则（以实际结算成本为主）2 2 ， 分析方法的统一• 成本分析与成本标准科目要对应，各公司结合自身情况制定；一般财务有成本核算的科目，成本数据统计的口径尽量与之对应，可以归并或细化，但不要交叉，使两方面数据具有互相检查的作用；3 3 ， 面积的可比性• 分析指标用的建筑面积有几种：可售面积、建筑面积、承建面积，弄清各自的含义和用途4 4 ， 类似性• 成本数据库的数据将用于类似的项目， 因此要掌握从些方面体现类似性，并将特征数据与成本数据同时保留。精品PPT
第三部分工程成本数据库的建立工作案例1 1 ，相关制度：2 2 ， 常用分析表格3 3 ， 成本管理信息库：
检索、供方、法规4 4 ，成本数据库：
单价库ACCESS，电梯EXCEL精品PPT
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篇四：房地产如何控制成本
产开发工程的成本控制及管理摘要：
现代房地产开发工程的成本控制及管理是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、 关系到企业综合市场竞争力的提高。
本文笔者对如何做好房产开发项目的成本控制和管理进行了阐述。
关键词：
房产开发 成本控制 质量管理
前言
我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。
作为房地产开发企业， 房地产工程开发管理对企业的经济效益、 工程质量有着重要的影响。
如何以科学的房地产开发工程管理工作来，提高工程成本控制成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。
针对这样的情况， 房地产开发企业必须以对市场的把握、 房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础， 运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理， 以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益， 保障企业经济效益不受损害。
一、 房地产开发工程的成本控制
1. 成本预测
根据市场物价信息, 以及同类建设所反映的成本情况, 选择成本低, 效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业, 所追求的是如何用最小的成本, 来获得最大的价值。
价值工程中有两个办法解决, 一是成本不变而价值增大, 例如, 在一栋房屋的开发上, 假设原计划全为住宅,然而通过市场分析, 该处具有商业潜力, 那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店, 这就增大了 它的价值, 又如在土地的使用上, 原计划该地建成多层, 容积率为 1. 5, 而通过市场调查,该区域高层或小高层写字楼是个卖点, 那么适当修建高层将容积率提高到 2. 0, 那么相对该土地而言, 它的成本未变而价值增大了; 另一方面是成本降低, 价值不变, 例如, 一栋多层房屋, 原计划为长螺杆桩基, 通过地质分析与荷载计算以后, 改为天然浅基能够满足要求, 及时调整为天然条基, 该栋房屋价值不变, 然而成本减少利润自然就增大。
成本的预测发生在项目的决策阶段, 它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查, 周密地分析而做出正确定位, 一旦确定, 要针对本地区同类型房屋进行调查, 以便论证, 找出其中一些影响成本以及利润的因素, 制定应对方案, 克服盲目性。
这里就高层出现的一些问题谈一下, 第一个是住宅的面积以及布置, 直接影响到房屋的销售, 从而造成建房成房东的局面, 致使价值回收率低;第二是在设计阶段不依据具体情况, 只按经验或者贯例办事造成的浪费, 比如 600mm 的长螺杆桩能行而设计成 800mm, 或者设计成1500mm 的钻孔桩; 第三, 建设方在材料的使用上, 盲目追求高档而不根据房屋本身要求, 例如本身可使用经阁铝材, 而强行采用罗普丝金, 可用一般彩瓦满足功能而采用陶瓷瓦等, 总认为价格越贵的东西就越好, 不符合适用性的要求, 造成人为浪费; 第四, 建设方在单体建设上一味求快, 在总图以及各类配套管网、道路尚未成熟的情况下, 单体工程一哄而上, 造成后期进度减慢, 管理混乱, 多次重复施工而增加成本; 第五, 对新材料的使用, 因市场无足够的考核依据, 不熟悉行情, 导致价格偏高。针对这些情况, 要求我们对这些影响成本变化的因素进行分析, 预测它的影响程度, 采取措施, 从而预测出工程成本。
2. 成本计划
要求我们根据成本预测的情况, 以货币的形式在施工图预算的基础上, 编制出项目计划期内的生产费用、 成本水平、 成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案,
在这一方面, 要求我们熟悉设计图纸, 掌握科学的施工方法与工艺流程, 从而使该计划成为降低成本的指导文件。
3. 成本控制
严格遵照成本计划对影响成本的各种因素加强管理, 采取有效措施, 将施工过程中各种消耗和支出严格控制在成本计划之内, 并及时反馈, 分析实际成本与计划成本之间的差异, 及时采取纠偏措施, 在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制, 增加责任心。
4. 成本核算
按照规定的开支范围将实际发生的各项费用采用适当的方法归纳起来, 从而计算出该项目 总成本和各单位成本, 为成本分级及考核提供依据, 也为今后类似工程提供成本预测的依据。
5. 成本分析
就是在成本的形成过程中, 对项目成本进行的对比评价与总结工作, 在成本管理的过程中,了 解成本变动原因, 并系统地加以研究, 找出其规律, 这就要求我们随时了 解我们所发生的成本找出其中一些固定的规律, 比如, 建材市场下半年主要建筑材料一般比上半年度价格要高,我们一般应抢在材料涨价之前完成主体的建设, 从而避免这一因素的影响。
6. 成本考核
指对已完成项目, 将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较, 评定成本计划的完成情况, 以及各责任者的业绩, 并以此给以相应的奖励或处罚, 这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性, 从而达到降低成本增加企业积累的目的。
从以上可以看出, 成本控制应主要在预测以及计划阶段, 它要求我们准确地把握好市场观念, 在准备阶段的各项费用, 地勘的准确度、 设计的深度、 经济性、 适用性等做出计划, 市场各种建材价格要提出依据, 从而有效地进行成本控制。
成本控制可以从以下几个方面入手:
6. 1 组织措施
根据项目特点, 建立矩阵似的管理机构, 成立项目成本管理的组织机构, 明确各管理人员的任务、 职能分工、 权利以及责任, 编制成本控制工作计划和详细的工作流程图, 并随时对照检查、 分析, 从而使成本得以正常运行, 项目组织机构应从项目实施起, 至该项目正式完成, 它是项目成本考核的主要对象之一。
6. 2 技术措施
采用技术手段达到成本优化的效果, 要求从多个不同的技术方案中, 进行经济分析, 选出最优方法, 比如在高层建设中土方开挖与桩基的施工方案, 就要根据该项目地质水文条件, 确定护壁的方案, 是先开挖后打桩, 还是先打桩后开挖等, 主体砼是采用商品砼泵送, 还是采用现场搅拌砼塔吊等, 都要在成本计划时进行分析论证, 对基础以及主体结构选形、各项装饰材料、安装材料, 从技术的角度进行分析, 尽量采用能够满足设计功能, 能就地取材, 有成熟的施工经验而又价格较便宜的产品。
6. 3 经济措施
编制项目资金使用计划, 对成本目标进行风险分析, 制定防范性对策, 比如材料的涨价给成本带来风险, 那么我们要根据市场规律采取相应措施, 从而降低该风险的发生。
6. 4 合同措施
因为合同是成本管理的依据, 故此就显得十分重要, 它要求我们在合同谈判、 合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。
比如, 采用合同固定总价包干、 合同固定单价包干等方式, 条款准确、清晰, 就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法, 对工程中存在的变更问题, 合同应提出明确的计算方法, 关于变更, 应在图纸的审查过程中, 采用企业自审和专家会审等办法, 消除重大变更的存在性。
二、 房地产开发工程的质量管理
首先, 质量控制是质量管理的一部分,
是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动, 包括有作业技术与管理活动, 它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、 实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和, 用其特性指标来评价, 就是通常意义上的产品的适用性、 可靠性、 安全性、 经济性以及环境的适宜性等。
项目质量目标以上几种特性是为业主根据项目的定义及建设规模, 系统构成、使用功能和价值、 规格档次标准定位策划和目标决策提出来的, 比如工业建筑与民用建筑要求不同, 一般车库与有人防要求的车库要求不同等。
项目质量控制, 包括勘察设计、 招投标、 施工、 安装以及竣工验收各阶段。
其次, 对质量形成的影响因素有:
①人的质量意识和质量能力, 它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质, 市场准入制度, 执业资格注册制度, 持证上岗制度等方面对各相关单位把好关, 严禁无证设计与施工, 严禁越级、 挂靠、 转包等现象, 现在各地挂靠现象尤为突出, 部分项目经理以及其施工人员质量意识太差, 值得注意。
②项目的决策:对市场需求预测, 资源论证, 杜绝质量合格而缺少用途的产品, 如某地有一栋十层的建筑, 建成后一直无人问津, 便是一例。③项目的勘察: 因为它直接关系到工程的设计, 在此阶段应加强监督。
④建筑构造和结构设计的合理性与可靠性, 要求对设计图纸进行仔细的、 多层次的审查, 从而达到目的。
⑤对材料的质量规格, 性能特性, 应反复调查论证, 进行合理选择。⑥工程项目的施工方案:应对其中的施工技术、工艺、 方法和机械设备等施工手段的配置、 施工程序、 工艺顺序、 施工流向、 劳动组织等方面的决定和安排, 仔细审查, 提出修改意见。
⑦了解项目的自然环境, 包括地质、 水文、 气候等,制定合理的施工方法。
再次, 质量控制的基本原理:
①制定质量计划书, 确定质量控制的组织制度、 工程程序、 技术方法、 业务流程、 资源配置、 试验要求、 质量记录方式、 不合格处理、 管理措施等具体内容。
②对照计划书进行计划方案交底, 并按计划规定的方法展开工程作业活动。
③检查、 对照计划, 运用各种专门手段而进行各种检查, 包括施工自检、 互检和专职质检员的质检, 以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等, 其一是检查是否依照计划进行; 其二是检查计划执行的结果是否符合设计及规范要求。
以上三个方面, 作为开发商主要是监督和督促监理及施工单位实行, 并对其检查落实。
④处置: 对于质量检查所发现的问题, 及时进行原因分析, 采取必要的措施, 予以纠正, 保证质量形成的受控状态, 确保以后不形成类似问题。
最后, 施工作业过程中的质量控制。基本程序: 进行技术交底与图纸会审, 检查施工工序的合理性与科学性, 检查工序施工条件是否符合要求, 进行分批、分项工程检查实测, 对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收, 经验收合格后方可进入下道工序施工。
基本要求: ①以预防为主; ②落实工序操作之间的巡查, 抽查及重要部位的跟踪检查等方法; ③对分项工程进行目测、 实测、 试验等程序, 做好原始记录, 判断是否符合要求; ④及时会同监理进行隐蔽工程的验收; ⑤完善资料, 作为工程质量验收以及质量分析提供可追溯的依据。
三、 结语
总之, 我们只要加强责任心, 做好成本控制， 严格按照规范规程办事, 密切注视工程重要部位以及质量通病易发部位, 配合监理加大巡检、 抽查、 旁站、 试验等监督力度, 真实及时地完善资料, 我们就一定能建造出高标准的产品。
篇五：房地产如何控制成本
产成本开发控制房地产业是综合性的产业， 它和工业生产一样， 从原材料供应开始到生产加工、 成品销售， 从头到尾贯穿看一条生产经营链， 从资金的储备开始到资金分解投入、 销售回收， 从开始到结束始终贯穿看一条资金链。
不论是生产经营链还是资金链都必须良性运转才能收到好效益， 中断任何一条链都会产生灾难性的后果。
房地产开发的成本控制自始至终贯穿在开发的全过程， 也就是贯穿在生产经营和资金管理中。
控制好开发成本， 才能实现计划利润， 生产经营才能滚动良性发展， 扩大企业的生存空间， 提高企业的竞争力。
第一节
开发成本的组成 开发成本是指在开发建设的过程中按照开发管理程序， 分期分批所耗用的资金数量。
一、 前期费用：
前期费用是指开发项目在建设实施前为项目开发实施所做的准备工作需要支付的费用。
1、 在建委办理前期手续应缴纳的费用：
（1）
公用设施配套费（以建安造价为基数计取 3%）；
（2）
劳保统筹费（以直接工程费为基数计取 3.2%）；
（3）
质检费（按建筑面积计算， 每 m2 交纳 2.2 元）
; （4）
墙改基金（按建筑面积计算每平方米收取 8 元）
; （5）
残疾人保证金（按建筑面积每平方米交纳 1.5 元）
; （6）
定额测定费（按税前造价计取 1.3‰）；
（7）
垃圾处理费（按照预计开挖土方量每平方米交纳 8 元）；
其中， 墙改基金属保证金， 当施工图设计通过图审中心审核， 符合建筑节能要求， 并在竣工验收时符合设计要求， 建设项目竣工备案后， 即可申请退还。
劳保统筹费和定额测定费原本属于建筑安装工程费用定额中的费用项目， 本应由承建单位交纳， 由于政府向承包商收取这两项费用一是不好找人，二是难受全额， 所以由开发商代为交纳， 结算时从承包商的结算中扣回。
垃圾处理费亦本应由土方施工队向政府交纳， 处于以上原因也由开发商
代交， 在土方施工合同中， 从单价中扣除。
2、 在规划局办理相关手续应交纳的费用：
（8）
办理选址意见书 （按照建设用地面积每平方米交纳 0.8 元）；
（9）
规划信息费（按照建筑面积每平方米 0.8 元）；
（10）
规划评审费（按拟建项目一份规划 3000 元）；
（11）
竣工规划费（按照实际建筑面积每平方米交 0.8 元）；
其中规划评审费不包括参与评审的专家出场费， 此项费用根据规划的规模大小和参加评审的专家人数确定， 每人 100 元~300 元不等。
3、 办理招标手续应交纳的费用：
（12）
招标代理费（按建安造价计取 0.6‰~0.7‰）；
（13）
招标场地费（每个标段收取 800 元）；
（14）
招标技术服务费（按建筑面积每平方米计取 0.4~0.5 元）；
（15）
评标费（按参加评标的专家人数支付， 每人 100 元~200 元）；
其中招标代理费支付给招标代理合同， 招标场地费和招标技术服务费支付给招标办公室， 技术服务费中 60%由中标的施工单位承担， 40%由业主承担； 评标费支付给参与评标的专家。
4、 测绘队应收取的费用：
（16）
地形测绘费；
（17）
定位放线费；
（18）
竣工测绘费（每幢楼计取 1000 元）；
5、 排污处应收取的费用：
（19）
排污管网前期勘察费；
（20）
排污管网维修费；
（21）
办理排污许可证的手续费（工本费 364 元）；
（22）
基建排污费（按建筑面积计取每平方米 2 元）；
其中基建排污费由业主代交， 结算时扣回。
6、 其他费用 （23）
规划设计费: 由设计院进行规划设计并通过规划委员会组织专家评审批准， 总体规划按总建筑面积每平方米 0.6 元计取， 单项建筑的规划设计不另行收费， 并入设计费；
（24）
施工图设计费：
由于市场经济的因素， 绝大部分设计费用均未按相关标准计算， 而且城市级别不同， 市场价格也不完全一样， 均由业主与设计单位协商确定设计费。
（25）
地质勘察费：
由地质勘察单位进行地质勘察， 原则上探孔每米 100元， 已完全市场化；
（26）
施工图审核费：
由图审中心负责审图， 市场价 1000 万元；
以下的项目， 按建安造价的 1.4%计取， 1000 万元以上的项目按 1.1%计取。
（27）
消防审核费：
由消防局负责审图， 住宅按建筑面积每平方米 1 元计取， 商业建筑按每平方米 5 元计取；
（28）
拆迁补偿费：
该项费用无定数， 应根据迁移户的多少来商定， 而且因人而异， 因单位而异， 均由业主和迁移户反复协商解决；
（29）
树木移植费：
由园林局对现状树木进行评估， 树木越珍贵、 越大，估价就越高。
此项费用均由业主与园林局相关人员及领导磋商确定后交纳。
（30）
土地过户手续费：
在土管局办理过户应交纳的手续费；
（31）
土地出让金：
由土管局收取协议地块总价的 20%；
（32)土地评估费：
由中介单位进行评估， 收取一定数额的评估手续费；
（33）
土地变更使用性质地价补差：
由土管局按标准收取；
（34）
道路开口费：
对道路开口损坏的植被和道路进行估价赔偿， 分别由园林局和市政养护处收取；
（35）
固定资产投资调节税， 也叫固定资产投资方向税， 从 2004 年停缴至今；
（36）
热力接口费：
由热力公司按规定收取；
（37）
防雷检测费：
由气象局收取；
（38）
临时用电费：
施工单位施工现场施工的和生活用电， 由业主代交，在工程进度款支付时分批扣回；
（39）
监理费：
由于市场竞争激烈， 监理费均未按标准计取， 均由业主与监理公司协商确定；
（40）
地形测绘成果资料费：
图 92 元/幅；
（41）
民工工资保证金：
按总投资的 20%由市建委， 民工工资发完民工全部返乡 ， 无投诉后再返回， 此款不交， 不办理施工许可证。
这也是政府保
护弱势群体的一项控制措施。
二、 建设费用 项目建设费用是指项目从开工建设到竣工， 并配套设施全面完善所发生的全部费用 1、 项目建安费用 单位工程建设费用， 若干个组合在一起就成了片区项目建安费用。
除了主要项目外， 还包括片区的公共建筑、 管理用房、 服务用房等。
项目的建安费用除了 施工图设计中的全部内容外， 还包括项目的设计变更调整的费用和业主为了项目实施请施工单位代为办理事项的费用。
项目建设费用是诸多费用中占全额比重最大的费用。
2、 室外管网建设费 室外管网指为整个片区服务的给水管道、 排水管道、 热力管道以及室外消防水池三个系统， 室外管网建设费指这三个系统从市政管网接口到入口所发生的建设费用。
3、 园林绿化景观设计费及施工费用 园林景观设计不含在项目设计中， 另外安排有资质的设计单位设计， 施工建设费用则依据园林景观施工图来计划。
由于其随意性很大， 所以费用差额比较悬殊。
4、 道路及亮化工程建设费 道路及亮化工程的设计并入园林设计， 不再发生费用， 但道路和亮化工程的建设却是容易变化的， 其建设费用浮动也比较大。
5、 围墙、 大门建设费 一般情况下大门和警卫室同时建设， 由设计单位设计， 同时发生设计费用。
6、 智能化系统建设费 小区的智能化建设的规模和内容根据小区规模大小、 档次高低来确定，最低要满足安防要求， 方案由施工承包单位编制， 业主审核定案后实施， 不发生设计费用， 只发生建设费用。
7、 箱变（或配电室）
及电缆铺设费用 小区的供电系统， 由承包施工单位提供方案并在供电局办理相关手续，
由业主审定后建设， 以满足小区用电负荷为准， 不发生设计费用。
8、 施工现场临时水源、 电源设置费用 按规定， 业主负责将施工用的水源、 电源引入施工现场， 施工单位负责施工现场内的电源铺设， 此项费用由于可以多次利用， 属于摊销费用。
9、 小区健身器材购置费 小区的健身器材置配可以灵活掌握， 不受限制 10、 其他建设费 其他建设费指不可预见， 必须发生的费用， 如地道加固处理、 场地平整换土费用， 必须保存的旧管网设施的异地建设费或就地保护费等等。
三、 销售费用 房屋销售过程， 从策划到宣传， 从开盘销售到尾盘处理， 需要很长时 段， 要发生多种费用。
1、 产权者（购房者）
应交纳的各项费用， 由开发商先代为交纳， 购房时扣回来。
（1）
银行办理按揭手续的公正费；
（2）
银行办理按揭手续的保险费；
（3）
产权评估费；
（4）
办理产权证的工本费；
（5）
契税；
（6）
维修基金；
（7）
天然气入户费；
（8）
闭路电视入户费；
2、 新建商品房交易费， （房管局按购房面积每平方米收 3 元）；
3、 项目保证金 用于保证民工工资按期发放， 如果民工因工资上访， 将用这笔资金解决。市建委按建安造价的 30%预收， 竣工后无民工上访即返回；
4、 样板房建设费 为了促进销售， 在项目建设过程中就预先按照施工图设计的户型平面布置异地建造出来， 作为样板示范， 供购房者参考。
由于多以轻钢结构建设，有一部分原材料可以回收利用， 应测算回收材料其利用价值， 剩余的摊销
进样板房建设费；
5、 销售代理费用 委托借用销售代理机构来推进销售， 按约定支付代理费用；
6、 广告宣传费用 指为销售服务的各种宣传费用， 如电视节目广告、 光盘制作、 户外广告、楼书、 宣传纪念品、 手机传送短信息等等；
7、 沙盘制作费用 请模具厂或专业单位将整个小区的建筑制作成沙盘模型， 应支付制作安装费用 8、 开盘费用 指销售开盘时举行的庆典活动所发生的费用， 如请礼仪公司策划组织、赠送开盘纪念品等等。
但此项费用的支出应该减去参加庆典的客人送的礼钱， 才是正真的开盘的净花费；
9、 销售有奖活动支付的奖金、 奖品费用；
10、 销售大厅的全部开支费用 包括房租费 （或摊销费）、 设备配置、 装修费用以及其他必须发生的费用。
四、 财务费用及其他费用 1、 借贷利息 分存款利息和贷款利息， 前者为收入， 后者为支出， 二者相减即成为净支付的贷款利息， 再加上手续费成为借贷利息；
2、 各类税金 应向国家交纳的各种税金， 如总收入的 5.5%的营业税， 18%~33%的所得税； 3‰合同印花税及土地增值税等等；
3、 固定资产摊销及维修费用 固定资产指价值在 2000 元以上， 使用年限在 2 年以上的资产， 固定资产的摊销费用计算应遵守国家的统一标准。
固定资产的维修费用应随固定资产摊销费进行摊销；
4、 低值消耗品消耗费用 不论使用年限有多长， 但价值在 2000 元以下的资产均属低值消耗品，低值消耗品也应分年进行摊销；
5、 一次性消耗品费用 不可回收利用的消耗品为一次性消耗品， 一次性摊销；
6、 工资、 福利费用 工资费用指企业的全员工资和奖金， 其中包括施工津贴和销售提成在内。福利费用指各种补贴， 职工五金、 年节物品发放等等；
7、 交通费 包括因公工作需要乘坐飞机、 汽车、 轮船的车票报销、 公用车辆的保险费、 养路费、 过路费、 车辆保养及维修费， 油料费用等等；
8、 通讯费 指固定电话座机费、 通话费， 手机报销费用、 邮寄费用、 网络入网费用等；
9、 出差费
指因公出差的补贴费用；
10、 水、 电、 暖费用：
指办公场所用的水、 电、 暖气的费用；
11、 书报杂志费：
指经会议研究决定购配的各种报纸、 杂志、 工具书的费用；
12、 调研评估费用：
指市场调研、 项目调研请专业机构进行调研评估应支付 的报酬， 重点工程的预决算的编制审核费用等；
13、 计划外的维修补偿费用 建筑物保修期满以后， 工程结算及工程尾款支付兑现再出现的质量缺陷需物业公司进行维修的费用或是对购房者一次性补偿的费用。
14、 招待费 业务来往， 办理前期手续， 上级部门及领导检查， 观摩等所发生的接待、招待费用；
15、 诉讼费、 法律咨询费， 指律师费的支付， 还包括司法诉讼中的败诉补偿、索赔费用；
16、 会议费用：
企业的管理会议， 宣传企业文化的各种活动会议等各种会议召开需要发生的一次性费用；
17、 慈善事业费 用于阳光工程， 困难扶贫、 各种赞助等所发生的费用 18、 奖金：
企业在生产过程中所发生的现金奖励和物资奖励， 需产生的费用；
19、 不可预见费用
用于政府执法通报处罚和政府摊派所发生的各种费用， 以及天灾人祸造成的经济损失应摊入建设成本的费用；
20、 学习、 培训费用 用于职工、 干部学习业务进行技能培训所发生的费用。
第二节
开发成本的控制 房产开发在项目选址时就开始策划， 对开发经营的经济效果就进行了 必要的分析， 其中开发成本分析占主要篇幅。
项目开发决策后， 在前期准备和实施阶段， 由于工作的深度不同， 工作对象不同完成各项任务投入的人力资源不同， 开发的经济效益会有很大的差异， 这就需要加大对开发成本的控制。
一、 前期费用的控制：
前期工作内容涉及面广， 费用繁杂， 需要分门别类地分析费用的内在质量和完成工作任务的人为因素， 应针对性地研究出办事的原则， 方法、 目标确定合适的办事人员， 才能使前期费用的开支得到有效控制。
1、 妥善安排前期各项费用的交纳时间， 早交和晚交涉及到资金周转和利息损失。
同时在关键时刻支付应交纳的费用， 还可以加深企业在政府的印象。
2、 准确掌握运用各项费用的计算公式， 避免基数不准， 造成多交费用。
特别是以建安造价、 建筑面积、 直接工程费， 土地面积等计算单位的， 则计算单位必须绝对准确。
3、 征收费用的单位应分门别类罗列清楚， 同时对所征费用的理由、 范围、 时间段都应调查清楚， 做到钱花的明白。
4、 理清各种费用交纳的轻重缓急， 将应交费用分为急办、 必办、 应办、 缓办四个等级， 根据资金储备情况， 合理安排分批、 分期付款时间。
5、 加强公关工作， 将征收各项费用的单位和办事人员、 主管领导逐一排队分析， 通过有利的社会关系， 动之以情、 晓之以理， 在费用交纳的时间上和分期分批的数额上尽可能避免使企业的资金链断链， 造成困境。
6、 熟悉前期费用的全部业务， 要有预见性地做好费用交纳前的洽谈工作， 不干毫无准备的事。
二、 建设费用的成本控制 建设费用的成本在整个开发成本中占很大的比例， 从节约成本的角度中，只要控制好建设成本， 就可...
篇六：房地产如何控制成本
产项目成本控制 清华大学职业经理培训中心 F22 班赵宝华（学号：
）
摘要：
房地产投资不断增大， 利润水平却逐渐趋于下降。
有效降低成本， 对于增加市场竞争力非常重要。
要控制开发成本， 就必须做好“四节”筑安装工程费， 市政公共设施费用， 管理费用， 贷款利息， 税费及其他费用等各个环节入手， 积极做好开发成本控制。
①， 从构成房地产行业成本的土地费用、 前期工程费， 建 关键词：
开发成本
成本控制
ABC 分析法
房地产项目目前正处于行业发展的时期， 对成本的关注还仅仅停留在建造成本方面， 由于以前房地产行业平均利润水平很高， 因而对管理成本则几乎完全不关心或不十分重视的状态。
大多数房地产公司的运营和管理， 都还是停留在过去的派工制或简单目标岗位责任制的方式方法上。
如果这个行业的利润水平下降到家电行业和汽车行业的利润水平， 企业能够继续生存和发展下去所面临的压力是很大的， 所以房地产项目必须重视成本控制。
一、
房地产项目的成本分析：
房地产项目的成本主要是由项目开发成本费用、 期间费用、 税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和开发商的应得利润构成。
1 、 项目开发成本费：
项目开发成本费用的内容包括：
土地使用权取得费， 建筑工程勘察、 规划设计及前期工程费， 建筑、 安装工程费， 附属工程费， 开发间接费。
1 ）
土地使用权取得费：
土地使用权取得费， 是指开发经营者依法获得国有土地使用权时， 所交付的土地使用权出让、 转让费用，以及依照法律、 法规实行划拨， 由开发经营者支付的征地拆迁和安置补偿费。
可列入土地使用权取得费的项目有：
土地出让金、 土地补偿费、 地上附着物及青苗补偿费、 劳动力安置补偿费、 新菜地开发基金、 耕地占用税、 安置被拆迁户所需的费用、 被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、 被拆迁人搬家补助费、 临时安置补助费、 被拆迁企业停产停业期间损失补助费、 附属工程费。
2）
建筑工程勘察、 规划设计等前期工程费：
建筑工程勘察费，
包括水文及工程地质勘察费； 规划设计是项目的核心， 它决定着项目的可实施性， 比如容积率、 日照、 通风的合理性等。
前期工程费， 是指工程正式开工之前所必需的准备事项， 主要指房屋开发的前期规划， 设计费， 可行性研究费， 地质勘查费以及“三通一平”开发费用。
前期工程费按照设计概算对照实际发生的工程量计算。
3）
建筑、 安装工程费：
建筑、 安装工程费， 是指直接用于工程建设的总成本费用， 主要包括建筑工程费和设备及安装工程费等。
4）
附属工程费：
附属工程费， 由住宅小区级基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。
小区级基础设施建筑费， 指小区用地规划红线以内的道路、 供水、 供电、 供气、 通讯、 照明、 园林、 环卫、排污等管线设施所发生的费用。
此项费用按照市政府的城市规划定额指标， 依据批准的详细规划和施工图预（决）
算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入；
公共配套设施建设费， 指为小区服务的独立的非营业性配套设施（设备）
发生的费用， 包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目 的托幼园所、 公共停车场（库）、 小区管理用房、 锅炉房、 水泵、 消防设施、 派出所、 居委会、公厕、 垃圾转运站等的建设费用。
此项费用按照政府城市规划定额指标， 依据批准的详细规划和施工图预（决）
算造价按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入。
5）
开发间接费是指开发经营者直接经营组织、 管理开发项目发生的各项费用， 包括工资、 职工福利费、 折旧费、 办公费、 水电费、劳动保护费、 周转房摊销等项支出。
2. 期间费用：
商品房开发期间费用， 是指管理费用、 财务费用、 销售费用等与住宅开发项目有关的支出。
1 ）
管理费是指项目行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用， 包括公司经费， 工会经费， 职工教育培训经费， 劳动保险非， 待业保险费， 董事会费， 咨询费， 审计费， 诉讼费， 排污费，房地产税， 土地使用税， 开办费摊销， 业务招待费， 坏帐损失， 报废损失及其他管理费用。
2）
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用， 主要为借款或债券的利息， 还包括金融机构的手续费， 融资代理费， 承诺费，企业筹资发生的其它财务费用。
3）
销售费用：
销售费用是指开发建设项目在销售其产品的过程②等土地
中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用， 包括销售人员工资， 资金， 福利费， 差旅费， 销售机构的折旧费， 修理费， 物料消耗费， 广告宣传费， 代理费， 销售服务费及销售许可证申领费等。
3. 税金：
税金是指依据国家税收法律、 法规规定应当缴纳的投资方向调节税、 营业锐、 城市维护建设税、 教育税附加等。
依法应当交纳的其他行政性， 事业性收费， 按照国家及市政府有关部门依法制定的收费标准执行。
执收部门在收费时， 必须持有物价部门颁发的收费许可证， 使用财政部门统一印制或者监制的行政性事业性收费票据。
4.开发商的应得利润：
销售利润以住宅开发成本之和为基数计取。
实行市场调节价的商品住宅， 其利润率， 由开发经营者自主确定。
以上各项费用， 在商品房开发总成本中， 土地约占总成本的 40%，建筑安装工程约占总成本的 30%， 税费及其它约占总成本的 30%。
二、 项目的成本控制：
项目 的成本控制是开发商对项目 从投资决策阶段到房屋销售阶段进行有效管理， 优化各项成本开支， 减少不必要开支， 降低费用，力求使得开发项目的经济效益和社会效益最大化。
商品房的成本控制可分为 5 个阶段进行：
策划投资阶段， 设计阶段， 开发项目的发包阶段， 项目施工阶段和房屋的销售管理阶段。
1 、 投资策划阶段：
在投资策划阶段， 开发商应结合工程实际， 明确项目的经济效益和社会效益， 运用技术经济分析方法， 通过对产品功能的分析， 以达到节约资源和降低造价的目的。
开发商的工作重点是寻找项目， 进行市场调查和分析， 考察投资环境， 包括项目所在地的土地价格， 交通条件， 基础设施状况， 材料的运输距离以及房屋未来的销售状况， 预测项目的经济效益和社会效益， 把各个项目可能发生的成本费用综合起来加以考虑， 对可能发生的项目成本进行总体控制。
2、 设计阶段：
设计阶段是成本控制工作全过程的重点阶段。
设计阶段要考虑项目所在地的经济发展水平， 居民收入状况， 社会习俗和人文环境， 设
计出符合当地状况的户型， 面积， 使得不同家庭情况的居民都能买的起房。
项目设计要尽可能采用国家和当地的标准。
优秀的设计标准和规范有利于降低投资， 缩短工期， 给项目带来经济效益。
在设计前，要进行项目投资估算， 通过对社会同类开发项目价格， 材料， 设备，人工费用， 税收， 管理费用， 利润等的调查， 在项目评估的基础上进行综合比较和分析， 作为初步设计控制的依据。
初步设计要重视方案的选择， 按投资估算进一步落实成本费用， 将施工图预算严格控制在批准的预算内， 同时加强设计变更管理工作。
3、 开发项目发包阶段：
开发项目发包， 包括项目总发包建安工程及设备材料采购发包。发包形式一般采用单价合同。
单价合同可以提高承包商对成本控制的积极性。
发包形式尽量采用招投标的方式进行， 招投标方式有利于提高竞争力， 降低造价， 避免在施工过程修改分包内容和范围， 而增加不必要的工程成本。
4、 施工阶段的成本控制：
施工阶段项目的成本控制， 通常是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、 物质资源和费用开支， 进行指导、 监督、 调节和限制， 及时纠正将要发生和已经发生的偏差， 把各项生产费用控制在计划成本的范围之内， 以保证成本目标的实现。
① 优化施工方案
施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径。
施工方案是否先进、 合理不仅直接关系到施工质量， 也必然会直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润。
按照最优方案施工可以降低成本、 加快进度、 保证质量和安全， 实现工程项目投入少产出最大、 提高经济效益。
在工程实施过程中， 除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外， 还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选， 应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析， 努力挖掘节约工程投资的潜力， 从而达到控制工程成本， 获取更高经济效益的目的。
比如， 每个工程项目建点初期， 都要涉及临时设施搭建问题， 对临时设施可以采取自建、 租用、 自建与租用相结合等方案， 每个方案成本投入是不同的。
对工期较长、 人力较多的项目， 一般以自建为主，对工期较短、 人力很少的项目， 则以租用为主。
在施工机械和设备的选择上， 更需要有一个方案比选问题， 机械费用比例很大， 购买或租
赁要经过充分论证。
②有效控制人工费
人工费约占建筑产品成本的 10%～20%， 并且随劳动力市场价格变化而变化。
对施工期间所需发生的人工费进行控制， 应从以下几方面入手：
首先， 要牢固树立起成本意识的概念。
虽然降低施工成本的重点不在人而在于物， 但是如果施工人员素质低、 成本概念模糊或淡薄，必然会导致行动的错位、 劳动生产率低下， 最终会使效益白白地流失。
其次， 依据施工组织设计、 施工网络计划的进度安排， 月初依据工序要求合理做出用工计划数量， 并将安全生产、 文明施工及零星用工按一定比例（一般为 5%～10%）
一起包给领工员或班组， 进行包干控制， 结合市场人工单价计算出本月的人工费控制指标。
最后， 从用工数量方面进行成本控制：
在施工过程中依据工程分部分项内容， 对每天用工数量连续记录， 完成一个分项工程后， 与清单报价中的用工数量进行对比， 找出存在的问题， 采取相应的措施，对控制指标加以修正。
每月完成几个工程分项后都同清单报价中的用工数量对比， 考核控制指标完成情况。
通过这种控制对比节约了用工数量， 就意味着降低了人工费的支出。
③科学控制材料费 材料费一般占全部工程项目成本的 65%～75%， 直接影响工程成本和经济效益。
材料费控制包括材料订购、 材料价格和材料用量控制三个方面内容。
材料订购方面， 应考虑资金的时间价值， 减少资金占用， 合理确定进货批量和批次， 尽可能降低材料储备。
比如按照价值工程理论采用 ABC 分析法将公司的所有材料成本按金额从大到小的顺序排列起来， 分为 ABC 三大类， A 类进行重点控制， B 类实行一般控制， 而C 类只需采取简单的控制方法即可。
不同类型材料采用不同的采购原则、 领料制度。
材料价格控制包括买价控制、 运费控制。
作为施工方， 为了控制工程成本， 应主动走向市场， 了解市场， 了解、 比较多家材料供应商的产品质量和价格， 筛选出几家质优、 价廉的材料、 设备供应商， 并与这些供应商建立长期的联系， 及时了解材料、 设备的价格变化情况；同时也应适时掌握周边商家的材料、 设备价格情况。
从而能较好的控制材料、 设备的质量和价格， 降低工程造价。
同时， 要合理组织运输，
尽可能就近购料， 选用最经济的运输方法， 降低运输成本。
材料用量的控制包括以下几个方面∶ 坚持按定额确定的材料消费量， 实行限额领料制度， 各班组只能在规定限额内分期分批领用，如超出限额领料， 要分析原因， 及时采取纠正措施。
在施工过程中加强现场管理， 合理堆放， 减少二次搬运， 降低堆放、 仓储损耗； 杜绝没有收入的支出， 把返工损失降到最低限度。
改进施工技术， 推广使用降低料耗的各种新技术、 新工艺、 新材料。
在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上， 力求用价格低的材料代替价格高的材料。
认真计量验收。
坚持余料回收， 降低料耗水平。
④合理控制机械费
机械使用费约占建筑产品成本的 5%～8%， 机械费控制指标， 主要是根据工程量清单报价数量参考定额计算出各类机械的使用台班数。
要充分利用现有机械设备进行内部合理调度， 力求提高机械利用率。
在设备选型配套中， 注意一机多用， 减少设备维修养护人员的数量和设备零星配件的费用。
同时， 施工机械的完好率和施工机械的工作效率直接关系到机械费的高低。
因此， 在施工过程中应做好每天的工作日记录， 采用了什么机械， 用了多长时间， 在此期间是否存在维修等。
如存在现场停电超过合同规定的时间， 最好当天同业主作好现场签证记录， 月初依据计划量进行控制， 月末应把实际使用台班数同控制台班数进行对比。
分析发生的原因， 制定出相应对策， 以降低各项费用。
⑤制定合理工期 制定合理工期是控制施工项目成本的关键。
在合理工期下， 项目成本支出较低。
工期比合理工期提前或拖后都意味着工程成本的提高。
影响进度和工期的因素很多， 如人为因素、 技术因素、 材料和设备因素、 气候因素、 环境因素等。
为了使这些因素转化为对进度工期有利因素， 所采取的一些技术措施又势必对质量、 成本产生影响。
因此， 在安排工期时， 要注意处理工期与质量、 成本的辩证统一关系，组织连续、 均衡有节奏的施工， 以求在合理使用资源的前提下， 保证工期， 降低成本。
⑥进行项目月度成本分析。
项目月度成本分析， 是施工项目定期的、 经常性的中间成本分析。通过项目月度成本分析可以及时发现问题， 以便按照成本目标指示的方向进行监督和控制。
应根据各部门月度用款计划进行汇总， 并按用
途的轻重缓急平衡调度， 同时提出具体实施意见， 在月度财务收支计划的执行过程中， 项目财务成本应根据各部门的实际用款做好记录...
篇七：房地产如何控制成本
产开发项目的全过程成本控制陈旭斌(俊发地产，云南昆明650000)【摘要】房地产行业在近几年迅速发展，竞争压力越来越犬，要想在房地产行业脱颖而出，要注重房地产开发项目的全过程的成本控制，它占据了其成本的重要比重。房地产加强项目全过程的成本控制能够有效的发展房地产企业的成本支出赢取利润，在项目开发运作的时候，加强成本的预算，能够促进房地产长远发展，因此，房地产在开发项目的全过程中控制成本管理，虽然，一些房地产企业已经在公司实行成本管理模式。但是目前的成本管理模式还存在很多的问题．需要不断的创新，不断的改进。【关键词】房地产开发项目全过程一．房地产开发项目全过程成本控翻的■耍性近几年，随着我国经济的迅速发展，房地产也随之兴起，更加促进了我国的经济的发展。任何一个房地产开发项目都存在一定的风险，也可以带给企业很大的利润，每一个房地产开发项目的目的都是为了追求最大程度的利润，在企业的房地产开发项目中，每一环都是紧密相扣的，任何一个环节出现问题，都会导致此项目的开发失败。在整个的环节中，成本控制是至关重要的，成本的控制是贯穿房地产开发项目的始终，在项目开发的每一个环节都要考虑到成本问题。在房地产项目开发的前期，要根据选择的地方，建筑的面积以及项目的融资都要进行详细的预算，以保证成本的控制。在投资金尚俊园一期，开发面积49．06万m2，项目融资8亿，该项目为一级开发与二级开发联动，面型向刚需客户，后期的销售额40．2亿。在七彩俊园的项目投资中，开发面积39．2万m2，项目融资12亿，该项目主要面向高端客户，并定向开发两栋写字楼(云南省信用联社，交通银行)，后期的销售额高达44．6亿。贵阳滨湖俊园，开发面积22万平方米，项目融资2．5亿，以贵阳市高新区刚需客户为主的住宅及公寓项目，后期的销售额高达12．1亿。在贵阳俊发城，在这一项目中，房地产开发面积90万平方米。项目融资4亿，贵阳市改善性的住宅项目，后期的销售额高达4l亿。分析这些房地产投资项目，他们的销售额远远高于融资额，销售额与融资额的差价越大，则该项目的利润越高，因此，房地产开发项目的开发过程中的成本控制至关重要，房地产企业在进行项目的开发时要成立自己的设计团队，对该项目进行全面的设计。=．房地产开发项目的全过程成本控匍存在的问曩(一)房地产企业对于成本管理的意识薄弱成本管理是每个企业都应注意的一部分，它的管理的好坏直接关系到企业的长远发展，好的成本管理能够促进企业房地产的发展，然而，这也是企业往往最容易忽视的一个方面，长期以来，我国的房地产企业整体在房地产项目的全过程中成本控制的意识淡薄，很多房地产企业的领导不重视成本的控制，导致企业没有先进的成本管理体制，不利于企业的成本管理，如果对企业房地产的的成本管理不能进行很好的控制，会在一定程度上阻碍企业房地产的发展。(二)房地产的成本管理缺少整体把握能力目前，一些房地产企业为了企业能够更好单位发展，他们意识到了在房地产开发项目的全过程成本管理的重要性，在企业内部建立了一套成本管理机制，然而，他们建立的成本管理体制太落后，她们的成本管理缺乏整体的把握能力，没有引进先进的管理模式和管理方法，会导致工作效率低下，如果对成本不能较好的管理或管理不当，影响企业房地产的发展。46T．蚰∞F岫rm三．房地产开发项目全过程成本控制的要点(一)投资的决策阶段投资的决策阶段是房地产开发项目的前期工作，首先，要通过调查国内外的市场，来了解顾客的需求，进而对未来房地产市场的状况进行预测，再通过领导讨论看投资该项目有没有市场，了解该项目的市场竞争力如何。该企业有没有优势可以更大程度的赚取利益。在充分考虑市场需求，企业优势等方面的基础上确定项目的建设规模。在前期工作中，成本的控制还要考虑建设的标准水平，建设的标准水平应从目前的经济发展水平，来根据消费者的消费理念和消费标准来确定建设标准。建设标准的考虑在房地产的项目开发中显得很重要，根据不同地区，不同规模，不同等级以及不同的消费者群体，确定交涉应购买那种材料，确定应建设哪种房屋，是普通的建筑，还是豪华的建筑，还是普通的豪宅，还是豪华的豪宅。是适用于人们享受的住房，还是适用于做销售的经济适用房。(二)设计阶段的成本管理与控制设计阶段的成本考虑以及管理问题是必须的一个方面，在进行项目投资之前要对成本进行预算，确定次项目应融资的金额是多少。在成本的管理控制上，应提倡并积极推行限额设计，每一个房地产的投资项目都面临一定的风险，而这些风险是不可避免的，只能通过一些渠道将风险降低，限额设计就是降低风险的措施，限额设计师按照批准的研究报告和投资估算控制初步设计，在进行预算时要根据所提供的报告，在报告的基础上进行限额预算，以保证风险降到最低。在房地产企业中还应设立审查部门，对报告进行严格的审查，避免一些遗漏，导致不必要的造价浪费。(三)施工阶段在施工阶段更要注意成本的控制，施工阶段也是房地产企业的一个重要阶段，也是风险存在的一个阶段，在这个阶段控制工程成本开发阶段的单位的工作人员要时刻提高警惕，注意监工，要多看工程的施工组织方案以及现场的施工的实际情况，在施工过程中遇到的一些疑难问题，如果自己不能很确定的情况下，不能盲目做定论，要谦虚请教，向专业人员和专业的工程师进行咨询和学习，相关工作人员要调查市场上的建筑材料价格，客观的看待建筑材料价格这一问题，在某一时间段市场上的材料价格较高。有可能在购买材料后，它的价格在原价上降低，这在一定程度上造成资金的风险。这是在房地产企业中，随时都存在的一个问题，也会影响房地产的项目的开发。在工程建设中，工程的材料费占工程总成本的一半以上，因此，材料费的高低直接影响着的此项目工程的总成本，随意，在购买材料之前，要建立价格信息网络，保持信息畅通，随时了解市场上材料的价格。(四)竣工结算阶段的造价控制方法竣工结算是一项工程的最后一步，竣工结算阶段要组织相关人(下转第52页)万方数据面，打造更高的文产信贷规模。不妨探索文化资源收益的资产证券化，即它是。以核心优质文化资产为信用基础，而非文化企业全部的资产竹llIl。在这种模式下，文化企业通过对产品预期收益的评估，并将预期收益作为流动性资产在资本市场上建立信用基础以获取资金。此外，文化产品应具备以下条件：一是文化企业发行的文化产品既能产生稳定的预期收益，同时可以采取预授权合约方式予以保障t二是作为发行人，文化企业应有优良的信用和较强的融资能力，并能提供历史证明，三是文化企业发行的文化产品变现能力应较强。l六)拓展适合民族特色文化产业消费的互联网金融近年来，文化金融深度融合备受关注。“文化产业+互联网金融”正成为解决P2P资产荒的有效途径。当前，网贷平台推出产权类文化产品涉及：知识产权、游戏版权著作等。而旅游方面，去哪儿网推出小额贷“拿去花”、途牛网推出“出境保”等。由于传统金融机构为文化产业提供金融业务要求高、限制多，授信模式比较保守等也阻碍了两者结合，而互联网金融与文化产业的深度融合，打破了时间和空间的限制，实现全天候营销，完善了文化企业传统产品线，有效地引导分散的海量创意与需求进入市场．(七)推动文化企业上市融资在供给侧结构性改革的背景下，多层资本市场文化板块扩大，保证文化产业长期发展资金供应充足。近年来，文化产业受到资本的青睐，规模近3300亿元。从资金流入渠道方面看，债券、新三板挂牌后融资呈大幅增长。我国文化融资市场运行情况较好，文化产业资本运作活跃，这为西部地区文化产业融资迎来新契机。因此，应加大对文化企业债券、股票的发行力度，通过举办形式多样的上市培训会和实地调研，扶持有潜力、有成长性的文化企业在中小板和创业板市场的上市融资。(八)鼓励文化上市公司推进并购重组2013年以来，我国文化产业正兴起一股并购热潮。文化企业间兼并重组数量从2013年的96起增加至2016年的166起，并购金额从500亿元增加至1500亿元，增加lOoo亿元，同时，文化产业各行业也得到整合和优化，电影、旅游是并购的热点，单起并购平均金额分别为29．76亿元、18．8l亿元。由于西部文化产业体系涵盖了旅游、影视等重点行业，在全国融资环境持续向好的背景下，西部也迎来了企业并购重组的战略机遇期，这有利于培育文化产业龙头项目和重点企业。故应力促文化上市公司并购重组，支持条件成熟的企业通过资本市场进行股本融资，推动经营性文化事业单位转企改制，以此借助资本市场帮助企业做大。蛋糕”。[2】秦智，谢杰．西部文化产业投融资创新策略Ⅱ】．开放导报，2016(2)：87—90．【31王芹，杨旭，张晓棠．DEA视角下的陕西省文化产业投融资效率Ⅱ】．西安工业大学学报，2015(7)：556—560．【4】熊正德，李兰，廖然．金融支持对文化产业发展的影响——基于省际面板数据的实证分析D1．湖南社会科学，2014(5)：116—120．【5】李璐．近6年来我国矿业吸引近百亿美元风投D】．西部资源，2013(4)：46—47．【6】杨红艳．重庆市产业投资基金发展战略研究【D】．重庆大学，2008．网草志立，严红，孙嘉翊．文化产业投融资的困境及其破解：以西部地区为例町．西南金融，2016(8)：60一67．【8】王晓雅．重庆文化创意产业环境发展研究【D】．重庆工商大学，2014．【9】草志立．文化创意产业对区域经济发展影响研究一一以四川为例Ⅱ】．商，2015(19)：256—257．【10】蔡武．破解小微文化企业“轻资产”融资难困境Ⅱ】．中国商人，2014(4)：96—97．111】任明蒙．浅议资产证券化之核心：破产隔离机制Ⅱ】．商，2014(52)：183—183．11 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U】．c陀a翻ty&I咖ovati伽M狮a萨rmm，枷9(1)：101—116．116l魏鹏举．中国文化产业投融资体系研究【M】．云南人民出版社。2014．【17】朱贾昂．金融对接文化产业的难题及对策Ⅱ】．现代管理科学，2017(5k49—51．【18】陶恒．四川文化产业与金融融合发展政策回顾与展望田．南方论刊，2017(4)：26—29．基金项目：尹宏祯主持的国家社科基金青年项目《推动文化产业成为西部民族地区支柱性产业研究》(项目编号：12q【，033)。参考文献【1】赵恩北．河北省文化产业投融资问题与对策Ⅱ】．江苏商论，作者简介：覃志立，男，四川武胜人，供职于广元市昭化区人民2012(32)：154—155．政府办公室，研究方向：产业经济、区域金融。(上接第46页)员对工程进行全方位的审查，确保工程的安全性。相关人员在进行审查时要通情达理，要考虑实际的情况，由于施工条件的不同，在施工的过程中有稍微的调整，因此，可能和施工图纸有一些细微的不同，并不会影响工程的质量，在遇到这种情况时，就要客观合理的审查，不要过于苛刻，同时，不要恶意压价，在审核时，要以良好的职业道德来对待这件事，在审核时要认真仔细，对自己的工作负责认真，对于一些工程质量问题要实事求是，对于竣工时工钱核算也要仔细认真的核算，有验收单，并且验收单中要注明有关问题，在竣工结算时要进行相应的抵扣。四，结论我国科技的快速发展，促进了各行各业的经济发展，各行各业的发展也为我国的国民经济的发展提供了保障，房地产的开发也发展越来越发展，房地产行业的竞争越来越大，房地产行业面临的挑战越来越大，对于房地产来说，房地产开发项目的全过程控制在整52 Tim∞F妇n∞个房地产开发项目中起着至关重要的作用，成本的管理贯穿房地产项目的始终，现阶段，我国的房地产行业的成本管理还存在很多问题，只有不断提高全过程的成本管理水平，更好的对房地产项目的成本进行控制有利于房地产行业的发展，保证企业的不断发展。参考文献【1】周巍．房地产开发项目造价控制与成本管理研究Ⅱ】．特区经济．2012(05)．【2】郑谦．论房地产项目开发中的成本管理Ⅱ】．中国高新技术企业．2014(09)．【31徐俊毅．试论房地产项目管理中的成本控制D】．财经界(学术版)，2011，(6)．【4】肖子伟．房地产开发项目成本控制与管理叨．住宅与房地产，2016，(3)：12．万方数据
篇八：房地产如何控制成本
产成本控制制度 第一节总则 1.为了增强成本控制力度， 降低成本费用， 提高市场竞争力， 根据国家有关法规政策， 结合集团公司成本管理的要求， 制定本制度。2.成本管理应以市场需求为导向， 保证质量为前提， 过程控制为环节， 规范操作为手段， 提高经济效益为目的。
3.成本监控的任务是：
遵守国家有关法规政策， 落实成本岗位责任制， 完善成本管理体系， 形成有效的成本监控系统， 努力降低成本， 提高经济效益。
4.成本控制的主要工作是：
建立成本的事前预测、 优化， 事中动态控制和事后分析、 评价的动态循环系统， 逐步提高集团公司投资的效价比。
第二节开发成本的控制 一、 前期环节的成本控制 1.进行市场调研， 对市场走势做出分析、 判断， 并及时提供、 反馈给集团公司管理层作决策参考。
2.根据集团公司业务发展规划、 开发能力和面临的市场情况， 确定项目开发计划； 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察， 进行立项调研、 选址和前期策划， 提出立项建议和开发设想。
3.新项目立项时向集团公司提交详细的《可行性研究报告》 ， 并经集团公司立项听证会讨论通过。
《可行性研究报告》 除应具备地块基础资料、 周边环境及其发展趋势、 合作方背景、 合作方式及条件、 初步规划设计方案、 开发节奏及市场定位等基础内容外， 还须包括以下内容：
（1）
成本费用估算、 控制目标及措施；
（2）
投资及效益的测算、 利润的体现及安排；
（3）
税务环境及其影响；
（4）
资金计划；
（5）
《竞投方案》 （仅限招标、 拍卖项目）
；
（6）
投资风险评估及相应的对策；
（7）
项目综合评价意见。
4.若项目立项后， 合作条件或招标、 拍卖条件等关键因素发生变化， 并将对我方构成重大不利影响时，应重新立项。
5.招标或拍卖项目的竞价不得突破集团公司批准的最高限价； 合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。
6.招标、 拍卖合同或合作开发合同应经集团公司法律部门审核后正式签署。
二、 规划设计环节的成本控制 1.规划设计单位的选择由集团建筑研究院统一负责， 同时遵循以下原则：
（1）
能由集团内部完成的规划设计工作， 应由集团内部自行完成；
（2）
需委托设计院进行的规划设计工作， 原则上应采取招标方式， 择优确定。
2.总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标）
， 应首先上报“规划设计方案听证会”审查， 获通过后方可进入下一设计阶段（如初步设计、 扩初设计、 施工图设计）
。
每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）
算》 ， 并在与上一阶段的概（预）
算进行认真分析、 比较的基础上， 编制项目的《建造成本概（预）
算》 ， 确定各成本单项的控制目标， 并以此控制下一阶段的设计。
3.施工图设计合同应具备有关钢筋、 混凝土等建材用量要求的条款， 并载明：
设计单位的《施工图预算》 原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》 。
4.设计单位在设计时， 若无特殊技术要求， 不得指定施工或材料供应单位。
5.设计、 工程、 预算人员应会同监理人员组成联合小组， 对施工图的技术性、 安全性、 周密性、 经济性（包括建成后的物业管理成本）
等进行会审， 提出明确的书面审查意见， 并督促设计单位进行修正， 避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
三、 施工招标环节的成本控制 1.除垄断性质的工程项目外， 其他工程的施工或作业单位， 不得指定。
2.主体施工单位的选择， 必须采取公开或邀请招标方式进行。
3.应组织设计、 工程、 预算、 成本四大专业人员联合组成招标工作小组， 就招标范围、 招标内容、 招标条件等进行详细、 具体的策划， 拟订标书， 开展招标活动； 对投标单位应就其资质、 经济实力、 技术力量、 以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察， 提出书面考察意见； 对投标情况进行评估， 提出书面评估意见。
4.同等条件下， 应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
5.零星工程应当在两个以上的施工单位中， 综合考察其技术力量、 报价等进行择优选择。
6.为防止投标过程中个别投标单位串标， 集团监察部门， 有权酌情否决个别单位参与投标； 为保证投标过程中充分体现市场竞争， 集团成本部门有权推荐一家符合投标资格要求的单位参与投标。
7.垄断性质的工程项目（如水、 电、 气等）
应尽力进行公关协调， 最大程度降低造价。
8.施工合同谈判人员至少应包括工程、 预算两方面的专业人员， 合同条件必须符合招标条件， 合同条款及内容概念应清晰， 不得因工程紧而不签合同就开工。
9.集团应建立健全施工队伍档案库， 跟踪评估其资信、 技术力量。
10.出包工程应严禁擅自转包。
四、 施工过程的成本控制 （一）
现场签证 1.现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
2.现场签证必须列清事由、 工程实物量及其价值量， 并由甲方主管工程师和预算人员以及现场监理人员共同签名， 其中甲方预算人员必须对工程量、 单价、 用工量负责把关。
现场签证的具体审批程序与权限，由集团成本控制中心统一制定。
3.现场签证必须按当时发生当时签证的原则， 在事后五日内办理完毕， 严禁事后补签。
签证内容、 原因、 工程量必须清楚明了， 涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。
4.凡实行造价大包干的工程项目， 取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目 ， 在施工过程中不得办理任何签证。
5.需要变更设计的， 应填写《设计变更审批表》 并编制预算， 经设计、 监理和甲方有关负责人批准后，方可办理， 办理过程中必须对照有关设计、 施工或售楼合同， 明确经济责任， 杜绝盲目签证。
有关设计变更的审批权限由集团公司建筑研究院统一制定。
（二）
工程质量与监理 1.项目监理由集团监理部统一派人员负责， 若确需要委托监理单位的， 应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。
监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。
2.工程质量监控人员应要求监理单位密切配合， 严格把关。
一旦发现质量事故， 必须组织有关部门详细调查、 分析事故原因， 提交事故情况报告及防止再发生事故的措施， 明确事故责任并督促责任单位， 按照集团公司认可的书面处理方案予以落实。
事故报告与处理方案应一并存档备案。
3.应特别重视隐蔽工程的监理和验收。
隐蔽工程的验收， 必须由工程、 预算人员联合施工单位、 质检部门共同参加并办理书面手续。
凡未经验收签证的， 应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。
隐蔽工程验收记录按顺序进行整理， 存入工程技术档案。
（三）
工程进度款 1.原则上不向施工单位支付备料款。
确需支付者， 应不超过工程造价的 15%， 并在工程进度款支付到工程造价 50%时开始抵扣预付备料款。
2.工程进度款的拨付应当按下列程序办理：
（1）
施工单位按月 报送施工进度计划和工程进度完成月 报表；
（2）
工程、 预算部门会同监理人员， 对照施工合同及进度计划， 审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）
、 工程质量证明等资料；
（3）
预算合同部整理复核工程价值量；
（4）
按集团公司有关资金支出审批制度规定的程序批准后予以付款并登记付款台帐。
3.应要求施工单位在我方开户银行开具结算账户， 以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。
4.工程进度款支付达到工程造价 85%时， 原则上应停止付款， 预留至少 10%工程尾款和 5%保修款， 以便掌握最终结算主动权。
五、 工程材料及设备管理 1.项目开工前， 设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单， 一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供， 并在工程施工承包合同中加以明确：
（1）
甲方能找到一级建材市场的、 有进口免税计划指标的、 有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备， 应实行甲供或甲定乙供， 其余材料和设备实行乙供；
（2）
实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
2.应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间， 防止积压或造成窝工现象。
3.甲供材料、 设备的采购必须进行广泛询价， 货比三家， 也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。
在质量、 价格、 供货时间均能满足要求的前提下， 应比照下列条件择优确定供货单位：
（1）
能够实行赊销或定金较低的供货商；
（2）
愿意以房屋抵材料款， 且接受正常楼价的供货商；
（3）
能够到现场安装， 接受验收合格后再付款的供货商；
（4）
售后服务和信誉良好的供货商。
4.工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、 质量及规格， 要当场检查验收并出具检验报告， 办理验收手续， 妥善保管。
对不符合要求的， 应及时退货并通知财务部拒绝付款。
5.《采购合同》 中必须载明：
因供货商供货不及时或质量、 数量等问题对工程进度、 工程质量造成影响和损失的， 供货商必须承担索赔责任。
6.由成本控制中心建立健全材料的询价、 定价、 签约、 进货和验收保管相分离的内部牵制制度， 保证材料采购过程的公正、 公开。
7.对于乙供材料和设备， 我方必须按认定的质量及选型， 在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样， 并尽量采取我方限价的措施。
同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。
8.材料的代用应由工程管理部门书面提出， 设计单位和监理单位通过， 预算部门同意， 领导批准。
9.甲供材料、 设备的结算必须凭供货合同、 供货厂家或商检部门的检验合格证、 我方工程管理部门的验收检验证明、 结算清单， 经预算、 财务部门审核无误后， 方能办理结算。
六、 竣工交付环节的成本控制 1.单项工程和项目竣工应经过自检、 复查、 验收三个环节才能移交。
2.设计、 工程、 预算、 销售和物业管理公司必须参加工程结构验收、 装修验收及总体验收等， “移交证明书”应由施工单位、 监理单位和物业公司同时签署。
3.凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、 安装部位、 装饰部位和设备、 设施， 均应限期整改直到复验合格。
因施工单位原因延误工程移交， 给我方造成经济损失的， 要按合同追究其责任。
4.工程移交后， 应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》 ， 以明确施工单位的保修范围、 保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。
5.采取一次性扣留保修金、 自行保修的， 应对保修事项及其费用有充分的预计， 留足保修费用。
6.甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围内的费用， 应在工程承包合同中明确由乙方承担， 并及时取得乙方的确认签章。
七、 工程结算管理 1.工程竣工结算应具备以下基本条件：
（1）
符合合同（协议）
有关结算条款的规定；
（2）
具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；
（3）
项目设计变更、 现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；
（4）
工程遗留问题已处理完毕；
（5）
施工单位结算书按要求编制， 所附资料齐全。
2.工程结算要以甲方掌握的设计变更和现场签证为准， 对于施工单位提供的设计变更和现场签证， 在复核无误基础上也可作为参考。
3.“点工”必须按照定额价计取、 结算， 集团成本控制中心另行有规定的按规定执行。
4.预算合同部应详细核对工程量， 审定价格、 取费标准， 计算工程总造价， 做到资料完整， 有根有据，数据准确， 也可聘请建行或国家有关部门进行复审。
5.编制的预、 结算书， 应当有工费、 材料、 设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明， 扣清甲供材料款项等。
6.预算合同部应对主体工程成本进行跟踪分析管理， 进行“三算”对比， 找出工程成本超、 降的因素， 并提出改进措施和意见。
7.在预算合同部提供的结算资料基础上， 财务中心应当结合预付备料款、 代垫款项费用等债权、 债务，对照合同审核并决算。
八、 其他环节的成本控制 1.在项目开发经营计划的基础上， 应注意加快项目开发节奏， 尽可能缩短项目开发经营周期， 减少期间费用。
应保证向客户承诺的交工日期， 以避免赶工成本和延期赔偿； 应尽最大努力加速销售， 减少现房积压时间， 减少利息费用等成本。
2.各子公司应按回避、 竞争、 平等、 服务、 距离、 双赢、 公正、 团队合作的原则， 正确处理与合作伙伴的关系。
第三节营销成本的控制 1.项目通过集团公司立项听证会后， 企划营销中心应在《可行性研究报告》 基础上， 结合市场制定合理、 经济的营销方案和相应的预算。
2.营销方案和预算应先上报集团公司营销方案听证会审定通过后方可实施。
3.销售前期， 集团企划营销中心应根据营销方案制定详细的营销费用支出计划报计划成本部。
4.售楼处和样板间的建设装修， 以及策划、 推广、 销售等需要外包的工作必须通过有三家以上投标单位的招投标择优选择， 有关程序参照工程招投标程序。
5.正式发售前， 应组织销售、 设计、 工程和预算部门拟订详细的《销售承诺事项清单》 ， 逐项测算其建设成本， 并对照原成本预算逐项审核； 对学校、 交通、 水塔等配套设施， 应测算其运行成本， 并列入项目完全成本范围内。
《销售承诺事项清单》 及有关成本测算， 须报集团公司决策层通过。
6.销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、 公建配套等项目时， 应事先编制预算并报集团公司决策层批准后方可实施。
7.严格控制销售现场的费用支出， 属于代理单位的花费必须由代理单位自行负担。
8.制定合理、 经济、 有效的佣金管理制度， 并严格执行。
第四节...
